나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1128 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 214-2 애월아리움빌 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 소재 '애월고등학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통
사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 4층 건물내 3층 301호로서,
외벽: 드라이비트, 타일마감 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복2차선의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1128 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 214-2, 애월아리움빌 102동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 202,000,000원

토지면적: 99.67㎡ (약 30.14평)

건물면적: 66.60㎡ (약 20.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 애OOOOOOO

특이사항: 재매각, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 소재 '애월고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형이며, 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.

동측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 애OOOOOOO입니다.

등기부등본 요약 결과, 말소기준권리는 2021년 9월 17일 접수된 애월농업협동조합의 근저당권(120,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. (단, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하지만, 인수 보증금 0원이라는 점을 감안하면 낙찰자가 부담할 임차 관련 채무는 없을 것으로 보입니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거용 다세대주택으로, 주변으로는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 단지인 '애월아리움빌'의 전용면적 66.6㎡ 물건이 2026년 2월 180,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

인근 '나폴리움' 단지의 전용면적 64.75㎡ 물건은 20201년 1월 200,000,000원에 거래되었으며, 이는 본 건과 유사한 면적대의 거래 사례입니다.

하지만, 2025년 12월 기준 제주 지역 부동산 시장은 전반적으로 하락세를 보였으며, 매매 및 전월세 가격 모두 하락하는 추세였습니다. 이러한 시장 상황을 고려할 때, 2026년 초의 실거래가는 시장의 실제 가격 흐름을 잘 반영하고 있다고 판단됩니다.

종합적으로 볼 때, 본 건의 건물 면적(66.6㎡)을 고려한 시세는 대략 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

건축물 현황에 따르면, 본건은 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와 지붕 4층 건물 중 3층 301호입니다.

기본적인 위생, 급배수, 가스보일러 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 시설도 이용 가능합니다.

외벽은 드라이비트 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

주변 편의시설 및 교육시설로는 애월고등학교가 인근에 있으며, 지역 생활권 내에서 필요한 시설 이용이 가능합니다.

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 '재매각' 물건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰 후 잔금을 납부하지 못했거나 다른 사유로 다시 매각되는 경우입니다. 이는 입찰 시 가격 책정이나 법적 절차에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

'공동담보' 물건으로, 해당 부동산이 여러 개의 채무에 함께 담보로 제공되었음을 의미합니다. 일반적으로는 말소기준권리 이후의 채무는 소멸되지만, 관련 절차나 추가적인 법적 사항을 확인하는 것이 좋습니다.

토지이용계획상 '가축사육제한구역'에 포함되어 있어, 향후 토지 활용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 애월읍의 비교적 신축(2017년 준공) 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다.

권리관계가 명확하며, 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 낙찰자의 부담이 적은 물건입니다.

최근 시장 동향 및 동일 단지 내 실거래가격을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰을 고려해볼 만합니다.

다만, 재매각 물건이라는 점과 제주 지역 부동산 시장의 하락세를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

표준화된 면적(66.6㎡)으로 동일 단지 내 실거래가 비교가 용이합니다.

신축 건물(2017년 준공)로 즉시 거주하거나 임대 수익을 기대하기에 양호한 상태로 예상됩니다.

권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 등기 이전 절차가 비교적 간편할 것으로 보입니다.

제주 애월 지역의 지속적인 수요를 고려할 때 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

재매각 물건임을 고려 시, 이전 경매 낙찰가 및 유찰 기록을 통해 적정 입찰가 산정에 참고할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 동일한 '애월아리움빌' 단지 내 전용면적 66.6㎡ 물건이 2026년 2월 180,000,000원에 실거래되었습니다.

인근 '나폴리움' 단지의 유사 면적 물건이 2026년 1월 200,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 202,000,000원이나, 2025년 말 제주 부동산 시장의 전반적인 하락세와 재매각 물건이라는 점을 감안하면, 제시된 감정가보다는 시장 실거래가에 근접한 수준에서 입찰하는 것이 합리적입니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 190,000,000원 으로 제안하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 최신 시세 동향을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.