나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7564 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1182-1 전 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7564 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1182-1 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매8계 2025타경7564 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1182-1 | 감정가: 727,610,000원 | 최저가: 727,610,000원 | 용도: 전

1. 제주지방법원 2025타경7564 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7564 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1182-1 일대 (물건별 상세 위치는 아래 참조)

용도: 전 (농지)

감정가: 72,761,000원

매각대상: 토지

경매구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 제OOOOOOOOOO

토지면적: 총 2,509.00㎡ (약 759.08 평)

건물면적: 0.00㎡

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환)

감정평가 요약: 토지감정요항표 참조 (아래 상세 내용)

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

기호(1) 토지는 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리에 위치하며, '세화중학교' 남서측 인근으로 전(밭) 등이 소재하는 지역입니다.

기호(2) 토지는 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리에 위치하며, '제주동부농업기술센터' 남서측 원거리에 있는 지역으로, 전(밭)과 임야가 혼재합니다.

기호(3) 토지는 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리에 위치하며, '하도초등학교' 북서측 근거리에 있는 지역으로, 전(밭)과 단독주택 등이 혼재합니다.

교통상황:

세 가지 기호의 토지 모두 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로를 통해 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태:

기호(1) 토지는 인접지와 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

기호(2) 토지는 인접지와 도로 대비 대체로 등고 평탄한 자루형 토지이며, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

기호(3) 토지는 인접지와 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

기호(1) 토지는 북서측으로 노폭 약 3~4미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

기호(2) 토지는 남동측으로 노폭 약 8미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

기호(3) 토지는 북측으로 노폭 약 15미터 및 서측으로 노폭 약 4미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의 경매로, 채무자의 채무 불이행으로 인해 담보권 실행을 위한 경매 절차가 진행 중입니다.

소유자와 채무자는 동일인(정OO)이며, 채권자는 '제OOOOOOOOOO'입니다.

보고서에 명시된 내용상, 낙찰자가 인수해야 할 특별히 위험한 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 확인되지 않습니다. 그러나 경매 사건의 특성상, 최종적인 권리 관계는 반드시 매각물건명세서 및 법원 공고를 통해 재확인해야 합니다.

본건은 토지만 매각 대상이며, 건물은 없습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 제주시 구좌읍에 위치한 농경지로, 현재 농업용 토지로 이용되고 있습니다. 주변은 전(밭), 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 도심의 일반적인 상업 지역과는 거리가 있습니다.

구좌읍 지역은 제주의 아름다운 자연 환경을 배경으로 농업 생산뿐만 아니라, 체험 관광, 로컬 푸드, 카페, 펜션 등 6차 산업으로의 확장 가능성이 높은 지역입니다. 인근에 제주동부농업기술센터가 위치하여 농업 관련 정보 및 지원을 받을 수 있는 환경을 갖추고 있습니다.

장기적인 관점에서 지역 개발 계획이나 도시 계획의 변경에 따라 토지 이용 가치가 상승할 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교육시설: 기호(1) 토지 인근에는 '세화중학교'가, 기호(3) 토지 인근에는 '하도초등학교'가 위치하여, 해당 지역 내 교육 환경을 이용할 수 있습니다.

편의시설: 구좌읍 소재지 또는 인근 마을의 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하며, 제주시내 및 외곽 지역으로의 이동이 용이한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 필수: 가장 중요한 주의사항으로, 농지법에 따라 본건 토지를 취득하려면 반드시 '농지취득자격증명'을 발급받아야 합니다. 이를 미제출할 경우, 매수 보증금이 반환되지 않으므로 사전에 해당 관청(읍/면/동 사무소)에 확인하고 발급 가능 여부를 철저히 검토해야 합니다.

토지이용계획 및 제한:

기호(1), (3) 토지는 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다. 또한, 기호(3) 토지는 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있어 토지 활용에 있어 용도 제한이 있습니다.

기호(2) 토지는 계획관리지역으로, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급에 해당합니다. 이는 지역의 자연 환경 및 생태계 보전을 위한 규제로 인해 개발 및 이용에 제약이 따릅니다.

공부와의 차이: 기호(2) 토지의 경우, 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '전(밭)'으로 이용되고 있습니다. 이는 등기부등본상의 내용과 실제 이용 현황이 다르므로, 향후 지목 변경 등 행정 절차 진행 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 본건 토지 인근에 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 축사 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 토지의 정확한 위치와 주변 환경은 현장 답사를 통해 직접 꼼꼼히 확인하시는 것이 가장 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍에 위치한 농경지로, 아름다운 자연 환경과 함께 비교적 양호한 접근성을 갖추고 있습니다. 주변에 교육 시설이 있고, 농업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있어 농업 목적의 취득자에게 적합한 매물로 판단됩니다.

하지만, 농지 취득 자격 증명 발급의 필수 조건, 엄격한 토지이용계획 및 환경 관련 규제, 그리고 공부상의 지목과 현황의 차이 등 해결해야 할 과제와 잠재적 리스크가 분명히 존재합니다. 따라서 본건의 투자 가치는 향후 지역 개발 계획, 농업 정책 변화, 그리고 낙찰자가 이러한 제약 조건들을 어떻게 극복하고 토지를 효과적으로 활용할 수 있는지에 따라 크게 달라질 것입니다.

1.8. 투자 포인트

농업 생산 및 귀농/귀촌: 제주도의 쾌적한 자연 환경 속에서 농업을 직접 수행하고자 하는 분들에게 좋은 기회가 될 수 있습니다.

잠재적 가치 상승: 구좌읍 지역의 지속적인 발전 가능성과 제주의 관광 산업 성장을 고려할 때, 장기적인 관점에서 토지 가치의 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

지역 특화 사업 연계: 제주도의 농산물 수요 증가, 또는 전원 생활 및 체험 관광 관련 시설 개발 가능성 등을 고려한 투자가 가능합니다.

명확한 권리관계: 경매 물건이지만, 보고서상 명시된 권리 관계가 비교적 명확하여 명도 등의 추가적인 리스크가 적을 수 있습니다. (단, 최종 법원 공고 확인 필수)

법원 정보

제주지방법원 경매8계