나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1080 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 496-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀포초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 본건 부근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

'감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 공법상 제한사항(토지이용계획사항)참조.

제시목록 외의 물건

'건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지하1층, 지상2층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽: 벽지, 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임. 일련번호 3: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 2,3: 주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호 2,3: 기본 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외건물 ㄱ~ㄹ이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 2 건물 지하층은 공부상 용도가 '주택'이나, 현황 '창고'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1080 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 496-4

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,199,920,200원 (약 12억원)

* 토지면적: 327.00㎡ (약 98.9평)

* 건물면적: 200.37㎡ (약 60.6평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 13.09㎡ (매각에 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 권리자는 우리은행)

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀포초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 부근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다. 물건의 남측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용 및 형태: 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, '주거용' 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 8월 12일 접수된 우리은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이보다 선순위의 권리는 등기사항에서 확인되지 않습니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 2,010,000,000원 (우리은행 근저당권 합계)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-03-10

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-11

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력이 있는 임차인이 존재합니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임대차 관계의 구체적인 내용 및 실제 거주 여부 등에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있어 주의가 요구됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (현황 조사 및 등기부상 기준)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 참고: 최근 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/전월세 정보는 1983-1984년식 건물로, 면적은 전용 약 65~85㎡ 수준이며, 매매가는 1억원에서 1억 3천 5백만원 수준으로 파악되었습니다.

* 분석: 본건은 단독주택으로, 감정가 약 12억원, 토지면적 327㎡ 규모임을 감안할 때, 주변 연립/다세대 주택의 시세와는 주택 유형, 규모, 토지 가치 측면에서 상당한 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건의 가치는 넓은 토지와 단독주택으로서의 희소성에 기반할 것으로 보입니다.

* 개발 및 이용: 서귀포초등학교 인근 지역으로 주거 및 상업 기능이 혼재되어 있으며, 잠재적 개발 가능성이 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 서귀포초등학교가 인근에 소재하며, 근린생활시설 및 숙박시설 등 다양한 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 대중교통 이용도 가능한 입지입니다.

* 주변 환경: 제공된 정보상으로는 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박 임차인이 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 법적으로는 인수 부담이 없을 수 있으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 마찰이나 추가적인 협상에 대비해야 합니다.

* 건물 이용 현황 차이: 일련번호 2 건물 지하층이 공부상 '주택'으로 되어 있으나, 현황 '창고'로 이용 중인 점은 확인되었습니다. 또한, 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)이 존재하며 일괄 매각에 포함되므로, 철거 또는 정비에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 건물 건축 연도(1971년 준공, 1972년 사용승인)를 고려할 때, 건물 노후화 및 유지보수 필요성을 감안해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 중심부에 위치한 단독주택으로, 327㎡의 넓은 토지와 200.37㎡ 규모의 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 약 12억원이며, 현재 등기부상 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 주변 연립/다세대 주택의 시세는 본건과 차이가 크므로, 본건의 가치는 입지, 토지 면적, 단독주택으로서의 희소성을 중심으로 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서귀포시 서귀동의 핵심 지역에 위치하여 향후 발전 가능성과 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 토지 가치: 327㎡의 넓은 토지는 재건축, 증축, 또는 토지 자체로서의 활용 가치가 높습니다.

* 주택 유형: 단독주택으로서 희소성이 있으며, 개인의 주거 공간 확보나 임대 수익 창출 등 다양한 목적으로 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,199,920,200원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석: 주변 연립/다세대 주택의 시세(약 1억~1.3억원)와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건은 넓은 토지와 단독주택이라는 점에서 감정가 12억원 수준을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 고려: 일반적인 경매 낙찰가율(감정가의 80~90%)을 적용하되, 본건의 특수성(입지, 토지 가치, 단독주택 희소성)을 고려할 때, 감정가의 85% 수준을 보수적인 접근으로 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 산정액: 약 1,019,932,170원 (약 10억 2천만원)

* 최종 제언: 제시된 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세에 대한 정밀한 재조사, 경쟁자 분석, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.