나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1089 [1] 제주특별자치도 제주시 오라이동 1649 아르떼빌 3차 105동 지1층비104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 오라이동 소재 ""민오름"" 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택, 과수원 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 연북로에 접해있어 제반 교통 여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 내 제지1층 제비104호로서,
(사용승인일자 : 2017.01.02)

- 외벽 : 제주석마감 등
- 내벽 : 몰탈위페인팅마감 등
- 천장 : 텍스마감 등
- 바닥 : 타일마감 등
- 창호 : 페어글래스창호 등입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.
(일대는 북하향 경사지대를 이루고 있으며, 본건 또한 경사지를 평탄화하여 건축되어 북측 접면도로를 기준으로 지하1층이 1층에 해당됩니다.)

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 35m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연경관지구, 자연취락지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(일부제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지
역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도설치 및 국제자유
도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 본건은 북측 도로를 기준으로 지하1층이 1층에 해당됩니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1089 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 오라이동 1649 아르떼빌 3차 105동 지1층비104호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 620,000,000원

* 토지면적: 202.13㎡ (약 61.14평)

* 토지지분: 202.13㎡ (약 61.14평)

* 건물면적: 126.33㎡ (약 38.21평)

* 건물지분: 126.33㎡ (약 38.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 제OOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 오라이동 소재 "민오름" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 과수원 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대로인 연북로에 접해 있어 제반 교통 여건은 양호합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 일대는 북하향 경사지대를 이루고 있으며, 본건 또한 경사지를 평탄화하여 건축되어 북측 접면 도로를 기준으로 지하1층이 1층에 해당됩니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 35m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 자연녹지지역, 자연경관지구, 자연취락지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역(저촉), 하수처리구역입니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부등본상 여러 근저당, 압류, 가압류 채권이 등재되어 있으나, 전부 말소 예정으로 파악됩니다.

* 말소기준권리: 제주와이신용협동조합 근저당 (2017-03-31)

* 등기부채권 총액: 1,795,372,800원 (모든 채권자가 말소 예정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 현

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 833,333원

* 전입일자(사업자등록일): 2017-07-13

* 확정일자: 2017-07-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 임대 관계는 미상이나, 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건의 용도는 제1종 근린생활시설로, 해당 건물(아르떼빌 3차) 내 105동 지하 1층 비104호에 위치합니다.

* 주변 지역은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어, 상업 시설에 대한 잠재적 수요가 존재합니다.

* 북측으로 대로변(연북로)에 접하고 있어 가시성 및 접근성이 용이합니다.

* 상권의 직접적인 분석을 위해서는 주변 상권의 임대 시세, 공실률, 경쟁 업종 등에 대한 추가 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 근린생활시설 용도로, 일반적인 주거 관련 생활 편의 시설 정보보다는 상업 활동을 위한 주변 인프라 및 유동 인구 흐름 등을 중심으로 고려해야 합니다.

* 인근에 공동주택 및 단독주택 단지가 분포하고 있어, 배후 수요 측면에서 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 자연녹지지역, 자연경관지구, 자연취락지구 등에 속하며, 특히 '건축계획심의대상구역(저촉)'으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 시 제주특별자치도의 건축계획 심의를 받아야 하는 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역 등으로 인해 특정 업종의 영업이 제한될 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 경매가 진행 중이므로, 타 경매 물건의 진행 상황이나 결과가 본건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 점은 명도 진행 시 잠재적인 변수로 작용할 수 있으나, 현 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 비교적 신축(2017년 사용승인) 건물로서 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 대로변에 접한 우수한 입지 조건과 교통 편리성을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담이 거의 없습니다.

* 다만, 토지 이용 계획상의 여러 제약 사항(건축심의, 업종 제한 등)은 향후 활용 계획 수립 시 반드시 검토해야 할 사항입니다.

* 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 변수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대로변 코너와 같은 가시성 높은 입지: 연북로에 접한 위치로 외부 노출 및 접근성이 우수합니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변의 공동주택 및 단독주택 단지로부터 발생 가능한 고객층 확보가 용이합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 최근 준공 건물: 2017년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 620,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 85% ~ 95% 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 성향, 추가적인 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

* 현재 시점에서 제시하는 예상 입찰가는 대략 527,000,000원 ~ 589,000,000원 범위 내에서 검토를 권유드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.