나이스옥션 법원경매 제주 2025타경244 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 1501 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경244 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 1501 과수원 경매

• 사건번호: 2025타경244
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 1501
• 감정가: 726,525,000원
• 최저가: 508,568,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 과수원

제주지방법원 경매9계 2025타경244 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 1501 | 감정가: 726,525,000원 | 최저가: 508,568,000원 | 용도: 과수원

1. 경매물건 개요 및 분석 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경244 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 1501

용도: 과수원

매각대상: 토지매각 (제시외 건물 및 저수조, 수목 포함 일괄 매각)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 726,525,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 3,885.00㎡ (약 1,175.21평)

건물 제시외면적: 18.00㎡ (약 5.44평)

(참고: 아파트가 아니므로 전용면적 및 분양면적 표기는 생략합니다.)

2. 권리분석 및 법적 특이사항

2.1. 권리 관계

소유자: 김OO

채무자: 황OO

채권자: 함OOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매이므로 근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매로 추정되며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

(최종 권리관계는 매각물건명세서를 통해 확인 필요.)

2.2. 법정 제약 및 특이 사항

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수.

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않습니다. 매수 희망자는 사전에 농지취득자격 요건을 반드시 확인해야 합니다.

제시외 물건: 제시외 건물(18.00㎡), 저수조, 감귤나무 등 수목이 매각 대상에 포함되어 일괄 매각됩니다. 감정평가 시 소유권 미상으로 판단되었으므로, 낙찰 후 소유권 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

분묘 소재: 토지상에 분묘 3기가 소재합니다. 감정평가 시 분묘의 영향을 제외하고 평가되었으나, 낙찰 후 분묘기지권 주장 가능성 등 법정 지상권 문제를 검토해야 합니다. 토지의 소유권 행사에 제한을 받는 경우의 평가액을 별도로 참고해야 합니다.

도시계획 저촉: 토지 일부가 도시계획시설 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 저촉되므로, 향후 개발 시 제약이 있을 수 있으며, 이는 감정가에 반영된 것으로 보입니다.

공부와의 차이: 없음.

3. 입지조건 및 주변 환경

3.1. 위치 및 접근성

위치: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 감산리 소재 '감산삼거리' 북동측 인근에 위치합니다.

접근성: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.

도로 상태: 본건 북서측으로 소로(小路)에 접하고 있습니다.

3.2. 토지 현황 및 이용 상태

형태: 부정형 토지이며, 북서측 도로 대비 낮은 저지입니다. 지형은 완경사 또는 급경사로 이루어져 있어 경사도가 있는 토지입니다.

이용 상태: 현재 과수원(감귤 등)으로 이용 중입니다.

3.3. 지역지구 및 제한 사항

용도지역: 자연녹지지역

제한사항: 중로3류(저촉), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000m 이내 일부제한)).

(자연녹지지역은 개발 가능성이 비교적 높으나, 건축 행위 시 건폐율 및 용적률 제한을 받습니다.)

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 환경

주위 환경: 주위는 과수원, 농경지 등이 주로 소재하는 농촌 지역으로, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

생활 편의시설: 본건 소재지인 안덕면 상창리는 제주도 중산간 지역에 가깝기 때문에 생활 편의시설은 '감산리' 등 인근 중심지를 이용해야 합니다.

4.2. 혐오시설 및 위험 요소

광역 폐기물 소각시설: 인근 안덕면 상천리에 광역 폐기물 소각시설이 조성될 예정이며, 이는 해양폐기물, 하수슬러지 등을 소각하는 시설입니다. 본건은 상창리에 위치하나, 광역 폐기물 소각시설 예정지와의 실제 직선거리 확인이 필요하며, 향후 환경적인 리스크(냄새, 차량 통행 증가 등)를 야기할 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 고려사항

5.1. 법적 리스크

농취증 미제출 리스크: 농지취득자격증명은 낙찰 후 매각결정 기한 내에 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수라는 가장 큰 리스크가 있습니다.

분묘기지권 리스크: 토지상에 분묘 3기가 소재하므로, 분묘기지권 성립 여부 및 해결 방안(이장 비용 등)을 미리 검토해야 합니다.

5.2. 개발 및 이용 리스크

경사도 및 지형: 완경사 또는 급경사 토지이므로, 개발 시 토목 공사 비용(옹벽, 절토/성토 등)이 추가로 발생할 수 있습니다.

도로 저촉: 토지 일부가 도시계획 도로에 저촉되어 있어, 토지 전부를 활용하는 데 제약이 따릅니다.

제시외 물건: 제시외 건물, 저수조, 수목의 소유권 미상으로 인한 향후 법적 분쟁 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 소재의 과수원 토지로서, 자연녹지지역에 위치하여 농지로서의 활용 가치와 제한적인 개발 가능성을 모두 가지고 있습니다.

경사도가 있고 도시계획 도로에 저촉되는 등 일부 이용 제약이 있으나, 토지 면적이 3,885.00㎡ (약 1,175.21평)으로 대규모 필지이며 감정가가 7억 원대임을 고려할 때, 제주의 토지 시세 변화에 따른 장기적인 투자 가치는 있습니다.

6.2. 투자 포인트

핵심 포인트 1: 대형 필지 확보 (약 1,175평) 및 자연녹지지역 과수원.

핵심 포인트 2: 소로에 접하고 차량 접근성이 보통 수준으로, 농업 활동 및 제한적 개발에 유리함.

핵심 포인트 3: 제시외 건물, 저수조, 수목이 일괄 매각에 포함되어 추가 비용 발생 없이 현 상태 이용 가능.

6.3. 추천 전략

농업인 또는 제주 토지 투자 경험이 있는 투자자에게 적합하며, 낙찰가율은 농지취득자격증명 제출 요건과 분묘기지권 리스크, 인근 폐기물 소각시설 예정지 리스크를 충분히 고려하여 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

장기적으로 제주 중산간 지역의 토지 가격 상승을 예상하고 투자하는 관점에서 접근하는 것이 좋습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계