나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1007 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 1182 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라감정 · 평가일 2025.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-일련번호(1,4)
본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 소재 '삼달보건진료소' 남서측 인근에 위치
하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전, 과수원 등이 혼재한 지역임.
-일련번호(11~14)
본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 소재 '삼달보건진료소' 북동측 근거리에 위
치하며, 주위는 전, 과수원 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건[일련번호(1,4,11~14)]까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교
통을 비롯한 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

-일련번호(1)
부정형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
-일련번호(4)
사다리형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
-일련번호(11,13,14)
부정형의 평지로서, 도로로 이용중임.
일부 지상에 인접지와의 경계로 수목이 소재하는 것으로 보이며 정확한 위치 및 경계 등은
지적측량을 요하는 바 경매진행시 참고하시기 바람.
-일련번호(12)
부정형의 평지로서, 대부분 도로로 이용중이며 일부는 도로로 이용되지 않고 지상에 수목이
소재하는 폐도상태임. 폐도부분의 정확한 위치 및 경계 등은 지적측량을 요하는 바 경매진
행시 참고하시기 바람.

인접 도로상태

-일련번호(1)
서측으로 왕복2차선의 아스콘 포장도로 및 북측으로 지적상 폭이 약 3m 내외의 막다른 도로
에 접함.
-일련번호(4)
남서측으로 폭 약 5m 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.
-일련번호(11~14)
본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

-일련번호(1)
계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장
애물 제한표면)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구5등급,
생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을
위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지
역(2024.11.15~2026.11.14))
-일련번호(4)
계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물 제한표면
)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구5등급, 생태계보전지
구5등급, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15
~2026.11.14))
-일련번호(11)
계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애
물 제한표면)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구4등급, 생
태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위
한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역
(2024.11.15~2026.11.14))
-일련번호(12)
계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)), 가축사육제한
구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표
면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물 제한표면)<공항시설법>, 공장설립제한
지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구4등급(저촉), 경관보전지구5등급(저촉), 생태계보
전5등급, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~
2026.11.14))
-일련번호(13,14)
계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)), 가축사육제한
구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표
면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물 제한표면)<공항시설법>, 공장설립제한
지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역
(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))

제시목록 외의 물건

일련번호(1,4) 지상에 제시외건물(ㄱ~ㅂ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-일련번호(2)
철근콘크리트구조 및 경량철골구조 패널지붕 단층으로서,
외벽: 드라이비트, 페어글라스, 징크마감 등
내벽: 페인팅, 타일마감 등
바닥: 에폭시, 타일마감 등
창호: 샷시창 등임.

-일련번호(2 부속건물)
경량철골구조 패널지붕 단층으로서,
외벽: 판넬마감 등
내벽: 타일마감 등
바닥: 타일마감 등
창호: 샷시창 등임.

-일련번호(3)
철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층으로서,
외벽: 페어글라스, 드라이비트마감 등
내벽: 페인팅, 타일마감 등
바닥: 에폭시, 타일마감 등
창호: 샷시창 등임.

-일련번호(5)
경량철골구조 경량철골트러스구조지붕 단층으로서,
외벽: 징크마감 등
내벽: 페인팅마감 등
바닥: 에폭시마감 등
창호: 샷시창 등임.




-일련번호(6)
경량철골구조 경량철골트러스구조지붕 단층으로서,
외벽: 징크마감 등
내벽: 페인팅, 타일마감 등
바닥: 타일마감 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태

일련번호(2): 근린생활시설(전시관 및 체험관)로 이용중임.
일련번호(2 부속건물): 화장실로 이용중임.
일련번호(3): 근린생활시설(휴게음식점 및 사무실)로 이용중임.
일련번호(5): 근린생활시설(전시관)로 이용중임.
일련번호(6): 근린생활시설(매표소)로 이용중임.

