나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1137 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10 지하1층101호 (현장표시 : C 3101) 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현장표시 : C 3101

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 제주지방법원 2025타경1137 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10 지하1층101호 (현장표시 : C 3101)

건물 용도: 숙박시설

감정가: 금165,000,000원

토지 면적: 104.49㎡ (약 31.61평)

건물 면적: 41.28㎡ (약 12.48평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 포항제일새마을금고

1.1. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리에 소재하며, 제주시 중산간서로 5411에 위치합니다.

애월읍 곽지리는 제주 서부 해안의 대표적인 관광지로, 아름다운 해안 경관과 해변을 자랑하며 많은 관광객이 찾는 지역입니다.

주변으로 다양한 카페, 맛집, 펜션 및 풀빌라 등이 밀집해 있어 관광 및 숙박 시설 운영에 유리한 환경입니다.

교통으로는 해안도로 및 중산간서로 등 주요 도로 접근성이 양호하여 차량을 이용한 이동이 편리합니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

인근에 관광객을 위한 편의시설과 상업시설이 발달해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 02월 15일 접수된 포항제일새마을금고의 근저당권(을5)으로 확인됩니다.

본 건은 임의경매 절차로 진행되므로, 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

소유권보존 및 소유권이전(신탁등기말소) 등기가 존재합니다.

압류 등기가 순천세무서장, 보성군, 제주특별자치도로부터 있었으나 모두 말소 처리되었습니다.

현재 진행 중인 경매는 채권자인 포항제일새마을금고의 임의경매 신청(갑12)에 의한 것입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 관련 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 애월읍 곽지리는 제주 서부 해안을 따라 형성된 유명 관광지로, 빼어난 해변과 감성적인 카페, 다양한 맛집들이 밀집하여 연중 방문객이 많은 지역입니다.

이러한 입지적 장점 덕분에 숙박시설로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 특히 최근 트렌드인 풀빌라 등 고급 숙박시설에 대한 높은 선호도를 보입니다.

주변에 풍부한 관광 자원 및 연계 상업시설들이 자리하고 있어, 숙박업 운영 시 시너지 효과를 기대해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

일상생활을 위한 기본적인 편의시설(편의점, 식당 등)은 주변에서 이용 가능합니다.

곽지해수욕장, 협재해수욕장 등 아름다운 해변이 인접해 있어 해양 레저 활동 및 휴식 공간으로 활용 가치가 매우 높습니다.

제주시내의 대형 병원, 종합병원, 쇼핑몰 등은 차량으로 약 30-40분 거리에 위치해 있어 접근 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 건축물대장상 위반건축물에 해당한다는 점입니다. (건축과-58200호, 1층 철근콘크리트구조 숙박시설 90㎡ 무단증축)

이는 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 추가적인 행정 처리가 발생할 수 있으며, 이에 따른 비용 부담 및 재산권 행사 제한이 우려됩니다.

감정평가서 요약 내 기타 참고사항 항목이 비어 있어, 현장 조사 시 상세한 확인이 필요한 부분이 있을 수 있습니다.

본 건은 공동담보 물건으로, 관련 다른 담보 물건의 경매 결과 및 채권액 변동 가능성도 잠재적 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주도 애월읍의 뛰어난 관광 입지를 자랑하는 숙박시설입니다. 아름다운 자연환경과 높은 관광 수요를 기반으로 잠재적 가치가 높다고 평가됩니다.

그러나 건축물대장상 위반건축물이라는 중대한 법적 하자를 안고 있어, 이를 해결하기 위한 추가적인 비용과 노력이 반드시 수반될 것입니다.

권리관계는 매각으로 인해 정리될 것으로 예상되나, 위반건축물 문제 해결 여부가 본 건의 최종 가치를 결정짓는 핵심 요인이 될 것입니다.

따라서 투자 결정 시에는 위반건축물 관련 사항을 철저히 검토하고, 예상되는 비용을 반드시 산정하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

제주 애월읍의 탁월한 관광 입지와 높은 잠재적 수요.

숙박시설로서의 사업성 및 수익 창출 가능성.

토지와 건물 일괄 매각으로 인한 효율적인 관리 용이성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다.

본 물건의 감정가는 금165,000,000원입니다.

하지만, 건축물대장상 위반건축물에 대한 원상복구 비용 또는 이행강제금 부과 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하거나, 위반건축물 해결 방안 및 예상 비용을 구체적으로 산정한 후 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.