나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6884 [1] 제주특별자치도 서귀포시 토평동 1040-2 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.02.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 토평동 소재‘토평초등학교’남서측 근거리[기호(1~3)] 및 인근[기호(4,5)], 서귀포시 동홍동 소재‘동홍초등학교’북동측 인근[기호(6,7)]에 위치하며, 부근은 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호(1,3,6,7) : 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.
기호(4.5) : 본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 평지로서, 전기타로 이용중임.
기호(3) : 부정형 평지로서, 과수원 및 휴경상태임.
기호(4) : 부정형 평지로서, 과수원으로 이용중임.
기호(5) : 부정형 평지로서, 과수원으로 이용중임.
기호(6) : 부정형 평지로서, 전으로 이용중임.
기호(7) : 부정형 평지로서, 과수원으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 동측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접함.
기호(3~5) : 지적도상 맹지임.
기호(6) : 동측으로 폭 약 15m 아스팔트 포장도로에 접함.
기호(7) : 서측으로 폭 약 4m 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호(4,5) : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(토평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호(6) : 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호(7) : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

기호(7) : 공부상 지목이 전이나, 과수원으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계
임대관계는 미상임.

-.기타
본건 기호(1,3~7)은 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되나, 해당 관청의 확인을
요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 잡석조 스레트지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1979.08.27)
외 벽 : 노출석조 마감 등
내 벽 : 노출석조 마감 등
바 닥 : 시멘트몰탈 마감 등
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(2) : 창고로 이용중임.

설비내역

없 음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

읻대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 과수목 매각 포함, 제시외 건물 매각 제외, 목록1.3. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본물건현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 토평동 1040-2

용도: 창고시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정가및면적

감정가: 1,469,530,800원

토지면적: 5,806.00㎡ (약 1,756.3평)

건물면적: 99.22㎡ (약 30.0평)

건물제시외면적: 1,321.80㎡ (단, 일부 제시외 건물은 매각 제외)

1.3. 경매정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경6884 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제민신용협동조합 (등기부상 확인)

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 토평동 소재‘토평초등학교’남서측 근거리 및 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

기호(1) 토지는 동측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.

기호(3~5) 토지는 지적도상 맹지입니다.

기호(6) 토지는 동측으로 폭 약 15m 아스팔트 포장도로에 접합니다.

기호(7) 토지는 서측으로 폭 약 4m 콘크리트 포장도로에 접합니다.

2.4. 토지이용및제한상태

본건 토지들은 대부분 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

기호(4,5) 토지는 추가로 상대보호구역(토평초등학교)으로 지정되어 있습니다.

기호(6) 토지는 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다.

기호(7) 토지는 공부상 지목이 전이나, 현재 과수원으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2014년 9월 25일 접수된 제민신용협동조합의 근저당권(740,000,000원)입니다. 이 외 다수의 근저당권 및 지상권이 설정되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다. 총 등기부채권 총액은 2,386,200,000원입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 역시 2014년 9월 25일 접수된 제민신용협동조합의 근저당권(740,000,000원)이며, 이 역시 말소 대상입니다.

건물은 소유권 보존 후 지분 이전 및 증여 등의 변동이 있었습니다.

3.2. 임차인현황

* 김용희: 보증금 20,000,000원, 차임 2,500,000원, 전입(사업)일자 1991-10-18, 배당신고일자 2025-03-21, 대항력 있음.

* 김은철: 보증금 0원, 차임 100,000원, 전입(사업)일자 2006-01-23, 대항력 있음.

* 칠성감귤생산유통협동조합: 보증금 5,000,000원, 차임 625,000원, 전입(사업)일자 2022-04-27, 대항력 없음.

3.3. 권리분석요약

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 김용희와 김은철은 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 특히 김용희는 전입일자가 매우 오래되었으므로, 명도 진행 시 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 김은철은 보증금이 0원이지만 대항력이 있으므로 관계를 명확히 해야 합니다.

본건 토지(기호 1, 3~7)는 농지취득자격증명을 필요로 합니다. 이를 제출하지 않을 경우 매수 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 있습니다.

감정평가서상 명시된 여러 제시외 건물(ㄱ~ㅋ)은 매각에서 제외됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시설

본건 인근에는 토평초등학교와 동홍초등학교가 위치하며, 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 창고 시설로서의 기능 수행에 무리가 없는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

초등학교가 인근에 위치하고 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법적/행정적리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 무효 및 보증금 미반환 위험이 있습니다.

* 일부 토지가 맹지(기호 3~5)이므로, 도로 접근성 확보 방안을 검토해야 합니다.

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역 등 토지이용계획 및 제한사항을 철저히 확인하고, 향후 건축 및 이용 시 제한될 수 있는 부분을 인지해야 합니다.

* 기호(7) 토지는 공부상 지목과 현황(과수원)이 다르므로, 지목 변경 등 추가 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 명도관련리스크

* 대항력 있는 임차인 김용희(보증금 20,000,000원, 차임 2,500,000원, 전입 1991-10-18)와 김은철(보증금 0원, 차임 100,000원, 전입 2006-01-23)이 존재합니다. 특히 김용희의 경우, 보증금 인수 여부와 관계없이 장기 거주로 인한 명도 저항 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 제시외 건물은 매각 제외 대상이나, 소유자 대비 철거 판결이 있다는 점을 고려하여 현장을 직접 확인해야 합니다.

6.3. 기타리스크

* 과수목이 매각에 포함되어 있어, 매수 후 추가적인 관리 또는 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

* 본건은 공동담보 물건으로, 관련 다른 경매 물건과의 연계성을 파악할 필요가 있습니다. (제공된 정보 범위 내)

* 등기부채권 총액(2,386,200,000원)이 감정가(1,469,530,800원)보다 현저히 높아, 채권 회수율이 낮을 가능성을 시사합니다.

7. 종합의견

본 물건은 서귀포시 토평동에 위치한 창고시설로서, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 주변 지역은 농경지와 주거, 근린시설이 혼재하며, 초등학교가 인근에 위치합니다. 권리관계는 대부분 말소될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 존재로 인해 명도에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다. 또한, 농지취득자격증명 제출 의무와 일부 맹지, 용도지역 제한 등 고려해야 할 사항이 다수 존재합니다.

8. 투자포인트

* 제주 서귀포시의 지역적 가치: 잠재적 개발 가능성과 물류 수요 고려.

* 창고시설로서의 활용 가능성: 지역 내 산업 활동 지원 및 임대 수익 창출 기대.

* 권리관계 말소: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 인수되는 부담이 적습니다.

* 합리적인 입찰가 산정 시: 명도 비용, 기타 제반 비용을 고려하여 적정 입찰가 산정 시 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정하되, 향후 발생 가능한 명도 비용, 법률 자문 비용, 행정 절차 비용, 물건의 실제 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히 대항력 있는 임차인 김용희, 김은철과의 명도 협상 결과가 최종 인수 비용에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 방문 및 임차인과의 직접적인 소통을 통해 명도 가능성 및 예상 소요 비용을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

또한, 농지취득자격증명 발급 절차 및 소요 기간을 미리 확인하고, 토지 이용 제한 사항을 충분히 검토한 후, 본인의 투자 전략과 목표 수익률에 부합하는 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.