나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7525 [1] 제주특별자치도 서귀포시 하효동 786 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7525 [1] 제주특별자치도 서귀포시 하효동 786 과수원 경매

• 사건번호: 2025타경7525
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 하효동 786
• 감정가: 497,576,000원
• 최저가: 243,812,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 과수원

제주지방법원 경매7계 2025타경7525 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 하효동 786 | 감정가: 497,576,000원 | 최저가: 243,812,000원 | 용도: 과수원

1. 제주지방법원 2025타경7525 (1) 물건 보고서: 서귀포시 하효동 과수원

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경7525 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 하효동 786 외 1필지

용도: 과수원 (농지)

감정가: 497,576,000 원

토지면적: 2,876.00㎡ (약 870평)

건물면적: 0.00㎡

제시외면적: 2,365.00㎡ (매각포함/제외 혼재)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 한OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 제주 서귀포시 신효동 소재 "서귀포축구공원" 남동측 인근 및 하효동 소재 "하효항" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 과수원, 밭 등의 농경지와 일부 주택이 혼재하는 전형적인 농촌 지대입니다.

제반 교통 상황은 보통 수준이며, 물건지 북서측으로 폭 약 3~4 미터 내외의 포장 도로에 접하고 있어 차량 접근성은 무난합니다.

두 필지 모두 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 지세입니다.

용도상 하효동 해안가 및 서귀포 도심에의 접근성이 확보되는 지리적 위치입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일합니다.

말소기준권리 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되므로, 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

다만, 권리 분석상 중요하게 고려해야 할 **세 가지 특이사항**이 존재합니다.

1. **농지취득자격증명(농취증):** 본 토지는 농지(과수원)에 해당하므로, 낙찰자는 매각결정기일 전까지 관할 행정기관으로부터 농지취득자격증명을 발급받아 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금(입찰보증금)은 반환되지 않습니다.

2. **법정지상권:** 특이사항에 "법정지상권"이 기재되어 있습니다. 토지만 매각되는 건으로서, 토지 위에 존재하는 제시외 건물이나 구조물이 법정지상권 성립 요건(경매개시결정 당시 토지와 건물의 소유자 동일 여부 등)을 충족할 경우, 매수인이 건물 소유자에게 토지를 사용할 권리를 인정해야 할 수 있습니다. 이에 대한 정밀한 현장조사 및 법적 검토가 필수입니다.

3. **제시외 물건:**

* **매각 포함:** 제시외 건물 등 (1-2 내지 1-4)은 매각 대상에 포함되므로, 토지와 함께 소유권이 이전됩니다.

* **매각 제외:** 제시외 비닐하우스는 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 추후 소유권 분쟁이나 철거 문제가 발생할 수 있습니다.

* **경계 문제:** 제시외 건물 및 구조물 중 일부(㉡, ㉢, ㉥)는 인접 필지(하효동 785)와의 경계상에 소재하므로, 경매 진행 시 정확한 위치 및 경계를 재확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건의 용도는 과수원으로 상업 시설이 밀집된 상권과는 거리가 있습니다.

주변 상권은 주거지 및 관광지 인근의 소규모 근린생활시설 중심으로 형성되어 있습니다.

생활정보 측면에서는 서귀포축구공원, 하효항이 인접해 있어 레저 및 관광 인프라를 이용하기에 용이합니다.

도심지 편의시설 이용에는 다소 시간이 소요될 수 있으나, 제주 특유의 자연 환경 및 쾌적성이 장점입니다.

**주요 시설 (인접 또는 근거리)**

* 관광/체육: 서귀포축구공원, 하효항, 쇠소깍 (인근)

* 혐오시설: 지도 검색 결과, 인근에 대규모 혐오시설(쓰레기 처리장, 대형 공장 등)은 확인되지 않습니다. 다만, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부제한)으로 지정되어 있어 축산업 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. **농지취득자격증명 리스크:** 농업경영계획서 작성 및 농취증 발급이 불가능할 경우 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

2. **법정지상권 성립 리스크:** 제시외 건물의 철거 여부 및 토지 이용에 대한 법적 분쟁 가능성이 존재합니다. 건물 제시외면적(2,365.00㎡)이 상당히 크므로, 법정지상권 성립 여부에 따른 토지 가치 하락 및 소송 비용을 고려해야 합니다.

3. **경계 및 제시외 물건 리스크:** 제시외 비닐하우스 등 매각 제외 물건의 철거 협의 문제, 그리고 일부 구조물의 경계 침범 여부에 대한 분쟁 가능성이 있습니다.

4. **토지이용계획 제한:** 자연녹지지역 및 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 규제를 받고 있어 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 제주 서귀포시 내 **자연녹지지역의 대규모 과수원(2,876.00㎡, 약 870평)**으로서, 감정가 대비 투자 가치는 충분하다고 판단됩니다.

**종합 의견**

제주 지역의 개발 압력과 과수원 수요를 고려할 때 매력적인 물건입니다. 다만, "농지취득자격증명"과 "법정지상권 성립 여지"라는 두 가지 핵심적인 권리/법률 리스크가 존재하여, **일반 투자자보다는 농지 투자 경험이 있거나 법률 자문이 확보된 투자자에게 적합**합니다. 경계선 상의 제시외 물건 및 매각 제외 비닐하우스에 대한 처리 방안을 사전에 명확히 수립해야 합니다.

**투자 포인트**

1. **희소성 있는 대면적 농지:** 서귀포시 하효동 일대의 870평 규모 자연녹지지역 농지는 안정적인 가치 보존 및 장기적인 토지 투자 관점에서 유리합니다.

2. **과수목 포함 평가:** 토지 지상에 식재된 과수목이 일반 거래 관행에 따라 토지 가격에 포함되어 평가되었으므로, 낙찰 후 즉시 농업 소득 창출이 가능합니다. (단, 과수목 제외시 가격은 감정평가명세표 비고란 확인 필요)

3. **관광 인프라 근접성:** 쇠소깍, 하효항 등 주요 관광지에 인접하여 향후 농어촌민박 또는 주택 등으로의 용도 전환(법적 검토 필수) 시 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매7계