나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7054 [1] 제주특별자치도 제주시 해안동 2050 해안골프클럽 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.02.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

해당없음

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 해안동 소재 '해안초등학교' 북동측 인근에 위치하는 부동산이며 부근은 소규모 점포, 단독주택, 공동주택, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

교통상황

해당없음

형태 및 이용상태

일련버놓 2,5) : 2필지 일단의 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 체육용지로 이용중임.
일련번호 3,4) : 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중임.

형태 및 이용상태

해당없음

인접 도로상태

일련번호 2,4,5) : 동측으로 폭 4m 내외의 포장도로에 접함.
일련번호 3) : 지적도상 맹지이나 본건 토지를 경유하여 접근가능함.

인접 도로상태

해당없음

토지이용계획 및 제한상태

해당없음

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
일련번호 3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
일련번호 4) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
일련번호 5) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가 요항표' 참조

제시목록 외의 물건

해당없음

공부와의 차이

일련번호 3,4)는 공부상 지목이 과수원이나 현황 전임.

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물 감정평가 요항표' 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

해당없음

이용상태

해당없음

설비내역

해당없음

부합물 및 종물

해당없음

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당없음

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 태양광발전설비, 자동차충전시설, 조경수, 조경석 매각 포함.
목록3,4. 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).
경계석, 돌담, 철구조물 포함 평가임.
공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2024-67호 기계기구 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경7054 (1) 사건번호로 제주지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

본건은 제주특별자치도 제주시 해안동 2050번지, 해안골프클럽에 소재하고 있으며, 용도는 운동시설입니다.

감정평가액은 11,065,554,400원입니다.

토지 면적은 총 11,153.00㎡ (약 3,373.74평)이며, 건물 면적은 1,991.25㎡ (약 602.37평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장 상 신축 허가일은 2020년 3월 16일, 사용승인일은 2020년 11월 6일이며, 건물명은 '해안골프클럽'으로 일반철골구조, 징크패널 기타지붕, 지하 1층, 지상 2층 규모입니다.

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 해안동 소재 해안초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 점포, 단독주택, 공동주택, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

토지는 대부분 체육용지 또는 전으로 이용 중이며, 대부분 대체로 등고평탄한 형태를 보입니다.

일련번호 2, 4, 5번 토지는 동측으로 폭 4m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 일련번호 3번 토지는 지적도상 맹지이나 본건 토지를 경유하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획 상 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역 등 다양한 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 3월 17일 접수된 제주은행의 근저당권(6,120,000,000원)이며, 이 외 다수의 근저당, 임의경매, 압류, 가압류가 존재하나 모두 말소 예정으로 보입니다.

토지 등기부채권 총액은 7,110,000,000원이며, 건물 등기부채권 총액은 7,346,896,716원입니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 고

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2021-06-01

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나 대항력이 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입(사업)일자: 2024-02-26

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인입니다.

* 임차인: 홍

* 보증금: 0원

* 차임: 1,666,666원

* 전입(사업)일자: 2023-11-28

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 해안동 지역은 주거, 상업, 농업 시설이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

골프클럽이라는 용도를 고려할 때, 특정 수요층을 대상으로 하는 서비스 제공에 유리할 수 있습니다.

제주도의 관광지로서의 입지적 장점은 있으나, 구체적인 상권 활성화 정도는 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

주변에 해안초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

소규모 점포와 주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 다른 경매 사건이 중복으로 진행될 가능성이 있어 복잡한 법적 관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

* 유치권: 한남기업주식회사(260,000,000원)와 재승종합건설주식회사(390,000,000원)로부터 유치권이 신고되었습니다. 다만, 제주은행에서 유치권 배제 신청서를 제출한 상태이므로, 실제 유치권 성립 여부는 면밀한 검토가 필요합니다.

* 농지취득자격증명 제출 필요: 목록 3, 4번 토지는 농지로서, 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수신청 보증금이 반환되지 않으므로 주의해야 합니다.

* 위반건축물: 건물 1번은 2023년 8월 21일자로 '위반건축물(무단증축)'로 등재되었습니다. 또한, 일부 제시외 건물에 대한 최종 시정 명령 및 이행강제금 부과 예고 통보가 있었으나, 현장 조사 시에도 해당 건물이 현존하고 있는 것으로 파악되었습니다. 이에 따른 철거 또는 이행강제금 부과 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 고민종 임차인은 보증금과 차임이 0원이지만 대항력이 있어 명도 시 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 일괄매각 포함/제외 물건: 제시외 건물, 태양광 발전설비, 자동차 충전시설, 조경수, 조경석, 경계석, 돌담, 철구조물, 기계기구 등은 매각에 포함되나, 일부 이동식 컨테이너 3동은 제외됩니다.

7. 종합 의견

본건은 제주도라는 입지적 장점과 운동시설이라는 용도를 가지고 있으나, 다수의 채권자와 유치권 신고, 위반건축물 등재, 농지취득자격증명 필요 등 복합적인 리스크를 안고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 존재와 위반건축물 관련 문제에 대한 철저한 법률적 검토가 필수적입니다. 제시된 유치권 배제 신청 결과와 실제 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주라는 관광지의 이점: 향후 관광객 유치 또는 휴양 시설 등으로의 활용 가능성이 있습니다.

* 대규모 토지 면적: 다양한 개발 및 활용 계획 수립에 유리한 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다.

* 체육시설로서의 잠재력: 기존 체육시설로서의 인프라를 활용하거나 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 11,065,554,400원을 기준으로 하되, 인수 보증금(해당 임차인 고민종의 경우 0원)을 제외하고 산정해야 합니다.

본건의 경우, 다수의 권리관계, 유치권 및 위반건축물 관련 잠재적 부담, 농지취득자격증명 필요성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 유사 물건 시세 분석, 낙찰 사례 조사, 그리고 본건의 리스크 요인에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률적 분석 결과를 바탕으로 결정될 것입니다. 현재로서는 명확한 예상 입찰가 산정을 위한 추가 정보가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.