나이스옥션 법원경매 제주 2025타경695 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 310-31 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.02.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

제시외 건물 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1. 1 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경695 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 310-31

용도: 대지

토지면적: 129.90㎡ (약 39.3평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

매각대상: 토지매각

채권자: 고*

1. 2 감정가 및 입찰 정보

감정가: 163,674,000원

1. 3 입지조건

* 위치 및 주위환경: 해당 물건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동에 위치하며, estabilished된 주거 및 상업 지역이 혼합된 지역에 속해 있습니다. 서귀포시의 중심부에 가까운 편이며, 주변은 주거용 건물과 소규모 상가, 그리고 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 교통상황: 인근 도로망과의 연결성이 좋으며, 주요 간선도로로의 접근성이 용이합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 버스 정류장이 도보 거리에 있어 시내 및 섬 내 다른 지역으로의 이동이 수월합니다.

* 형태 및 이용상태: 현재 토지(대지)로 이용 중이며, 형태는 일반적인 필지 모양을 하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 인접 도로상태: 약 8미터 폭의 포장된 지방 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 일반 주거지역으로 분류되어 있으며, 해당 지역의 도시 계획 및 규제에 따라 개발이 가능합니다.

1. 4 권리분석

* 경매 개요: 본 건은 공유물분할을 위한 경매로, 토지만 매각 대상입니다.

* 말소기준권리: 갑5 (압류, 제주세무서장, 2023-03-24)

* 인수되는 권리: 명시적으로 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있습니다. 제시외 건물이 존재하여 법정지상권이 성립될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 갑7, 갑8 가압류)

* 채무 관계: 등기부채권 총액은 136,470,093원입니다. 이 중 제주은행 근저당권(을1, 2020-10-19)이 117,465,600원으로 가장 큰 비중을 차지합니다. 해당 근저당권에 '말소: 인수'로 표기되어 있으나, 통상적인 경매 절차에서는 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외하고는 소멸되는 것이 일반적입니다. 다만, 공유물분할 경매의 특성 및 구체적인 법원 결정에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로, 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

1. 5 상권분석

서귀포시는 제주의 대표적인 관광 및 행정 중심지로, 해당 물건이 위치한 서귀동 또한 이러한 지역적 특성을 공유합니다. 상권은 일반 한식, 백반, 커피전문점 등 다양한 업종으로 구성되어 있으며, 특히 저녁 시간대에 소비가 집중되는 경향을 보입니다. 이중섭거리와 명동로 상권은 서귀포시 구도심의 중심축이자 대표적인 예술 문화 관광지로서 상권 활성화 사업 대상지로 선정되어 향후 발전을 기대해 볼 수 있습니다.

1. 6 생활정보

주변에는 서귀포 매일올레시장, 소암기념관, 이중섭미술관 등 문화시설이 있습니다. 또한 서귀포시청, 서귀포의료원, 다수의 학교(초, 중, 고)가 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 천지연폭포, 정방폭포, 쇠소깍 등 유명 관광지가 가까워 여가 생활을 즐기기에도 좋습니다. 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

1. 7 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 제시외 건물이 매각에서 제외되어 있고, 법정지상권 성립 여지가 있다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 만약 법정지상권이 성립된다면 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공유물분할 경매의 특성: 일반 경매와 달리 공유물 분할을 위한 경매는 절차가 복잡할 수 있으며, 명확한 소유권 분할 및 배당에 대한 이해가 필요합니다.

* 등기부상 권리 관계의 복잡성: '말소: 인수'로 표기된 근저당권 등 금융 채무 관계의 실제 인수 여부에 대한 명확한 판단을 위해 추가적인 법률 검토가 요구될 수 있습니다.

1. 8 종합 의견

본 물건은 서귀포시의 주요 도심에 위치한 토지로, 접근성과 생활 편의성이 양호한 편입니다. 공유물분할을 위한 경매라는 특성상 소유권 분할 과정에서 다소 복잡성이 존재할 수 있습니다. 가장 중요한 고려 사항은 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성이며, 이는 향후 토지 활용에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

1. 9 투자 포인트

* 서귀포시 중심지의 토지: 제주도의 주요 도시인 서귀포시에 위치하여 향후 개발 가치 또는 활용 가능성이 있습니다.

* 토지 자체의 가치: 건물 없이 토지만 매각되므로, 토지 자체의 투자 가치 및 향후 건축 또는 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 상권 및 생활 인프라: 주변의 잘 갖춰진 상권과 다양한 생활 편의시설은 해당 지역의 가치를 높이는 요인입니다.

1. 10 예상 입찰가

제시된 감정가는 163,674,000원입니다. 본 건은 인수해야 할 임차인 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성이라는 중대한 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 입찰가를 결정하기 전에 법정지상권 성립 여부 및 그로 인한 잠재적 손실을 면밀히 분석해야 하며, 이러한 리스크를 감안하여 적정 가치 평가 후 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.