나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7732 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 730-7 하이인힐하우스 씨동 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하가리 소재 '더럭초등학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 전, 과수원, 임야 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통
사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 지하1층/지상2층 건물내 2층 201호로서,
외벽: 스타코, 석재마감 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보
전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급<제주특별
자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건 상부에 다락이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경7732 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 730-7 하이인힐하우스 씨동 2층 201호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 450,000,000원

1.2. 위치 정보

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 소재 '더럭초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

1.3. 면적 정보

토지면적: 198.30㎡ (약 59.98평)

토지지분: 198.3013㎡ (약 59.98평)

건물면적: 104.82㎡ (약 31.71평)

건물지분: 104.8183㎡ (약 31.71평)

(참고: 건축물대장상 해당 동 전체 면적 653.42㎡, 18세대 주택단지)

1.4. 감정가 및 권리사항 요약

감정가: 450,000,000원

주요 권리: 대항력있는 임차인 (안성철), 선순위 임차권 (말소기준 권리보다 선순위)

말소기준 권리: 을3 근저당 (구지현, 2022-06-21 접수)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 전, 과수원, 임야 등이 혼재한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

계획관리지역, 자연취락지구

가축사육제한구역(전부제한구역)

장애물제한표면구역

공장설립제한지역

경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급

지하수자원보전 4등급

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, '을4' 주택임차권은 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(안성철)

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-26

확정일자: 2021-08-26

배당신고일자: 2023-08-30

대항력: 있음

비고: -

임차인 안성철은 2021년 8월 26일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 이는 말소기준권리인 2022년 6월 21일 접수의 근저당보다 선순위입니다. 따라서 해당 임차인은 대항력을 가지며, 보증금 300,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

본건의 임차인 현황 중 '주택도시보증공사(안성철)'의 보증금은 300,000,000원으로 확인되나, 차임이 0원으로 기재되어 있고 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 상세 내역 파악이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생하므로 주의가 요구됩니다.

3.3. 등기부등본 분석

말소기준권리: 을3 근저당 (구지현, 2022-06-21 접수, 240,000,000원)

소멸 예정 권리: 을3 근저당, 갑6 가압류(김태형 외 3명, 761,850,999원), 갑7 압류(제주특별자치도), 갑8 압류(제주특별자치도), 갑9 압류(제주세무서장), 갑10 강제경매(주택도시보증공사, 300,000,000원) 등은 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 을4 주택임차권 (안성철, 2021-08-26 전입/확정, 300,000,000원) - 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 분석

입력된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과:

이강센스타운 (1997년 건축, 고내리 730-7 인근):

2026년 5월 8일 거래, 29.7㎡ (전용면적), 67,000,000원

2026년 3월 13일 거래, 39.89㎡ (전용면적), 95,000,000원

반석고내타운 (1998년 건축, 고내리 730-7 인근):

2026년 6월 20일 거래, 29.7㎡ (전용면적), 47,000,000원

4.2. 시세 분석 종합

제공된 주변 시세 정보는 본건(104.82㎡)보다 면적이 작은 다세대/연립 주택의 거래 사례로 보입니다. 따라서 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

본건의 감정가 450,000,000원은 해당 면적 및 위치를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되나, 주변 시세와 비교 시 면적당 가치 차이가 큽니다. 이는 제공된 시세 정보가 소형 면적 거래에 해당하거나, 특정 거래 조건에 따른 차이일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

애월읍 고내리 지역 특성상 마트, 병원, 식당 등은 차량 이동 후 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

'더럭초등학교' 서측 인근에 위치하며, 도보 또는 차량으로 통학이 가능합니다.

주변에 중학교, 고등학교 등 추가 교육 시설 접근성 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 문제

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 안성철(주택도시보증공사)의 보증금 300,000,000원입니다.

이 보증금은 말소기준 권리보다 선순위이므로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

차임이 0원으로 기재되어 있고 임대 관계가 미상이라는 점은 추가적인 확인이 필요하며, 혹시 모를 추가 부담 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

다락 공간이 포함 평가되었으나, 실제 이용 시 건축법 등 관련 규정 준수 여부 확인이 필요합니다.

제공된 주변 시세 정보와의 큰 차이로 인해, 시장 가치 재평가 또는 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

공동담보 물건이므로, 다른 담보물의 처리 상태에 따라 경매 진행이나 권리 관계에 변동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 제주시 애월읍 고내리에 위치한 다세대주택으로, 준수한 입지 및 교통 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 3억원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담으로 작용합니다. 이는 본건 경매 물건의 최대 리스크 요인이자, 낙찰 후 실제 취득 비용을 결정하는 핵심 요소입니다.

다수의 토지 이용 제한 사항도 잠재적인 제약으로 작용할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

제주 애월읍이라는 선호 지역에 위치한 다세대주택입니다.

더럭초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 교통 접근성도 보통 이상입니다.

부동산강제경매로 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있으나, 임차인 인수 보증금을 반드시 고려해야 합니다.

향후 지역 개발 또는 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 450,000,000원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 300,000,000원입니다.

따라서, 매수인이 실질적으로 부담해야 할 총 취득 비용은 낙찰가 + 인수 보증금 (300,000,000원)이 됩니다.

제공된 주변 시세 정보가 본건의 면적과 맞지 않아 정확한 시세 분석에 한계가 있으므로, 감정가 수준을 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 인수 보증금 300,000,000원을 제외한 금액을 고려해야 하며, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 임차 보증금 인수 부담 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가 450,000,000원에서 인수 보증금 300,000,000원을 제외한 150,000,000원 가치에 대한 입찰가를 고려하되, 실제 취득 총액이 시세 범위를 초과하지 않도록 신중해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 200,000,000원 (낙찰 후 인수 보증금 300,000,000원 합산 시 총 취득 비용은 450,000,000원 ~ 500,000,000원이 될 수 있습니다.)

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 상황을 기반으로 한 추정치이며, 실제 경매 결과와 다를 수 있습니다. 정확한 시세 조사 및 현장 확인을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.