나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7509 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 845-3 대지 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7509 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 845-3 대지 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매8계 2025타경7509 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 845-3 | 감정가: 60,107,860원 | 최저가: 60,107,860원 | 용도: 대지

1. 제주지방법원 2025타경7509 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7509 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 845-3

용도: 대지 (현황 '대'이나 공부상 '전'으로 기재된 부분이 있음)

감정가: 60,107,860원

토지면적: 284.00㎡ (약 85.91평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 고OO

채무자: 고OO

채권자: 제OOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 법정지상권, 제시외 건물 매각 제외

주의사항: 일괄매각, 지분매각, 제시외 건물 매각제외, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환)

1.2. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 소재 '온평초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택 및 농경지가 혼재된 환경입니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류소가 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편으로, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현재 '단독주택' 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로는 폭 약 8m, 북동측으로는 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

주변 시설 조사 결과, 명확히 구분되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 농경지가 인접해 있어 농업 활동과 관련된 시설이 존재할 수 있습니다.

토지이용계획상 본 물건은 계획관리지역, 자연취락지구에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 지역입니다. 또한, 2024년 11월 15일부터 2026년 11월 14일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 제2공항 개발사업 예정 지역 및 주변 지역과 관련이 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자인 고OO 외 채권자 제OOOOOOOOO의 권리에 의해 경매가 개시되었습니다.

주의 깊게 살펴보아야 할 점은 다음과 같습니다.

첫째, 본 건은 '토지 일부 지분'으로 매각됩니다. 따라서 낙찰 후 다른 지분권자와의 토지 이용 및 관리에 관한 협의가 필수적이며, 지분권자와의 관계에서 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 있습니다.

둘째, '법정지상권'의 가능성이 언급되어 있습니다. 이는 토지 위에 타인의 건물이 존재하고, 해당 건물 소유자가 법적으로 토지 사용 권리를 주장할 수 있는 상황을 의미합니다. 만약 법정지상권이 성립된다면, 토지 소유자로서의 권리가 크게 제약될 수 있으므로, 이에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

셋째, '농지취득자격증명' 제출이 필수적입니다. 미제출 시에는 매각 보증금이 반환되지 않을 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. 또한, 공부상 지목이 '전'이나 현황 '대'로 이용 중인 부분이 있어, 농지법상의 규제 및 관련 증명 발급 절차를 확인해야 합니다.

넷째, 다수의 '제시외 건물'이 존재하나, 본 매각에서는 제외됩니다. 다만, 이러한 제시외 건물의 존재는 현황 파악 및 향후 토지 이용에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 제시외 건물 중 일부는 '일반건축물대장'에 등재되어 있거나, 다른 건물과 종물, 부합물, 증축 관계로 추정되므로, 이에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 성산읍 온평리 일대는 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 주거 및 농업 지역의 특성을 보입니다. 인근에 온평초등학교가 위치하여 지역 커뮤니티의 중심 역할을 할 것으로 보입니다. 상업 시설이 밀집한 도심 상권이라기보다는, 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 따라서, 집중적인 상권 분석보다는 지역 내에서의 활용 가치와 잠재력을 평가하는 것이 중요합니다.

1.5. 생활정보

온평초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호하며, 지역 공동체의 중심이 될 수 있습니다. 제주도의 자연 환경을 누릴 수 있는 입지이며, 서귀포시의 다양한 관광 자원 및 편의시설 접근성 또한 고려해볼 만합니다. 교통 상황이 보통 수준이므로, 자가용 이용 시 주요 도로 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '토지 일부 지분 매각'이라는 점입니다. 이는 전체 토지에 대한 온전한 사용 및 처분 권한을 제약하며, 다른 지분권자와의 이해관계 충돌 가능성을 내포합니다.

'법정지상권'의 존재 여부는 본 건의 가치를 크게 좌우할 수 있는 매우 중요한 리스크입니다. 만약 성립되어 있다면, 낙찰자가 해당 토지를 독립적으로 활용하는 데 심각한 제약이 따를 수 있습니다.

'제시외 건물'은 매각 대상에서 제외되지만, 그 존재 자체가 토지 이용 현황에 영향을 줄 수 있으며, 철거 또는 이전 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

'농지취득자격증명' 요구 사항은 토지 취득 가능성을 제한하는 요소이며, 발급 불가 시 입찰 자체가 무효화될 수 있습니다.

토지이용계획상의 다양한 제한(가축사육제한, 장애물 제한, 경관/생태/지하수 보전 등)과 특히 '토지거래계약 허가구역' 지정은 향후 토지의 개발 및 활용에 큰 영향을 미칠 수 있는 부분입니다. 제2공항 개발사업 예정 지역으로 지정된 점은 지역 발전에 대한 기대감을 높일 수도 있지만, 동시에 개발 계획에 따른 토지 이용 제한이 강화될 수도 있음을 의미합니다.

임대차 관계가 불명확하여, 인수되는 임차인이 있을 경우 이에 따른 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 제주지방법원 2025타경7509 (1) 물건은 매력적인 입지 조건에도 불구하고, '토지 일부 지분 매각', '법정지상권'의 잠재적 존재, '농지취득자격증명' 요구, 그리고 복잡한 토지이용계획상의 제한 등 다수의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 복합적인 요건들을 면밀히 분석하고, 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 통해 발생 가능한 모든 문제점을 사전에 파악해야 합니다.

특히, 법정지상권 성립 여부와 다른 지분권자와의 관계, 농지취득자격증명 발급 가능성을 우선적으로 확인하시는 것이 중요합니다. 이러한 핵심적인 리스크 요인들을 성공적으로 관리할 수 있다면, 잠재적 가치를 실현할 수 있을 것입니다.

1.8. 투자 포인트

제주도의 우수한 자연환경과 성산읍 지역의 관광 개발 잠재력은 장기적인 투자 가치를 제공할 수 있습니다.

특히, 제2공항 개발 예정 지역으로 지정됨에 따라 해당 지역의 미래 가치 상승을 기대할 수 있는 시기입니다.

경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

다만, 제시된 리스크 요인들을 극복하고 안정적인 토지 이용 계획을 수립할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매8계