나이스옥션 법원경매 제주 2025타경510 [1] 제주특별자치도 제주시 아라일동 407 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경510 [1] 제주특별자치도 제주시 아라일동 407 임야 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2025타경510 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 아라일동 407 | 감정가: 1,677,846,000원 | 최저가: 1,174,492,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경510 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 아라일동 407 외 (일괄매각 건)

용도: 임야

경매구분: 부동산임의경매

채무자: 김OO

채권자: 제OOOOOOO

1.2. 물건 현황

토지면적: 6776.00㎡ (약 2049.84평)

토지 지분율: 677600 (토지 전체 또는 상당 지분으로 추정되나, 지분율 표기 확인 필요)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

아파트 전용/분양면적: 해당 없음 (임야)

소유자: 문OO

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 1,677,846,000원

매각대상: 토지매각 (수목 포함 평가임)

주의사항: 일괄매각.

2. 물건 상세 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 제주특별자치도 제주시 아라일동 소재 ‘아라요양병원’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 점포 및 상가, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역입니다. 도심과 인접하면서도 자연환경을 갖춘 지역의 임야로, 잠재적 개발 가능성 및 보전 가치를 동시에 지니고 있습니다.

혐오시설: 인근에 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변에 ‘아라요양병원’ 및 ‘아라요양원’이 소재하고 있어, 해당 시설이 주변 환경에 미치는 영향은 현장 확인이 필요합니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 주변의 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

기호(1~3,5): 인접 토지 대비 완경사인 부정형 토지로서, 이용 상태는 임야(자연림)입니다.

기호(4): 인접 토지 대비 완경사인 부정형 토지로서, 이용 상태는 임야(토지임야)입니다.

2.4. 인접 도로상태

기호(2,3): 북측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

기호(1,4,5): 지적도상 맹지이나, 기호(3) 토지를 경유하여 통행이 가능하여 사실상 통행에는 지장이 없을 것으로 판단되나, 통행권 확보에 대한 법적 검토가 필요합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

다양한 용도지역 및 규제가 혼재되어 있습니다.

주요 용도지역: 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역이 혼재되어 있습니다.

도로: 기호(2,3)은 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.

제한사항: 가축사육제한구역(전부제한구역 또는 일부제한구역), 공익용산지 및 보전산지, 절대보전지역(저촉), 건축계획심의대상구역 등 다양한 규제가 적용됩니다. 특히 산지관리법에 따른 보전산지와 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법에 따른 절대보전지역 저촉 여부는 개발 행위에 있어 중요한 제한사항이 될 수 있으므로, 각 필지별 상세 규제 내용을 반드시 확인해야 합니다.

3. 투자 분석

3.1. 권리 분석

경매구분: 부동산임의경매입니다.

매각대상: 토지매각 (수목 포함 평가)입니다.

제시목록 외의 물건: 없는 것으로 확인됩니다.

권리관계: 등기부 등 권리관계상 특이사항은 보고서 내 정보만으로는 판단하기 어려우나, 토지 지분율 및 채무자/소유자 불일치 여부(문OO 소유, 김OO 채무)에 대한 상세 확인이 필요합니다.

3.2. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 주위는 단독주택, 소규모 점포 및 상가 등이 혼재되어 있어 대규모 상권보다는 주거 및 근린생활시설 형태의 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

생활 정보: 인근에 ‘아라요양병원’ 등 의료시설이 소재하며, 차량 진·출입이 용이하고 대중교통 사정이 무난하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크 및 유의사항

토지이용제한: 다수의 필지가 보전산지, 절대보전지역, 건축계획심의대상구역 등 개발 행위에 제한을 받을 수 있는 규제에 묶여 있으므로, 투자 목적에 맞는 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

맹지 및 통행: 기호(1,4,5)가 지적도상 맹지이고 기호(3)을 경유하여 통행이 가능하다고 명시되어 있으나, 향후 토지 이용 및 매각 시 분쟁 소지를 최소화하기 위해 통행권에 대한 법적 확보 방안을 확인해야 합니다.

일괄매각: 전체 필지(기호 1~5)가 일괄 매각되므로, 각 필지별 개별적인 가치와 규제사항을 종합적으로 판단하여 입찰에 참여해야 합니다.

3.4. 투자 포인트

도로 접근성: 기호(2,3)이 폭 20m 내외의 포장도로에 직접 접하고 있어, 개발 시 기반 시설 확보에 유리할 수 있습니다.

규모의 경제: 총면적 약 2050평에 달하는 대형 임야로, 장기적인 관점에서 개발 계획을 수립하기에 충분한 규모입니다.

제주시 아라일동 입지: 제주 시내와 근접성이 좋으며, 주거 및 자연환경이 조화로운 지역에 위치하고 있습니다.

3.5. 종합 의견

본 건은 제주 시내와 가까운 아라일동에 위치한 대규모 임야(총 6776.00㎡, 약 2049.84평)로, 도로 접근성이 좋은 필지와 맹지 형태의 필지가 혼재되어 일괄 매각되는 물건입니다. 다양한 용도지역 및 규제(보전산지, 절대보전지역 등)가 복잡하게 얽혀 있어, 단순 투자보다는 토지이용계획 및 개발 관련 법규에 대한 깊이 있는 분석과 전문가의 조언이 필수적입니다. 규제 리스크를 정확히 파악하고, 각 필지의 특성을 고려한 장기적인 개발 또는 보전 계획을 수립할 경우, 제주 지역의 발전 잠재력을 활용한 안정적인 투자처가 될 수 있습니다. 특히 도로에 접한 필지를 활용하여 맹지인 필지들의 가치를 높일 수 있는 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

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