나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7680 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 121-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.03.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 남원읍 남원리 소재 ""남원중학교"" 남측 인근에 위치하는 부동산(토지2/건물1)으로서, 인근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

- 기호(1) : 본건은 인접 토지 및 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로서, 상업용(숙박시설) 건부지 등으로 이용 중임.
- 기호(3) : 본건은 인접 토지 및 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 상업나지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 공히 남측으로 폭 약 8 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(1),(3) 지상에 제시외 물건 ㉠ 이 소재하나, 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 감정평가 하였으니, 경매업무 진행시 참고하시기 바람.
(후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조)

공부와의 차이

- 기호(3) : 공부상 지목이 전이나, 현황 상업나지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계
미상임.


- 기타 참고사항
해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(2)
철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상4층 건물로서,
(사용승인일 : 2013.02.19, 증축일 : 2014.03.03)
외벽 : 드라이비트, 석재타일붙임, 징크판넬붙임 등 마감,
내벽 : 벽지붙임, 타일붙임, 몰탈위페인팅 등 마감,
바닥 : 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

숙박시설 등으로 이용중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
본건 건물 기호(2)는 수차례 현장조사 결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였는바, 건물의 구조, 이용 상태, 면적 등은 일반건축물대장, 실측, 목측 및 인근 유사한 숙박시설을 기준으로 기재하였으니, 경매업무 진행시 건물의 구조, 이용 상태, 면적 등을 재확인하시기 바람.
(후첨 건물감정평가요항표, 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조)

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7680 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 121-1

용도: 숙박시설

감정가: 2,145,121,470원

토지면적: 658.00㎡ (약 199.05평)

건물면적: 817.13㎡ (약 247.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 대림

주요사항: 중복사건, 공동담보, 일괄매각

건물 사용승인일: 2013년 2월 19일

건물 증축일: 2014년 3월 3일

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 "남원중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지

- 기호(1) 토지는 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로서, 상업용(숙박시설) 건부지로 이용 중입니다.

- 기호(3) 토지는 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 상업나지 등으로 이용 중입니다.

- 두 필지의 토지 모두 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

- 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '상업나지'로 이용 중인 부분이 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 아래와 같은 토지이용계획 및 제한 사항이 적용됩니다.

- 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구

- 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

- 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))

- 장애물제한표면구역(2015-09-07)

- 상대보호구역(2021-03-31)

- 공장설립제한지역(2016-11-28)

- 건축계획심의대상구역

- 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)

* 제시외 물건

토지 지상에 FRP 저수조, 판넬조 기계보관함, 조경수, 조경시설 등이 소재하나, 본건 토지 및 건물 평가 시 포함하여 평가되었습니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

- 지상권 (개요 없음)

* 등기부 요약

- 말소기준권리: 을30 (근저당권, 농업협동조합자산관리회사, 2015.06.08.)

- 등기부 채권 총액 (토지 및 건물): 1,700,000,000원 (근저당권 1,050,000,000원 + 근저당권 650,000,000원)

- 강제경매 개시결정: 주식회사 대림 (2025.03.05.)

- 임의경매 개시결정: 농업협동조합자산관리회사 (2025.06.12.)

* 임차인 현황

본 건에는 총 6명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없습니다.

- 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.03.05.

- 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.03.26.

- 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.02.23.

- 박 : 보증금 1,000원, 차임 5,000,000원, 전입 2022.01.24.

- 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.02.17.

- 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.09.05.

* 인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인의 보증금은 0원이며, 대항력 있는 임차인은 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

제주 서귀포시 남원읍 남원리 지역은 일반한식 및 커피전문점이 주요 업종으로 40~50대 소비층이 주를 이루는 것으로 파악됩니다. 이 상권은 20대 이하 소비 비중이 상대적으로 낮고 계절에 따른 매출 변동이 적은 안정적인 특성을 보입니다. 이는 관광지형 상권의 특성보다는 도민 소비 비중이 높은 지역 상권의 특성을 반영하는 것으로 보입니다. 인근에 남원중학교가 있어 학생 및 교직원 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설

- 제주 남원읍 지역은 감귤 생산이 많고 축산업도 발달한 지역입니다.

- 관광 자원으로는 태흥리 고분과 신례리의 제주벚나무 자생지가 있습니다.

- 서귀포시 남원읍은 지하수 개발 밀도가 높은 지역이며, 만감류 등 시설재배가 발달하여 과수원 비율이 높습니다. 이로 인해 비료 사용에 따른 질산성질소 비율이 높을 수 있다는 분석이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로 및 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 남원중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 남원읍 소재지의 근린생활시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 불가: 감정평가서 상 건물 내부 확인이 불가하여 일반건축물대장, 실측, 목측 및 인근 유사 숙박시설을 기준으로 기재되었습니다. 실제 내부 상태와 면적 등이 다를 수 있어 현장 재확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역이나 고도지구, 방화지구, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다. 특히 지하수자원특별관리구역은 제주도의 수자원 보전 및 관리를 위해 지정된 곳으로, 관련 법규 및 규제를 엄격히 적용받을 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정 및 권리 관계 확인에 추가적인 주의가 필요합니다.

* 지목과 현황 불일치: 토지(기호3)의 지목이 '전'이나 현황 '상업나지'로 이용 중이므로, 이는 향후 토지 관련 민원이나 개발 시 문제가 될 수 있습니다.

* 혐오시설 인접 가능성: 제주 지역에서는 폐기물 소각장, 매립장 등 혐오시설이 주민 유치 경쟁을 통해 혐오시설이 아닌 지역 랜드마크로 재탄생하는 사례도 있으나, 해당 물건 주변에 이러한 시설이 있는지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (현재 자료 상 특정 혐오시설 인접 여부는 명시되지 않았음).

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 남원읍에 위치한 숙박시설로, 입지 및 교통 여건은 양호하나 건물 내부 확인 불가, 다수의 토지 이용 제한, 중복 사건 등의 복합적인 리스크 요소를 가지고 있습니다. 특히, 토지 이용계획 상 여러 규제가 존재하며, 지하수자원특별관리구역에 해당되는 점은 향후 개발 및 이용에 있어 중요한 고려사항이 될 것입니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 건물 내부 상태에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 제주도 관광지 내 숙박시설: 제주도는 국내외 관광객이 꾸준히 찾는 관광지로서, 숙박시설에 대한 수요가 지속될 가능성이 높습니다.

* 일괄 매각으로 인한 효율성: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 개별 거래의 복잡성을 줄일 수 있습니다.

* 임차인 인수 부담 없음: 현재 등재된 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다.

* 상권 특성: 남원읍 지역은 계절 변동이 적고 안정적인 상권 특성을 보이며, 도민 소비 비중이 높아 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,145,121,470원입니다.

등기부 상 총 채무액은 1,700,000,000원이며, 임차인 인수 보증금은 0원입니다.

건물 내부를 직접 확인하지 못한 점, 다수의 토지 이용 제한, 중복 사건 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 낙찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 신중하게 결정될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 최근 유사 물건의 거래 사례, 현장 조사 결과, 향후 개발 가능성 및 제반 규제 완화 가능성 등을 종합적으로 검토하여 산정해야 합니다.

본 건의 경우, 입찰 참여 전 건물 내부 상태를 반드시 확인하고, 토지 이용 제한으로 인한 개발 행위 가능성을 면밀히 분석하여 투자 가치를 최종 판단하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.