나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7803 [1] 제주특별자치도 제주시 건입동 592-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀감정 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 건입동 소재 ‘국립제주박물관’ 남측 인근에 위치하고, 주위는 전 위주의 경작지와 소매점·도매점 용도의 건부지가 일부 혼재하는 지역임.

교통상황

기호 1,3) 공히 본건 까지 제반차량 접근이 가능하고, 인그에 버스정류장이 위치하여 제반교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

기호 1,3) 공히 인접 도로 대비 완경사인 부정형의 토지로서, 근린생활시설용 건부지(기호 1) 및 창고용 건부지(기호 3)로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1) 북서측으로 왕복6차선의 아스팔트포장도로(일주동로)에 접함.
기호 3) 남서측으로 왕복6차선의 아스팔트포장도로(번영로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)
자연녹지지역, 자연경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,

기호 3)
자연녹지지역, 자연경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 토지거래계약에관한허가구역임.

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 일반철골구조 징크패널지붕 2층 구조로서 (사용승인일 : 2022.05.22)

외벽: 징크패널마감 등, 창호: 샷시 창호,
내벽: 벽지 및 타일 마감, 바닥: 바닥타일 등,

기호 4) 일반철골구조 평슬래브지붕 3층 구조로서 (사용승인일 : 2022.02.25)

외벽: 징크패널마감 등, 창호: 샷시 창호,
내벽: 벽지 및 단열재노출 마감, 바닥: 콘크리트노출, 아스타일 등.

이용상태

기호 2) 근린생활시설, 기호 4) 창고로 이용중임.

설비내역

기호 2) 위생설비, 기본급배수설비
기호 4) 위생설비, 기본급배수설비, 화물용엘리베이터가 설치되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(목록 2-1, 4-2, 4-8 내지 4-10) 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 제주지방법원 2025타경7803 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 건입동 592-3

용도: 근린시설 (토지 및 건물 일괄 매각)

감정가: 5,351,458,220원

토지면적: 2492.00㎡ (약 753.87 평)

건물면적: 2153.31㎡ (약 651.42 평)

매각구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

주요 특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 건입동 소재 ‘국립제주박물관’ 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 전 위주의 경작지와 함께 소매점 및 도매점 용도의 건부지가 일부 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통사정은 양호한 편입니다.

* 도로상태:

* 기호 1 토지는 북서측으로 왕복 6차선의 아스팔트포장도로인 일주동로에 접해 있습니다.

* 기호 3 토지는 남서측으로 왕복 6차선의 아스팔트포장도로인 번영로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 자연녹지지역, 자연경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 기호 3 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

* 주변 시설: 국립제주박물관과 인접해 있으며, 제주시 동부의 주요 간선도로인 일주동로 및 번영로와 접하고 있어 접근성이 뛰어납니다. 주변 지역은 농경지, 근린생활시설, 창고 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 본건 부동산 및 그 인근 지역에 유해하거나 혐오감을 줄 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 매각물건 현황: 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물(목록 2-1, 4-2, 4-8 내지 4-10)도 평가에 포함되었습니다. 단, 감정서상 특정 제시외 건물(목록 1 지상 철파이프조 차광막지붕 단층 창고 28.3㎡ 및 각파이프조 철제 랙 84㎡ 등)과 목록 3 토지 지상 일부 제시외 건물(각파이프조 철제 랙 83.2㎡ 등) 및 컨테이너 4기는 매각에서 제외됩니다. 담장 및 조경수는 평가에 포함되었습니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 제주은행 근저당권 (접수일자: 2023-10-26, 권리금액: 4,662,000,000원)

* 등기부채권 총액은 8,144,114,880원으로 매우 높습니다.

* 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있어 대부분의 권리는 경매로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* (주)삼다바이오규조토: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 대항력 없음.

* (주)삼화주택: 보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2023-08-10, 대항력 있음.

* 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-07-12, 대항력 있음.

* 문 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-17, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-06, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 315,000원, 전입일자 2018-01-25, 대항력 있음.

* 주식회사동부건재: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-24, 대항력 있음.

