나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7498 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 637-2 숙박시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7498 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 637-2 숙박시설 경매

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제주지방법원 경매7계 2025타경7498 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 637-2 | 감정가: 3,145,753,970원 | 최저가: 1,541,420,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 보고서: 제주 서귀동 숙박시설 (호텔/여관) 투자 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7498 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 637-2

용도: 숙박시설 (여관, 근린생활시설)

감정가: 3,145,753,970원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

소유자/채무자: 박OO (소유자와 채무자 동일)

채권자: 중OOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 581.00㎡ (약 175.75평)

건물면적: 1,796.12㎡ (약 543.30평)

제시외 건물면적: 81.80㎡ (약 24.74평) (베란다, 창고 등)

2. 감정평가 및 입지 조건 분석

2.1. 입지조건

본건은 서귀포시 서귀동 소재 '서귀포초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 숙박시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다. 지형은 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형지로, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 인접 도로상태

북동측으로 폭 약 8미터의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 '일반상업지역'에 위치하여 상업용 시설 개발 및 운영에 유리합니다. 다만, '고도지구(20m이하)', '방화지구' 등의 건축 제한과 함께, '상대보호구역(서귀포초)', '역사문화환경보존지역(무태장어서식지, 서귀진지, 천지연난대림지대)', '지하수자원특별관리구역' 등 다수의 법적 제한이 복합적으로 적용되고 있음을 확인해야 합니다. 특히 고도지구 제한은 건물의 재건축 시 높이(20m 이하)를 제한하므로 유의해야 합니다.

3. 건물 현황 및 이용 상태

3.1. 건물 개요 및 구조

본 건물은 2003년 7월 1일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지하 1층/지상 5층 건물입니다. 외벽은 타일마감 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지마감 및 타일 마감 등, 바닥은 타일 및 모노륨 마감, 창호는 PVC 샷시창 등입니다.

3.2. 이용 상태 및 설비

건물은 지하 1층이 근린생활시설로 이용 중이며, 지상 1층부터 5층까지는 여관(숙박시설)으로 이용 중입니다. 기본 위생 및 급배수 설비, 소화 및 화재탐지 설비, 승강기 설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등 기본적인 시설이 갖추어져 있습니다.

3.3. 부합물 및 종물 (제시외 건물)

본 매각에는 등기되지 않은 제시외 건물 81.80㎡가 포함되어 일괄 매각됩니다. 이는 5층 소재 샷시조 렉산지붕 베란다 (약 24.7㎡)와 옥상 소재 경량철골조 판넬지붕 창고 2개 (약 27㎡, 약 30.1㎡) 등입니다. 매각에 포함되므로 철거 및 명도의 문제는 적으나, 현황과 공부상 일치 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 권리분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 박OO으로 동일합니다. 채권자는 중OOOOO입니다. 제시된 정보만으로는 상세한 권리분석(임차인 현황, 말소기준권리 등)이 불가하나, 매각구분이 '토지/건물일괄매각'이므로 낙찰 시 토지와 건물에 대한 소유권을 모두 취득합니다. 등기부상의 권리 관계는 별도 열람을 통해 명확히 확인해야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

주의사항: 본 건은 제시외 건물(베란다, 옥상 창고 등)을 포함하여 일괄 매각되므로, 매각대상에서 제외되는 물건이 없는지 최종적으로 확인해야 합니다.

법적 리스크: '일반상업지역'이라는 장점이 있으나, '고도지구(20m이하)' 제한과 '역사문화환경보존지역' 등 여러 규제에 묶여 있어 향후 증축이나 재건축 시 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 이에 대한 건축 허가 가능성을 사전 검토해야 합니다.

4.3. 혐오시설 검토 (제한적 정보)

제공된 감정평가서 요약본 상에는 주위 환경으로 '단독주택, 공동주택, 숙박시설 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대'로 기재되어 있으며, 인근에 서귀포초등학교가 위치하고 있습니다. 외부 지도서비스 및 검색을 통한 구체적인 혐오시설(쓰레기 처리장, 고압선 등) 여부는 현재 제공된 정보만으로는 확인할 수 없으며, 입찰 전 현장 답사를 통해 직접 확인이 필수입니다.

5. 시장 및 투자 분석

5.1. 상권분석 및 생활정보

상권 분석: 본 물건이 위치한 서귀동 지역은 서귀포의 구도심 상권과 관광 인프라가 혼재된 지역입니다. 주위에 숙박시설이 혼용되어 있다는 점은 기존 숙박시설 운영의 연속성 측면에서 긍정적입니다. 일반상업지역에 위치하여 상권의 중심지 역할을 할 수 있습니다.

생활 정보: 서귀포초등학교가 인근에 있어 교육 환경 접근성이 있으며, 지방도 및 버스정기노선 인접으로 기본적인 생활 인프라 및 교통은 양호합니다.

5.2. 종합 의견

본건은 제주도 서귀포시의 일반상업지역에 위치한 토지/건물 일괄 매각 물건으로, 기존 숙박시설(여관)로 운영 중인 현황을 감안할 때, 즉시 임대수익 창출이 가능한 물건입니다. 토지 면적 대비 건물의 연면적이 크고(용적률 고밀도 활용), 상업지역이라는 입지 조건이 매력적입니다. 다만, 사용 승인일(2003년)이 20년 이상 경과하여 리모델링 또는 재건축 검토가 필요하며, 특히 고도지구 및 각종 보호구역 제한에 따른 건축 인허가 사항을 사전에 면밀히 분석해야 합니다.

5.3. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 서귀포시 내 '일반상업지역'에 위치하여 높은 용적률을 활용할 수 있는 잠재력을 가집니다.

수익형 부동산: 기존 숙박시설 용도로 운영 중이므로, 인수 후 리모델링 등을 통해 '부티크 호텔'이나 '관광객 대상의 서비스 레지던스' 등으로 용도를 변경하여 안정적인 임대수익(숙박수익)을 기대할 수 있습니다.

환금성: 서귀포 중심 상권과 연계된 입지 조건으로 인해 향후 매각 또는 임대 시 높은 환금성을 기대할 수 있습니다.

투자 전 필수 확인 사항: 복잡하게 얽힌 토지이용계획상의 제한(고도지구, 보호구역)에 대한 건축 전문 변호사/건축사의 사전 검토가 요구됩니다. 또한, 상세한 임차인 현황 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매7계