나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1170 [1] 제주특별자치도 서귀포시 상예동 1789 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1170 [1] 제주특별자치도 서귀포시 상예동 1789 과수원 경매

• 사건번호: 2025타경1170
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 상예동 1789
• 용도: 과수원

제주지방법원 경매8계 2025타경1170 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 상예동 1789 | 감정가: 4,240,932,000원 | 최저가: 2,078,056,000원 | 용도: 과수원

1. 제주지방법원 2025타경1170 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1170 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 상예동 1730

용도: 과수원

감정가: 4,240,932,000원

토지면적: 18,856.00㎡ (약 5,704.24평)

토지지분: 18,856㎡ (약 5,704.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 매각 제외, 과수목 포함 평가(방풍림 평가는 제외), 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환

1.2. 감정평가서 요약

토지감정요항표에 따르면, 본건은 제주특별자치도 서귀포시 상예동에 위치하며, 주위는 과수원, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 남측 인근에 일주서로(1132번 지방도)가 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

토지는 전반적으로 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 과수원으로 이용 중입니다. 일부 필지는 완경사를 이루고 있습니다.

도로 상태는 1번 필지는 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하며, 2번 필지는 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 3번부터 5번까지의 필지는 지적도상 맹지로서, 1번 필지를 경유하여 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역에 속하며, 일부 필지는 자연취락지구로 지정되어 있습니다. 또한, 모든 필지가 가축사육제한구역에 해당합니다. 2번과 5번 필지는 건축계획심의대상구역(저촉)에 포함되어 있어 향후 건축 시 관련 심의를 받아야 할 수 있습니다.

공부와의 차이는 없으며, 임대 관계는 미상입니다. 본건 토지는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되므로, 해당 관청의 재확인이 필요합니다.

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 상예동에 위치하며, "상예2동마을회관"에서 북동측 원거리에 자리하고 있습니다. 서귀포시라는 지리적 이점과 함께, 주변으로는 과수원, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 농업 활동뿐만 아니라 주거 환경으로서도 활용 가능성이 있습니다. 남측 인근에 위치한 일주서로는 제주 전역을 연결하는 주요 도로이므로 접근성이 양호합니다. 다만, 일부 필지는 맹지이므로 진출입 시 인접 필지를 경유해야 하는 점은 고려해야 합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로, 통상적으로 경매 개시 결정 이후 발생하는 채무는 소멸될 가능성이 높습니다. 하지만, "특이사항"에 명시된 '중복사건'은 해당 물건에 대한 여러 건의 경매가 진행 중이거나 진행되었을 수 있음을 의미하며, 권리관계의 복잡성을 시사하므로 면밀한 확인이 필요합니다.

가장 주의해야 할 사항은 '법정지상권'입니다. 비록 건물 면적이 0.00㎡로 명시되어 있지만, 법정지상권이 설정되어 있다는 것은 토지 소유주와 무관하게 해당 토지 위에 건물을 소유하거나 토지를 사용할 권리가 제3자에게 있음을 의미합니다. 이는 향후 토지 이용에 심각한 제약을 초래할 수 있으므로, 반드시 현장 조사 및 등기부등본, 관련 판례 등을 통해 정확한 내용을 파악해야 합니다.

또한, '농지취득자격증명' 제출은 필수 사항입니다. 농지법에 따라 농지를 취득하려면 해당 시, 군, 구, 읍, 면장의 발급이 필요하며, 이를 제출하지 못할 경우 낙찰받은 물건의 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. 이는 일반인에게는 큰 진입 장벽이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 서귀포시 상예동에 위치한 과수원으로, 직접적인 상업 지역으로 보기는 어렵습니다. 다만, 주변에 근린생활시설과 단독주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 중문관광단지가 인근에 있어 관광객 및 관련 업종의 수요가 발생할 수 있는 지역입니다. 과수원이라는 용도 특성상, 지역 농산물 직거래나 체험 농장 등으로의 연계 가능성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

서귀포시는 제주도의 주요 도시 중 하나로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 병원, 학교, 상점, 관공서 등 공공 및 편의시설 이용이 용이합니다. 본건의 경우, 상예동이라는 지리적 위치상 서귀포 시내 중심부와는 다소 거리가 있을 수 있으나, 일주서로를 통한 접근성이 양호하므로 대중교통이나 자가용 이용 시 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다. 또한, 제주도의 주요 관광지와 인접해 있어 여가 활동에도 유리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

본건과 관련된 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 농지취득자격증명 : 농업 경영 계획 등 서류 준비가 필요하며, 농업인이 아닌 경우 취득이 제한될 수 있습니다. 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 법정지상권 : 법정지상권의 존재 여부 및 그 범위, 내용이 불분명하며, 존재할 경우 토지 이용 및 처분에 중대한 제약을 줄 수 있습니다. 이는 투자 가치를 크게 하락시킬 수 있는 핵심 리스크입니다.

* 중복사건 : 복수의 경매 사건이 진행 중이거나 과거에 있었다는 점은 권리 관계의 복잡성 또는 채무 관계의 특수성을 시사하므로, 면밀한 권리 조사가 필수적입니다.

* 토지이용계획 및 제한 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역(저촉) 등은 향후 토지 이용이나 개발에 있어 여러 규제를 받을 수 있음을 의미합니다.

* 맹지 : 일부 필지의 경우 직접적인 도로 접합부가 없어 인접 토지를 경유해야 하는 점은 이용상의 불편함을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시에 위치한 넓은 면적의 과수원 토지로서, 감정가는 높게 책정되어 있습니다. 교통 접근성은 양호한 편이나, '법정지상권'의 존재 가능성, '농지취득자격증명' 요구, 일부 필지의 '맹지' 상태 등은 본건의 취득 및 활용에 있어 중대한 리스크 요인입니다. 특히 법정지상권의 실체를 명확히 파악하는 것이 가장 중요합니다. 농업 경영을 목적으로 하거나, 법정지상권 문제를 해결할 수 있는 전문적인 지식과 자본이 있다면 투자 가치를 검토해볼 수 있겠으나, 일반 투자자에게는 권장하기 어려운 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 : 18,856㎡(약 5,704평)의 넓은 토지 면적은 잠재적인 활용 가치를 지닙니다.

* 제주도 입지 : 제주도의 토지는 희소성과 관광 가치로 인해 꾸준한 관심을 받고 있습니다.

* 과수원으로서의 활용 : 현재 용도인 과수원으로서의 지속적인 농업 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 주변 시설 및 혐오시설 유무

주변 검색 결과, 본건 소재지인 서귀포시 상예동 1730번지 일대는 주로 과수원, 전원주택, 근린생활시설이 분포하는 지역으로, 직접적으로 인접한 곳에 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등 일반적으로 '혐오시설'로 간주될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 제주 서귀포 지역에서는 폐기물 소각 시설 등에 대한 논의가 일부 지역에서 있었으나(예: 상천 마을 인근), 본건 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 전반적으로 자연 친화적인 환경을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다.

법원 정보

제주지방법원 경매8계