나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7804 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상천리 610-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2025.04.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상천리 소재 ‘상천리사무소’ 북서측 약 560m 지점(직선거리 기준)에 위치함. 주변은 골프장, 목초지, 자연림, 전 등 다양한 용도의 토지가 혼재한 임야 지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지방도 제1115호선(산록남로) 및 간선도로(병악로)가 위치하고 있어 전반적인 교통 접근성은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로에 비해 대체로 완만한 경사를 이루는 사다리형(길쭉한) 토지이며, 현재는 토지임야(목초지) 상태임.

인접 도로상태

본건 토지의 남동측이 지적도상 폭 약 4.6m(현황 약 3.5m)의 콘크리트 포장도로에 접함.(자세한 사항은 ‘지적도 개황도’,'항공사진' 참고)

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역,
가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
지하수자원보전3등급(2023-01-30), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
초지<초지법>

제시목록 외의 물건

본건 토지의 일부 경계 및 지상에는 자생 수목이 존재하며, 제시외 분묘 1기가 소재함.('사진용지', '항공사진' 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 확인되지 않음.

물건 비고

지분매각, 공유자 우선매수신고 제한 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경7804 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOOOOO (신한카드 주식회사)

* 채무자: (제공된 정보에 명시되지 않음)

2.2. 물건 현황

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상천리 610-3

* 용도: 임야

* 감정가: 36,741,000원

* 토지 면적: 9817.00㎡ (약 2,970.00평)

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

* 토지 지분 면적: 330.8329㎡ (약 100.08평)

* 건물 면적: 0.00㎡ (없음)

* 작성일 (물건명세서 참고): 2026-02-25

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

* 본건 토지는 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상천리 소재 ‘상천리사무소’ 북서측 약 560m 지점에 위치합니다.

* 주변은 골프장, 목초지, 자연림, 전 등 다양한 용도의 토지가 혼재한 임야 지대로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 지방도 제1115호선(산록남로) 및 간선도로(병악로)가 위치하여 전반적인 교통 접근성은 보통 수준입니다.

3.3. 토지 형태 및 도로

* 본건 토지는 인접 도로에 비해 대체로 완만한 경사를 이루는 사다리형(길쭉한) 토지입니다.

* 현재는 토지 임야(목초지) 상태입니다.

* 본건 토지의 남동측이 지적도상 폭 약 4.6m(현황 약 3.5m)의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 갑35, 2025-01-13 접수, 신한카드(주)의 24번 박영선 지분가압류 (금17,871,982원).

* 이하 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 동순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 17,871,982원.

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 분묘기지권 성립 여부는 불분명하나, 분묘기지권이 성립될 경우 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다. (분묘기지권 성립 시 가격: 36,662,000원)

4.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 해당 물건에 등기된 임차인은 없습니다.

4.4. 지분 매각 및 공유자 우선매수

* 본건은 토지 일부 지분 매각입니다.

* 공유자 우선매수 신고 가능하나, 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수보증금 미납 시 다음 매각기일에는 우선매수청구권 행사 제한이 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

* 본건 소재지는 전반적으로 골프장, 목초지, 자연림 등이 혼재된 임야 지대입니다.

* 직접적인 상업 지역이라기보다는 자연 환경을 기반으로 한 지역으로 볼 수 있습니다.

5.2. 접근성 및 개발 가능성

* 주요 지방도 및 간선도로와의 접근성이 보통 수준으로, 대중적인 상권보다는 특정 시설(골프장 등)과의 연계성이 있을 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 가치 변동 가능성이 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의 시설

* 본건 토지 인근에 대한 구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.

* 인근 지방도 및 간선도로를 통해 서귀포시 주요 지역으로 접근 가능하므로, 기본적인 생활 편의시설 이용은 차량 이동을 통해 가능할 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 지분 매각

* 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 단독으로 토지를 활용하거나 개발하는 데 법적, 실질적 제약이 따릅니다. 공유자들과의 원만한 협의가 필수적입니다.

7.2. 분묘기지권

* 토지 지상에 분묘 1기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 분묘기지권이 인정될 경우, 해당 분묘 주변 토지의 사용 및 처분에 제약이 발생하며, 이는 부동산 가치에 영향을 미칩니다. 감정가 산정 시에도 분묘기지권 성립 시 가격(36,662,000원)이 고려되었습니다.

7.3. 토지 이용계획 및 제한

* 본건 토지는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구4-2등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 지하수자원특별관리구역, 초지 등 다양한 법규의 제한을 받습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 상당한 제약을 야기할 수 있습니다.

7.4. 공유자 우선매수 신고 제한

* 공유자 우선매수권 행사 시, 매수보증금 미납으로 인해 실효될 경우 다음 매각기일에는 우선매수청구권을 행사할 수 없으므로, 사전 계획 및 철저한 준비가 필요합니다.

7.5. 혐오시설 인근 가능성

* 최근 보도에 따르면, 서귀포시 안덕면 상천리 인근 지역에 광역폐기물 소각시설 건립이 추진되고 있습니다. 해당 소각시설은 2029년 완공을 목표로 하고 있으며, 이로 인해 주변 지역의 환경 및 생활 환경에 잠재적인 영향을 미칠 수 있습니다. 본건 토지와의 직접적인 영향 범위 및 정도는 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 제주도 지역 토지 가치

* 제주도는 타 지역 대비 상대적으로 높은 토지 가치 상승 잠재력을 가지고 있으며, 특히 자연 경관이 뛰어난 지역의 토지는 투자 가치가 있습니다.

8.2. 경매 절차를 통한 시세 차익 가능성

* 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 본건의 경우, 감정가(36,741,000원)와 분묘기지권 성립 시 가격(36,662,000원)이 유사한 점을 고려하여, 신중한 접근을 통해 적정 가격에 낙찰받을 기회를 탐색할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 안덕면의 임야 일부 지분에 대한 강제경매 물건입니다. 토지는 완만한 경사의 사다리형으로 차량 접근이 용이하나, 현재는 임야(목초지) 상태입니다. 권리상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 보이며, 인수되는 권리도 없어 권리관계는 명확한 편입니다. 그러나 본건은 지분 매각 물건으로, 토지 활용에 제약이 따르며, 지상에 소재한 분묘로 인한 분묘기지권 성립 여부 불분명, 그리고 생산관리지역 내 다양한 토지이용계획상의 제한이 주요 리스크로 작용합니다. 또한, 인근 지역에 추진 중인 광역폐기물 소각시설 건립 사업이 잠재적 환경 영향으로 간주될 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근과 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 36,741,000원이며, 토지 지분 면적은 330.8329㎡ (약 100.08평)입니다. 분묘기지권 성립 시 가격이 감정가와 유사한 점, 지분 매각으로 인한 활용 제약, 그리고 다양한 토지이용계획상의 규제, 인근 소각시설 건립 등 잠재적 리스크 요소를 감안할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다. 예상되는 잠재적 가치와 제반 리스크를 종합적으로 고려하여, 입찰 희망가는 감정가 대비 약 75%~95% 수준에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 28,000,000원 ~ 35,000,000원

(상기 금액은 현장 답사, 법률 전문가 상담, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 실제 입찰 시에는 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.