* 인수되는 보증금: '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인(주식회사삼화주택, 강 , 이 , 주식회사동부건재)이 다수 존재하므로, 실제 낙찰자가 부담해야 할 인수 보증금 및 차임 지급 의무에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다. 특히 보증금 또는 차임 정보가 미상인 임차인(강 , 이 )의 경우, 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있으니 각별한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

* 지역적 특성: 본건이 위치한 제주시 건입동은 제주시 동부 지역의 주요 도로변에 자리 잡고 있어 교통의 요지이며, 전통적인 농경지와 상업, 물류 기능이 혼재된 복합 지역으로서 발전 잠재력이 높은 곳입니다.

* 업종 분포: 인근에는 소매점, 도매점, 근린생활시설, 창고 등이 다양하게 입점해 있으며, 국립제주박물관과 같은 문화 시설도 가까이 있어 여러 업종이 공존하기에 유리한 환경입니다.

* 상권 잠재력: 주요 간선도로와 직접 연결되어 있어 높은 가시성과 접근성을 자랑합니다. 향후 지역 개발 계획에 따라 상권이 더욱 활성화될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 국립제주박물관이 인접해 있어 문화생활 접근성이 우수하며, 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 일주동로와 번영로 등 제주시의 주요 간선도로에 직접 접하고 있어 차량을 이용한 이동이 매우 편리합니다. 또한, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용 또한 편리한 환경입니다.

* 주변 환경: 박물관과 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 일부 농경지가 분포하여 자연 친화적인 요소도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 다수의 대항력 있는 임차인(주식회사삼화주택, 강 , 이 , 주식회사동부건재)이 존재합니다. 이들의 보증금 및 차임 지급 의무를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으며, 특히 보증금/차임이 미상인 임차인(강 , 이 )의 경우, 정확한 인수 금액 확인 및 법률 자문이 필수적입니다.

* 제시외 건물 및 물건: 매각에 포함되거나 제외되는 제시외 건물 및 물건의 종류가 복잡하게 명시되어 있습니다. 현장 방문 시 정확한 경계를 확인하고, 제외되는 물건의 처리 비용 및 관련 법적 문제에 대한 검토가 필요합니다. 또한, 다량의 건축자재 및 철구조물, 컨테이너 등은 별도의 정리 비용을 발생시킬 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 자연녹지지역, 자연경관지구 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 관련 법규를 면밀히 확인하여 향후 활용 계획을 수립해야 합니다.

* 높은 채무 총액: 총 등기부채권액이 8,144,114,880원으로 감정가(5,351,458,220원)를 초과합니다. 이는 경매 절차의 복잡성과 낙찰 시 권리 관계에 대한 심층적인 분석의 필요성을 시사합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주시의 주요 간선도로변에 위치한 대규모 토지와 건물을 포함하고 있어 높은 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 현재 근린생활시설 및 창고 용도로 이용되고 있으며, 입지 및 주변 환경 측면에서 긍정적인 요소들을 보유하고 있습니다.

* 하지만 다수의 대항력 있는 임차인, 복잡한 제시외 물건 관리 문제, 토지 이용 제한, 그리고 감정가를 상회하는 매우 높은 총 채무액 등은 본 물건의 주요 리스크 요인으로 작용합니다.

* 따라서, 투자자는 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적인 인수 비용 및 향후 발생 가능한 제반 비용을 정확히 산정한 후, 신중하게 입찰에 참여할 것을 권고합니다.

8. 투자 포인트

* 주요 간선도로 인접: 일주동로와 번영로에 접해 있어 뛰어난 접근성과 높은 가시성을 확보하고 있습니다.

* 대규모 토지 보유: 약 753.87 평에 달하는 넓은 토지는 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 국립제주박물관 인근: 문화 시설과 인접해 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있으며, 지역적 상징성이 있습니다.

* 다목적 활용 가능성: 근린생활시설 및 창고 등 현재 용도 외에도, 향후 지역 개발 및 사업 확장 시 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 관련 시장 상황, 본건의 잠재적 수익률, 권리 분석 결과, 그리고 제반 인수 비용(임차인 보증금, 제시외 건물 처리 비용 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정되어야 합니다.

* 총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하며, 대항력 있는 임차인들의 인수 보증금 규모(향후 확인 필요)가 상당할 수 있음을 감안할 때, 단순히 감정가 이하로 접근하기보다는 철저한 수익률 분석 및 리스크 평가를 기반으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 전문적인 시장 조사 및 법률 자문이 필수적으로 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.