나이스옥션 법원경매 제주 2025타경336 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서호동 940-8 주상복합 경매
매각기일: 2025-12-23
물건 개요
나이스옥션 법원경매 제주 2025타경336 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서호동 940-8 주상복합 경매
- 사건번호: 2025타경336
- 주소: 제주특별자치도 서귀포시 서호동 940-8
- 감정가: 2,027,154,280원
- 최저가: 1,419,008,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 주상복합
제주지방법원 경매9계 2025타경336 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서호동 940-8 | 감정가: 2,027,154,280원 | 최저가: 1,419,008,000원 | 용도: 주상복합
1. 물건 보고서: 제주지방법원 2025타경336 주상복합 건물 일괄 매각 건
1.1. 사건 개요 및 물건 정보
사건번호: 제주지방법원 2025타경336 (1)
소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서호동 940-8
용도: 주상복합
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지/건물일괄매각
감정가: 2,027,154,280원
소유자/채무자: 김OO
채권자: 서OOOOOOOOO
주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 2-1 내지 2-3) 포함하여 매각.
1.2. 면적 정보
토지면적: 682.00㎡ (약 206.32평)
건물면적: 582.38㎡ (약 176.17평)
건물 제시외면적: 21.06㎡ (약 6.37평)
1.3. 감정평가 요약
**토지 요약**
위치 및 주위환경: 서호초등학교 서측 근거리. 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역.
교통상황: 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하여 제반교통상황은 무난함.
형태 및 이용상태: 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지. 현재 '주상용' 건부지로 이용 중.
인접 도로상태: 북측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.
토지이용계획: 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 가축사육제한구역 등.
제시목록 외의 물건: 없음. (제시외 건물은 건물 감정평가요항표 참조)
**건물 요약**
구조 및 사용승인: 철근콘크리트구조 슬래브붕 3층 구조. 2015년 4월 27일 사용승인. (2015년 및 2018년 증축 내역 있음)
이용상태: 1층은 '근린생활시설(상가)', 2, 3층은 '다가구주택'으로 이용 중.
설비내역: 기본 위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비.
부합물 및 종물: 3층 상부에 다락 소재.
기타참고사항: 후면에 데크시설 및 3층 상부에 태양광발전설비 소재. 임대관계는 미상.
2. 심층 분석
2.1. 입지조건
최고의 입지:
본 건은 서귀포시 서호동 소재로, 서호초등학교 서측 근거리에 위치하여 주거 및 상업 활동이 혼합된 양상을 보입니다.
인근에 버스정류소가 있어 대중교통 이용이 무난하며, 약 15m 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 매우 양호합니다.
'제1종일반주거지역'에 위치하여 주거 편의성이 보장되며, 15M 이하의 '고도지구' 제한이 있으나 이미 3층 주상복합 건물로 건축되어 활용되고 있습니다. 주상복합 용도로서 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 입지입니다.
2.2. 권리분석
권리분석:
매각대상은 '토지/건물 일괄매각'으로, 소유자와 채무자가 동일한 김OO인 '부동산임의경매' 사건입니다.
말소기준권리를 중심으로 후순위 권리들의 소멸 여부를 판단해야 합니다. 등기부상 권리관계는 별도 확인이 필요하나, 매각대금 완납 시 대부분의 등기부상 권리는 소멸되어 깨끗한 소유권을 취득할 것으로 예상됩니다.
**주의사항:** 제시외 건물(목록 기재 2-1 내지 2-3)이 매각에 포함되므로, 이를 포함한 전체 토지/건물의 가치를 평가해야 합니다. 건물 이용상태 요약에서 1층은 근린생활시설, 2, 3층은 다가구주택으로 이용 중이므로, 현황 조사서 및 임차인 현황을 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부와 그 규모를 반드시 확인해야 합니다. 임대관계가 '미상'이므로 명도 리스크가 존재할 수 있습니다.
2.3. 상권분석
상권분석:
1층이 근린생활시설(상가), 2, 3층이 주택인 주상복합 형태로, 상권은 지역 내 거주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 업종(미용실, 식당, 편의점 등)이 주를 이룰 것으로 판단됩니다.
인근에 초등학교가 있어 학부모 및 주거 인구의 유동성이 일정 부분 보장되는 입지입니다. 대로변(폭 15m)에 접해있어 가시성이 양호하고 접근성이 높아 상업적인 활용에 유리합니다.
'제1종일반주거지역' 내 형성된 상권이므로, 대형 상업시설보다는 안정적인 소규모 근린생활시설 위주의 임차 수요를 기대할 수 있습니다.
2.4. 생활정보
생활정보:
교육: 서호초등학교가 근거리에 위치하여 교육 환경은 양호합니다.
교통: 인근에 버스정류장이 있어 서귀포 시내권으로의 이동은 무난합니다.
편의시설: 주변 일대가 근린생활시설과 주택이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설(식당, 소규모 마트 등)은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대형 병원이나 대규모 마트 등의 주요 인프라 접근성은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.
혐오시설: 지도 및 검색 서비스상, 인근에 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.
2.5. 잠재적 리스크
잠재적 리스크:
임대관계 미상: 현재 임대관계가 미상이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 또는 명도 소송 등 추가적인 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다. 현장 조사를 통해 임차인 현황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.
제시외 건물 및 설비: 제시외 건물(다락, 데크시설 등) 및 태양광발전설비가 매각에 포함되나, 그 법적 상태(무허가 여부, 태양광설비의 소유권 및 운영권 등)에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.
고도지구 제한: '고도지구(15M이하)'로 지정되어 있어 향후 증축 또는 개축 시 건축 높이에 제약이 따릅니다.
2.6. 종합 의견
종합 의견:
본 건은 서귀포시 서호동 내에서 주거 및 상업이 혼합된 안정적인 '제1종일반주거지역'에 위치한 주상복합 건물 일괄 매각 건입니다. 토지는 약 206평, 건물은 약 176평으로 규모가 양호합니다.
1층 상가와 2, 3층 다가구주택의 복합 수익 구조를 가지고 있어, 안정적인 임대수익과 향후 시세차익을 동시에 기대할 수 있는 투자 물건입니다.
다만, 임대관계 미상에 따른 명도 리스크를 최소화하기 위한 현장조사와 권리관계 분석이 필수적이며, 증축 및 제시외 건물의 법적 상태와 임차인 현황을 정확히 파악 후 입찰에 참여해야 합니다.
2.7. 투자 포인트
투자 포인트:
복합 수익 구조: 1층 상가와 2, 3층 주택으로 구성되어, 주택 임대수익과 상가 임대수익이라는 두 가지 수익원을 확보할 수 있습니다.
양호한 접근성: 폭 15m 내외의 도로에 접해있고 버스정류소가 인근에 있어 접근성과 가시성이 좋습니다.
실수요 기반 상권: 서호초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설 임차 수요가 비교적 안정적일 것으로 판단됩니다.
토지 면적의 우위: 682.00㎡ (약 206평)의 넓은 토지 면적을 확보하고 있어, 토지 가치 상승에 대한 잠재력이 있습니다.
법원 정보
제주지방법원 경매9계