설비내역

-일련번호(2)
기본위생설비, 급배수설비, 천정형냉난방설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어
있음.
-일련번호(2 부속건물)
기본위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.
-일련번호(3)
기본위생설비, 급배수설비, 천정형냉난방설비 등이 되어 있음.
-일련번호(5)
기본위생설비, 천정형냉난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.
-일련번호(6)
기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ) 경량철골구조 패널지붕 단층 비가림
제시외건물(ㄴ) 경량철골구조 패널지붕 단층 비가림
제시외건물(ㄷ) 경량철골구조 패널지붕 단층 비가림
제시외건물(ㄹ) 경량철골구조 플라스틱지붕 단층 창고
제시외건물(ㅁ) 경량철골구조 패널지붕 단층 비가림
제시외건물(ㅂ) 경량철골구조 렉산지붕 단층 통로(비가림)

제시외건물(ㅂ)은 본건 일련번호(1,4) 토지와 인접 필지인 삼달리 1183, 1185-2번지에 걸쳐
서 소재하는 것으로 판단되며 정확한 위치 등은 지적측량을 요하는 바 경매진행시 참고하시
기 바람.(위치에 대한 판단은 지적도 및 항공사진 등을 참고한 육안에 의한 판단이므로 정확
한 내용은 정밀 측량을 요함.)

공부와의 차이

일련번호(2) 건물은 등기사항전부증명서상 경량철골구조이나 일반건축물대장상 철근콘크리트
구조 및 경량철골구조임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1, 3-1, 3-2, 5-1, 6-1) 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2. 1.

사건번호

제주지방법원 2025타경1007 (1)

2. 2.

소재지

제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 1182

2. 3.

용도

근린시설

2. 4.

감정가

3,902,616,700원

2. 5.

토지 면적

6,250.00㎡ (약 1,890.5평)

2. 6.

토지 제시외 면적

0. 00㎡

2. 7.

건물 면적

811. 87㎡ (약 245.6평)

2. 8.

건물 제시외 면적

34. 80㎡

2. 9.

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 10.

경매 구분

부동산 임의경매

2. 11.

채권자

신제주신용협동조합 (신OOOOOOOO)

2. 12.

특이사항

공동담보, 중복사건, 대항력 있는 임차인 존재

2. 13.

주의사항

일괄 매각. 제시외 건물(목록 2-1, 3-1, 3-2, 5-1, 6-1)을 포함하여 평가함.

2. 14.

특수 물건 정보

공동담보, 중복사건, 대항력 있는 임차인 존재

1. 1.

입지조건

1.1. 1.

주위 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 소재 '삼달보건진료소' 남서측 인근 및 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전, 과수원 등이 혼재된 지역임.

1.1. 2.

교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 이용할 수 있음. 전반적인 제반 교통 사정은 보통 수준임.

1.1. 3.

인접 도로 상태

* 일련번호(1) 토지: 서측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로 및 북측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접함.

* 일련번호(4) 토지: 남서측으로 폭 약 5m 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

* 일련번호(11~14) 토지: 본건 토지 자체가 도로로 이용 중임.

1.1. 4.

토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 계획관리지역, 자연취락지구 (일련번호 1)

* 경관보전지구: 4등급, 5등급

* 생태계보전지구: 5등급

* 지하수자원보전지역: 4등급

* 가축사육제한구역: (2023.10.20. 고시) 전부 제한 또는 1000m 이내 일부 제한

* 장애물제한표면구역: (2024-09-06) 국토교통부 고시

* 공장설립제한지역: (2016-11-28) 수도법 관련

* 토지거래계약에 관한 허가구역: (2024-11-06) 제2공항개발사업예정지역 및 주변 지역 (2024.11.15~2026.11.14)

* 일부 토지(일련번호 12)는 경관보전지구 4, 5등급에 저촉되는 부분이 있음.

* 일부 토지(일련번호 11~14)는 도로로 이용 중이며, 일부는 폐도 상태로 수목이 소재하는 것으로 파악됨. 정확한 경계 및 위치는 지적 측량이 필요함.

1. 2.

권리분석

1.2. 1.

임차인 현황

* 임차인: (주)고흐의정원

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2018-06-05

* 비고: 금액은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 명도 과정에서 주의 깊은 검토 및 협의가 필요합니다.

* 임차인: 김진방

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-16

* 비고: 금액은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 명도 과정에서 주의 깊은 검토 및 협의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 참고: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 낙찰 후 인수 여부 및 명도 진행에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

1.2. 2.

등기부 요약

* 말소 기준 권리: 2022년 1월 27일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을25, 을10) (채권액: 2,400,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을25, 을28, 을29 (토지), 을10, 을11, 을12 (건물) 등의 근저당권 및 제주지방법원의 임의경매 개시결정(2025타경1007) 등.

