나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7679 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3479-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록감정 · 평가일 2025.03.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1~5)는 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 '사계초등학교' 남동측 근거리에
위치하며, 일대는 마을주변 농경지대로 농경지, 단독주택 등이 혼재합니다.

교통상황

- 기호(1~4): 연접한 토지로 기호(1, 2)까지 차량의 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장이
소재하여 교통사정은 보통입니다.
- 기호(5): 인근까지 차량의 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은
보통입니다.

형태 및 이용상태

- 기호(1~4): 연접한 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 전이나 경작하고
있지 않습니다.
- 기호(5): 삼각형의 토지로 대체로 평탄하고, 전이나 경작하고 있지 않습니다.

인접 도로상태

- 기호(1~4): 연접한 토지로 기호(1, 2) 북측으로 폭 약 7m의 포장도로에 접합니다.
- 기호(5): 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)), 역사문화환경
보존지역(제주 사람발자국과 동물발자국 화석산지), 경관보전지구4등급(2023-01
-30)(저촉), 경관보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-
01-30), 지하수자원보전4등급(2023-01-30)입니다.

- 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)), 역사문화환경
보존지역(제주 사람발자국과 동물발자국 화석산지), 경관보전지구4등급(2023-01
-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급(2023-01-30)입니
다.
- 기호(3, 4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)),
가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)), 역사문화환경보존지역(제
주 사람발자국과 동물발자국 화석산지), 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉
), 경관보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30),
지하수자원보전4등급(2023-01-30)입니다.
- 기호(5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)), 역
사문화환경보존지역(제주 사람발자국과 동물발자국 화석산지), 경관보전지구4등
급(2023-01-30)(저촉), 경관보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5
등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급(2023-01-30)입니다.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도'참조바라며, 제시외건물(ㄱ~ㄹ)이 소재하나 타인소유입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호(5)의 공부상 소유자가 '임지훈'이므로 경매진행시 참고바랍니다.
- 임대관계는 미상이며, 농지취득자격증명을 필요로하는 농지에 해당하는 것으로 판단되나
해당관청에 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7679 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3479-1

용도: 전

감정가: 4,885,301,000원

토지면적: 8858.00㎡ (약 2679.7평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 드림새마을금고

주요 특이사항: 농지취득자격증명 필수 제출, 건물매각 제외, 공동담보, 법정지상권 성립 가능성, 맹지 포함.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 사계초등학교 남동측 인근에 위치하며, 마을 주변 농경지대와 단독주택이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 일부 필지는 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 형태 및 이용상태: 일부 필지는 부정형이며 대체로 등고·평탄하나, 경작되지 않고 휴경 상태입니다. 한 필지는 삼각형 형태입니다.

인접 도로상태: 일부 필지는 북측으로 약 7m의 포장도로에 접하나, 한 필지는 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전구역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 2월 5일 접수된 침산새마을금고 근저당권(을17)입니다.

소멸되는 권리: 상기 말소기준권리 및 그 이후 접수된 근저당권, 지상권설정공동담보, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 2022년 6월 21일 접수된 소유권이전청구권가등기(갑7)는 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

기타 권리사항:

* 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)은 매각에서 제외되며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 법정지상권이 성립될 경우 인수될 수 있습니다.

* 등기부상 채무 총액은 3,840,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 현황은 없습니다. 다만, 임대관계는 미상인 점 참고하시기 바랍니다.

4. 상권분석

본 물건은 사계초등학교 인근의 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역에 위치합니다.

인근에 상업시설이 밀집한 지역과는 다소 거리가 있으며, 주로 농업 활동이 이루어지거나 주거 용도로 활용되는 지역 특성을 보입니다.

주변 관광지(예: 산방산, 송악산)와의 접근성을 고려할 때, 향후 관광객 수요 증가에 따른 상권 변화 가능성도 배제할 수 없습니다.

최근 주변 개발 동향 및 관광객 증가에 따른 토지 수요 변화를 주시할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 일부 필지는 차량 접근성이 양호합니다. 대중교통망은 보통 수준으로 평가됩니다.

교육: 사계초등학교가 도보 거리에 위치하여 자녀 교육 환경에 접근성이 좋습니다.

편의시설: 마을 단위의 편의시설(소규모 상점, 식당 등) 이용이 가능하며, 차량으로 약 10~20분 거리에 서귀포시 내 주요 상업시설 및 병원 등 더 편리한 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

관광: 산방산, 송악산 등 주요 관광지와 인접하여 주말 레저 및 여가 활동에 용이합니다.

혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 대상 토지로부터 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 의무: 최고가매수신고인이 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 매수 보증금을 반환받지 못하므로, 사전에 철저한 확인 및 준비가 필요합니다.

법정지상권 성립 가능성: 매각에서 제외된 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

맹지 존재: 토지 중 한 필지는 맹지여서 접근 및 이용에 제한이 따릅니다.

토지 이용 제한: 계획관리지역 외 다수의 공법상 규제로 인해 건축 및 토지 활용에 제약이 많습니다.

가등기 인수: 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 인수될 가능성이 있어, 향후 소유권 분쟁의 소지가 있습니다.

환경적 요인: 주변 지역의 개발 계획이나 환경 관련 규제 변화 등을 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광대한 토지 면적을 가진 농지이나, 맹지 포함, 다수의 법적 제한, 농지 취득의 어려움, 인수될 수 있는 권리(가등기, 법정지상권) 등으로 인해 취득 및 활용에 신중한 접근이 요구됩니다.

제주 지역의 토지로서의 잠재적 가치는 있으나, 현황 및 규제 사항을 고려할 때 일반적인 투자보다는 전문가의 면밀한 분석과 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

제주도라는 입지적 이점을 바탕으로 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

향후 관련 법규(농지법 등) 개정 시 토지 활용 범위가 확대될 가능성이 있습니다.

철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 법정지상권 및 가등기 관련 리스크를 해소하고 적정 가격에 낙찰받는다면 시세차익을 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 4,885,301,000원(토지면적 8858㎡, 약 2679.7평)을 기준으로 하되, 위에 명시된 잠재적 리스크(농지취득자격증명, 법정지상권, 맹지, 가등기 인수 등)와 해당 지역의 실제 토지 시세, 유사 물건의 낙찰 사례 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

주변 유사 토지(계획관리지역, 전)의 최근 거래 사례는 ㎡당 약 100,000원에서 200,000원 수준으로 파악됩니다.

특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 법정지상권 성립 시 예상되는 추가 비용 및 제약을 충분히 검토한 후, 이를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 지역 부동산 전문가의 자문을 구하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.