나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7405 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 1706 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7405 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 1706 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2025타경7405 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 1706 | 감정가: 64,640,000원 | 최저가: 45,248,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 제주지방법원 2025타경7405 (1)이며, 소재지는 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 1706입니다.

본 경매는 토지 일부 지분 매각 건으로 부동산강제경매이며, 매각 대상 토지의 용도는 전(농지)입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적은 4846.00㎡ (약 1466.08평)이며, 이 중 토지 지분율은 80782.81999999999입니다. 건물은 없으며, 감정가는 64,640,000원입니다.

1.3. 주요 당사자 및 특이사항

소유자는 고OO이며, 채권자는 하OOOOOOOOO입니다. 본건은 지분 매각 및 농지취득자격증명 제출이 필수인 물건입니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 접근성

본건은 제주 유명 관광지인 월정리해수욕장 서측 원거리에 위치합니다. 주위는 단독주택과 농경지가 혼재되어 있는 농촌 지역입니다. 인근에 지방도가 소재하고 있어 제반 차량 접근성은 무난한 편입니다.

2.2. 토지의 형태 및 도로 관계

인접 토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로, 현재 전으로 이용 중입니다. 지적상으로는 맹지(도로에 직접 접하지 않은 토지)이나, 인접 필지를 경유하여 출입이 가능한 상태입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역은 계획관리지역으로 비교적 개발 가능성이 높은 지역에 속합니다. 그러나 역사문화환경보존지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등 다수의 보전 관련 규제가 중첩되어 있어, 실제 건축 또는 개발 행위에 상당한 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 구분 및 위험 요소

본건은 토지일부지분매각 건으로, 낙찰을 받더라도 다른 공유자들과 토지에 대한 권리를 공유하게 됩니다. 이 경우 토지 사용, 임대, 처분 등에 있어 공유자 전원의 협의가 필요하며, 협의가 이루어지지 않을 경우 공유물 분할 청구 소송을 통해 문제를 해결해야 하는 잠재적 리스크가 존재합니다.

3.2. 농지 취득 관련 주의사항

본건 토지는 농지(전)로 이용 중이므로, 매수인은 낙찰 후 매각결정기일 전까지 관할 관청에 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 만약 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 매수신청보증금은 반환되지 않으니 사전에 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 정보

본건은 월정리해수욕장에서 원거리에 위치한 농경지 중심의 지역으로, 상권은 형성되어 있지 않습니다. 기본 생활 편의시설은 인근의 읍 또는 제주시 방향으로 이동하여 이용해야 합니다. 주위는 단독주택과 농경지가 혼재된 조용한 환경입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 명확한 대형 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)이 확인된 바는 없습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각의 리스크

가장 큰 리스크는 '지분 매각'이라는 점입니다. 낙찰 후 공유자들과의 협의 과정이 원만하지 않을 경우, 공유물 분할 소송 등의 법적 절차를 진행해야 하며, 이로 인해 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 지분 매각 물건은 일반 물건 대비 출구 전략(Exit Strategy)이 복잡합니다.

5.2. 개발 제한 리스크

용도지역은 계획관리지역이나, 역사문화, 경관보전, 생태계보전, 지하수자원보전 등의 다중 규제가 중첩되어 있어, 제주도의 엄격한 개발 인허가 기준에 따라 실질적인 건축 행위가 제한되거나 조건이 까다로울 수 있습니다. 투자 전 개발 계획에 대한 관할 관청의 사전 문의가 필수적입니다.

5.3. 맹지 리스크

지적상 맹지이며, 인접 필지를 경유하여 출입해야 합니다. 추후 안정적인 출입로 확보를 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 사용 승낙 또는 사도 개설 등의 방안을 모색해야 하며, 이 과정에서 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 제주 유명 관광지인 월정리 인근에 위치하며, 토지 이용도가 높은 '계획관리지역' 내의 농지라는 큰 장점을 가지고 있습니다. 그러나 '토지 일부 지분 매각', '다중 규제로 인한 개발 제한 가능성', '지적상 맹지'라는 복합적인 리스크를 동시에 안고 있는 난이도 높은 물건입니다. 투자자는 이 세 가지 리스크를 해결할 수 있는 명확한 전략과 자본력을 갖추어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

(1) 계획관리지역의 잠재력: 지목은 '전'이지만 계획관리지역으로, 추후 개발 가능성(제한적) 및 장기적인 토지 가치 상승에 대한 기대가 있습니다.

(2) 유명 관광지 인근: 월정리 해수욕장과 거리가 있지만, 제주 동부권의 인기 관광지 인근이라는 입지적 이점을 가지고 있습니다.

(3) 지분 매각 특성: 지분 매각 특성상 일반 물건 대비 낮은 가격에 토지 소유권을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있으며, 이는 리스크 대비 높은 수익률을 추구하는 전문 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

(4) 면적의 광대함: 총 토지 면적(약 1466평)이 커서, 지분 매각임에도 불구하고 절대적인 면적의 지분을 확보하게 됩니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계