* 토지 등기부채권 총액: 3,252,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 3,252,000,000원

1.2. 3.

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 대한 명확한 정보는 없으나, 지상권 개요가 언급되어 있습니다. (별도 확인 필요)

1. 3.

상권 분석

* 본 건은 근린생활시설로, 현재 전시관, 체험관, 휴게음식점, 사무실, 매표소 등으로 활용되고 있는 것으로 파악됩니다.

* 주변 지역은 농경지와 주거지가 혼재된 지역이나, 성산읍 지역은 제주 동부의 관광 중심지로 성산일출봉 등 주요 관광지와 인접하여 관광객을 대상으로 한 상권 발달 잠재력을 가지고 있습니다.

* 다만, 본 물건의 구체적인 상권 특성은 주변 관광지와의 연계성, 접근성, 배후 수요 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 제2공항 개발 예정 지역과 인접하여 향후 상권 변화 가능성이 있습니다.

1. 4.

생활 정보

* 주변 편의 시설: '삼달보건진료소'가 인근에 위치하며, 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이동 시 성산읍 소재지를 이용해야 합니다.

* 교육 시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 있을 수 있으나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 의료 시설: '삼달보건진료소'가 인근에 있으며, 종합병원은 차량 이동이 필요합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있으나, 주요 도심으로의 접근성은 차량 이용이 필수적입니다.

1. 5.

잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 대항력을 가진 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 변수 발생 가능성이 있습니다. (주)고흐의정원, 김진방 씨와의 협의 및 명도 절차에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

* 제2공항 개발 사업 예정 지역: 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 개발 계획의 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

* 다수의 토지 이용 제한: 계획관리지역, 자연취락지구, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역 등 다수의 제한 사항이 존재하여 건축 및 개발 시 제약이 많습니다.

* 건축물 공부와의 차이: 건물(2)의 경우, 등기사항전부증명서상 구조(경량철골구조)와 일반건축물대장상 구조(철근콘크리트구조 및 경량철골구조)가 상이하여 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다.

* 토지 경계 및 이용 상태: 일부 토지는 도로로 이용 중이거나 폐도 상태이며, 인접 토지와의 경계가 불분명하여 지적 측량이 필요합니다. 제시외 건물(ㅂ) 역시 인접 필지와 걸쳐 있어 매각에서 제외되었습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 하수종말처리장 등)의 존재 여부는 제공된 정보만으로는 파악하기 어려우나, 현재까지 검색된 정보상으로는 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있는 것으로 확인되지 않습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 재확인할 필요가 있습니다.

1. 6.

종합 의견

본 물건은 제주 동부의 성산읍 삼달리에 위치한 근린시설로, 넓은 토지 면적과 여러 건물로 구성되어 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 명도 전략 수립이 매우 중요합니다. 제2공항 개발 예정 지역 지정 및 각종 토지 이용 제한 사항은 향후 물건의 활용도 및 가치 상승에 큰 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크입니다. 주변 환경은 농경지와 혼재된 지역으로, 관광지 접근성은 있으나 생활 편의 시설은 다소 부족할 수 있습니다. 본 물건에 대한 투자는 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1. 7.

투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 6,250.00㎡ (약 1,890.5평)의 넓은 토지는 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 관광지 접근성: 성산일출봉 등 제주 동부 주요 관광지와 인접하여 관광객 대상 사업 가능성이 있습니다.

* 다수의 건물: 다양한 용도로 활용 가능한 여러 개의 건물이 존재합니다.

* 제2공항 개발 잠재력: 장기적으로 제2공항 개발이 완료될 경우, 지역 발전과 함께 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1. 8.

예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,902,616,700원입니다.

예상 입찰가는 본 물건의 명도 가능성, 토지 이용 제한, 제2공항 개발 사업의 불확실성, 주변 시세, 향후 시장 전망 등 다양한 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금(0원)이 인수되지 않는다고 가정하더라도, 명도 비용 및 시간, 제2공항 개발 관련 리스크 프리미엄을 반드시 고려해야 합니다.

본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산정은 불가하며, 상기 리스크 요인과 현장 조사를 바탕으로 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.