나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7839 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 829-5 엠스테이호텔제주 5층520호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '천지동 주민센터' 남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 소규모점포 및 일반음식점 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층건 내 제5층 제520호로서,
(사용승인일: 2015.09.30)
외벽: 복합판넬 및 징크 마감 등,
창호: 샷시창 등임.

이용상태

숙박시설(호텔)로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 13~14m, 동측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(20M이하), 고도지구(30m이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008-12-15)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2020-06-01)<수도법>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7839 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 829-5 엠스테이호텔제주 5층520호

용도: 숙박시설 (호텔)

감정가: 68,000,000원

토지 면적: 7.27㎡ (약 2.2평)

건물 면적: 25.42㎡ (약 7.7평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

건축물 사용승인일: 2015년 9월 30일

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동에 소재하며, '천지동 주민센터' 남서측 인근에 위치합니다.

부근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 소규모점포 및 일반음식점 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

본건 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 제5층 제520호입니다.

토지는 부정형 평지로서 숙박시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 북서측으로 폭 약 13~14m, 동측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 고도지구(20M이하, 30m이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역 등이 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 2월 13일 접수된 광주주택유한회사 근저당권 (70,000,000원)입니다.

본건 경매는 광주주택유한회사의 신청으로 개시되었습니다. (2025타경7839)

등기부채권 총액은 70,000,000원입니다.

매각으로 인해 위에서 언급된 근저당권 및 경매개시결정 등기 등은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 확인됩니다.

소유권 변동 내역:

* 2021년 9월 29일: 박솜이 명의로 소유권 이전

* 2024년 12월 16일: 이리스투자자산유한회사 명의로 소유권 이전 (2023타경8237 경매에 따른 것으로 보임)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계는 미상임. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현황 조사 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 서귀포시 서귀동 일대는 숙박시설, 근린생활시설, 주거시설 등이 혼재하는 지역으로, 서귀포항 및 관광지와 인접하여 관광객 수요가 있는 상권입니다.

주변에 주민센터, 소규모 점포, 일반 음식점 등이 위치하여 기본적인 편의시설은 갖추고 있습니다.

관광지로서의 입지적 특성을 고려할 때, 숙박시설로서의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시설: 행정복지센터, 상업 시설, 주거 단지 등이 혼재되어 있어 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

건물 시설: 기본 위생, 급배수, 난방(보일러), 소화전, 화재 탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

불법 증축: 건축물대장상 '지상9층 철파이프구조 숙박시설(9.24㎡) 무단 증축' 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 시정명령, 건축물 사용 제한 등의 법적 제재를 받을 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

미납 관리비: 2021년 1월부터 2024년 12월까지 총 12,265,220원의 관리비가 미납되어 있습니다. 낙찰자가 해당 미납 관리비를 부담해야 할 가능성이 있으며, 이는 추가적인 초기 투자 비용으로 작용할 수 있습니다.

토지이용 제한: 고도지구, 방화지구, 역사문화환경보존지역 등 다양한 도시계획법규 및 조례에 따른 제한이 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시에 위치한 숙박시설(호텔)로, 현재 감정가 68,000,000원 대비 소액 투자가 가능한 물건입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다.

하지만, 건축물대장상 등재된 위반건축물(무단 증축) 문제와 상당 금액의 미납 관리비는 반드시 해결해야 할 주요 리스크입니다.

이러한 리스크 해소 방안을 면밀히 검토하고, 그에 따른 추가 비용을 산정하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

제주 서귀포시의 관광 수요를 기반으로 하는 숙박시설이라는 점에서 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 소액으로 투자하여 수익형 부동산을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

위반건축물 및 미납 관리비 문제를 해결하고 정상적인 운영이 가능해진다면, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 68,000,000원

본건은 위반건축물 등재 및 미납 관리비 발생이라는 중대한 하자 요인이 존재하므로, 이러한 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

향후 발생할 수 있는 이행강제금, 시정 비용, 미납 관리비 정산 비용 등을 감안하여 수익률 분석 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

투자자는 본건의 잠재적 가치와 위험 요소를 면밀히 분석하여, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

구체적인 예상 입찰가는 개별적인 시장 조사, 투자 목표, 자금 계획 등에 따라 달라질 수 있으므로, 전문가와 상의하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.