나이스옥션 법원경매 제주 2025타경945 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 1808-1 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경945 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 1808-1 과수원 경매

• 사건번호: 2025타경945
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 1808-1
• 감정가: 104,840,000원
• 최저가: 73,388,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 과수원

제주지방법원 경매7계 2025타경945 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 1808-1 | 감정가: 104,840,000원 | 최저가: 73,388,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2025타경945 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 소유자와 채무자는 한OO으로 동일하며, 채권자는 예OOOOOOOO입니다. 본 매각은 토지 매각만을 대상으로 합니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 1808-1입니다. 지목은 과수원이며, 현재 휴원 상태로 이용 중입니다. 최초 감정가는 104,840,000원입니다.

토지 면적은 당초 919.00㎡ (약 278.00평)였으나, 2019년 2월 8일자로 상창리 1808-1 (851㎡, 약 257.43평) 과 상창리 1808-8 (68㎡)로 분할되었습니다.

실제 매각대상은 분할된 과수원 851㎡가 주를 이루는 것으로 보이며, 매각대상에서 제외되는 제시외 건물(창고 등) 60.50㎡가 지상에 소재합니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 104,840,000원이며, 토지에 대한 감정 요항표를 바탕으로 산출되었습니다. 본 물건은 지목상 '과수원'으로 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

2. 입지 분석 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지

본건은 서귀포시 안덕면 상창리 소재 '상창교차로' 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 전 및 과수원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 농촌 지역의 특성을 가지며 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

대상 물건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다. 남동측으로 본건 일부(분할된 상창리 1808-8)를 포함한 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 확보됩니다.

2.3. 형태 및 이용 현황

본 토지는 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지입니다. 현재는 '과수원(휴원상태)'로 이용되고 있어, 매수 후 영농 계획에 따라 재정비가 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 특이 사항

본건의 매각 대상은 토지이며, 지상에 존재하는 제시외 건물(창고 등, 60.50㎡)은 매각에서 제외됩니다.

공부와의 차이로, 토지대장상 분할(919㎡ -> 851㎡ + 68㎡)이 완료된 상태이며, 농지취득자격증명은 분할 후 동소 과수원 851㎡에 대하여 제출해야 합니다.

3.2. 권리 관계 분석

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자가 한OO으로 동일합니다. 이는 채무 불이행으로 인한 경매 진행임을 의미합니다.

말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸할 것으로 예상되나, 임대관계가 미상으로 조사되어 임차인이 존재할 경우 매수인이 인수할 권리가 있는지 여부를 별도로 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 농경지가 혼재하는 지역에 위치하여 상업 시설 밀집 지역이라고 보기는 어렵습니다.

다만, 상창리가 속한 서귀포시 안덕면에는 '뽀로로앤타요 테마파크 제주' 와 같은 대형 관광 시설이 소재하며, 산방산랜드, 용머리해안, 안덕계곡 등 주요 관광 명소가 인근에 위치하고 있어 관광객 유동 인구가 존재합니다. 해당 지역의 상권은 관광 인프라를 바탕으로 형성된 숙박, 식당, 카페 등에 한정될 수 있습니다.

4.2. 생활 정보

일상적인 편의시설은 근거리에 소재한 버스정류장 등을 통해 인근 면소재지나 서귀포시 방향으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 혐오 시설 여부

인접한 안덕면 상천리에서는 2022년 신규 광역 폐기물 소각시설(쓰레기 소각장) 입지가 최종 선정되어 2025년 착공을 목표로 추진 중인 것으로 파악됩니다.

해당 시설은 상천리 마을에서 자발적으로 유치하였으나, 인접 마을 간의 갈등 요인이 될 수 있으며 본건 토지와의 직선거리 및 바람 방향 등을 고려하여 잠재적 환경 영향에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 농지취득자격증명 리스크

지목이 과수원인 농지이므로, 농지취득자격증명(농취증) 제출은 필수이며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수됩니다. 특히, 농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농취증이 발급되는 경우가 있으므로, 입찰 전 해당 행정관서에 사전 문의 및 신청 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 제시외 건물 리스크

제시외 건물(창고 등 60.50㎡)이 매각에서 제외되므로, 토지 낙찰 후 소유권 방해를 이유로 지상권 성립 여부, 철거 또는 부당이득 반환 청구 등의 법적 다툼이 발생할 가능성이 있습니다. 매수인은 철거를 염두에 두거나 지료 협의를 고려해야 합니다.

5.3. 분할에 따른 면적 리스크

토지 면적이 분할되어 실제 과수원 면적은 851㎡이며, 나머지 68㎡는 도로에 편입된 상태입니다. 매각 대상이 *토지 매각*이므로 851㎡ 외의 면적 처리 및 도로 지분 관계에 대해 추가 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 안덕면의 '과수원(휴원 상태)' 토지로서, 차량 접근성 및 교통 상황은 보통이며 사다리형의 평탄한 토지 형태를 갖추고 있습니다. 감정가 대비 농지라는 특성과 제시외 건물 매각 제외라는 리스크를 안고 있습니다. 특히 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 중대한 위험이 존재하므로, 영농 계획이 확실한 실수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

* **투자 목적 적합성:** 지목이 과수원이므로 농업 목적 또는 향후 지목 변경을 통한 개발 가능성(용도지역 확인 필수)을 염두에 둔 장기 투자에 적합합니다.

* **관광지 인접성:** 인근에 다수의 유명 관광지 및 테마파크가 위치하고 있어 농촌 관광 관련 사업과의 연계 또는 귀농/귀촌 부지로의 잠재적 가치가 있습니다.

* **가격적 메리트:** 감정가 수준에서 시작하더라도, 제시외 건물 미포함 및 농지 리스크로 인해 유찰될 경우 가격적 메리트가 발생할 가능성이 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매7계