나이스옥션 법원경매 제주 2025타경428 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대포동 265-2 창고시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경428 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대포동 265-2 창고시설 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2025타경428 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대포동 265-2 | 감정가: 385,276,500원 | 최저가: 269,694,000원 | 용도: 창고시설

1. 제주지방법원 2025타경428 (1) 창고시설 (현황 주택/과수원) 부동산 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경428 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대포동 265-2 (자연녹지지역, 공장설립제한지역)

용도 (공부상/현황): 창고시설 (현황 주택)

감정가: 385,276,500원

토지면적: 1238.00㎡ (약 374.53평)

건물면적 (주요/제시외): 81.25㎡ (약 24.58평) / 60.20㎡ (약 18.21평)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 과수목 평가 포함, 건물 용도와 현황 불일치

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 회수동 소재 "회수사거리" 북동측 근거리에 위치합니다.

주위는 전, 과수원, 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 지역으로서, 전형적인 농촌/준주거 혼합지역의 특성을 보입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 인접도로 대비 북서측 하향의 완경사를 이루는 부정형의 토지이며, 현재 감귤과수목이 식재된 과수원 및 일부 창고용지로 이용 중입니다.

남서측으로 폭 약 4M 내외의 막다른 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입은 가능합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

제시외 건물(60.20㎡, 현황 이용 중)이 매각에 포함되어 있으므로, 낙찰자는 제시외 건물에 대한 철거 또는 양성화 추진의 리스크를 함께 인수하게 됩니다.

가장 중요한 특이사항은 토지 지목이 '과수원'으로 되어 있어, 낙찰자는 법원에서 정한 기한 내에 관할 관청으로부터 '농지취득자격증명(농취증)'을 발급받아 제출해야 합니다.

만일 농취증을 제출하지 못할 경우, 매수신청보증금은 반환받지 못하게 되므로 입찰 전 취득 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.

공부상 용도와 현황이 불일치합니다. 토지는 '과수원'이나 일부 '창고용지'로 사용 중이며, 건물은 '창고시설'이나 '주택'으로 사용 중입니다.

이러한 불일치(특히 건축물대장상 '창고시설'을 실제 '주택'으로 이용하고 있는 점)는 향후 이행강제금 부과 또는 양성화의 어려움 등 잠재적 법적 문제를 야기할 수 있습니다.

등기부상의 권리 관계는 매각으로 소멸되는 것으로 판단되나, 임대차 관계는 미상인바, 현장조사를 통해 정확한 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본건 소재지인 서귀포시 대포동 및 회수동 일대는 개발이 제한된 자연녹지지역이 대부분을 차지하고 있어 대규모 상권이 형성되어 있지 않습니다.

생활 편의시설은 인접한 회수사거리 주변의 소규모 점포에 의존하거나, 차량을 이용해 서귀포 시내 중심가로 이동해야 합니다.

주변이 주로 농지 및 과수원으로 이루어져 있어 정주 여건은 한적하고 조용하며, 제주도의 자연환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

다만, 농지 주변 환경 특성상 농약 살포 및 영농 활동으로 인한 소음, 비료 냄새 등은 감수해야 할 부분입니다.

1.5. 잠재적 리스크

리스크 1 (농취증): 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수의 리스크가 있어, 사전에 자격 요건을 반드시 확인해야 합니다.

리스크 2 (용도 위반): 창고시설을 주택으로 사용하고 있는 용도 위반 상태입니다.

이는 건축법 위반에 해당하며, 관할 지자체에서 원상 복구 명령 및 이행강제금을 부과할 수 있습니다.

현황 주택으로서의 가치는 높으나, 법적 리스크를 해소할 방안을 마련해야 합니다.

리스크 3 (제시외 건물): 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)은 건축물대장에 등재되지 않은 불법 건축물로, 낙찰자가 철거 의무를 부담할 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트

투자 포인트 1: 넓은 면적의 토지 (1238.00㎡, 약 374.53평)를 보유하고 있어, 귀농/귀촌 또는 주말농장 등의 목적으로 활용 가치가 높습니다.

포인트 2: 감정가에 과수목이 포함되어 평가되었으며, 현황 '주택'으로 사용 중인 건물이 있어 즉시 실사용(주거 목적)이 가능하다는 장점이 있습니다 (단, 법적 리스크 인지 전제).

포인트 3: 자연녹지지역에 위치하여 향후 건축 행위는 제한적이나, 제주 특유의 쾌적하고 자연 친화적인 환경을 원하는 실수요자에게 매력적인 물건입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 현황 주택으로 이용 중인 건물의 실용성을 갖춘 매물입니다.

그러나 '농지취득자격증명' 제출 의무와 '건축물 용도 위반'이라는 중대한 법률적 리스크를 안고 있습니다.

따라서 본건은 법적 리스크를 이해하고 해결할 수 있는 역량을 가진 투자자에게 적합하며, 일반적인 주거용 부동산 투자와는 다른 접근이 필요합니다.

현황 주택의 가치와 토지의 농업적 가치를 높게 평가하여, 법적 문제를 해소할 비용과 시간을 감안하더라도 충분한 시세차익이 발생할 것으로 예상될 때 입찰을 고려해야 합니다.

입찰 전 농취증 발급 가능 여부와 용도 변경 가능성을 관할 서귀포시청에 반드시 확인하는 것이 중요합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계