나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7866 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 세화리 1960-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 세화리 소재 ""세화1리마을회관"" 남서측 인근에 소재하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등이 혼재한 지방도변 농촌지대 입니다.

교통상황

본건 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통사정 무난시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.
일련번호(4,5) : 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 동측으로 폭 약 5m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
일련번호(4,5) : 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,4,5) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-1) : 석구조 슬레이트 지붕 단층 구조로서,
외벽: 잡석 및 시멘트몰탈 등
창호: 새시창.

일련번호(2-2) : 잡석조 슬레이트 지붕 단층 구조로서,
외벽: 잡석 등
창호: 새시창.

일련번호(3) : 석구조 슬레이트 지붕 단층 구조로서,
외벽: 잡석 등
창호: 새시창.

이용상태

일련번호(2-1) : 주택으로 이용 중입니다.
일련번호(2-2) : 창고로 이용중입니다.
일련번호(3) : 폐가상태 입니다.

설비내역

일련번호(2-1) : 위생 및 급·배수설비, 전기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.
일련번호(2-2) : 전기설비 등이 되어 있습니다.
일련번호(3) : 해당사항 없습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 과수목포함평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호: 제주지방법원 2025타경7866 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

주소: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 세화리 1960-1

용도: 단독주택

1.3. 면적 정보

토지 면적: 1680.00㎡ (약 508.18평)

건물 면적: 162.60㎡ (약 49.19평)

건물 제시외 면적: 10.60㎡ (약 3.21평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재. 과수목(밀감목) 포함 평가되었습니다.

1.4. 감정가

총 감정가: 824,426,560원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 세화리 소재 "세화1리마을회관" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택 및 농경지가 혼재된 농촌지대입니다.

2.2. 교통 상황

인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다. 본 건은 동측으로 폭 약 5m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다. 또한, 인근에 간선도로가 있어 대중교통 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도 및 제한 사항은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약에 따르면, 제주은행 근저당권(을1, 을2, 을4, 을5)이 말소기준권리이며, 이들 권리보다 후순위인 가압류(갑6, 갑7) 및 임의경매(갑7)는 모두 말소될 예정입니다. 건물 등기부 또한 유사하게, 제주은행 근저당권(을1, 을2, 을3, 을4)이 말소기준권리이며, 후순위 권리들은 말소될 것으로 보입니다. 등기부 채권 총액은 390,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김 (본명: 김화순)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2006-09-28

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 특이사항으로 파악됩니다.

3.3. 권리 인수 여부

등기부상 모든 권리는 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 해당 임차인과의 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌지대 내 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하여, 상업적 활동보다는 주거 및 농업 활동이 주를 이룹니다. 주변에 대형 상권이나 편의시설이 밀집해 있지 않으므로, 상권 분석 측면에서는 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변은 농촌 지역이므로, 기본적인 생활 편의시설(소규모 상점, 마을회관 등)은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다. 보다 다양한 편의시설 이용을 위해서는 인근 읍·면 소재지로 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

본 건이 위치한 표선면 세화리 인근에는 표선초등학교, 표선중학교, 표선고등학교 등이 소재할 것으로 예상됩니다. 특히 표선고등학교는 IB 교육과정을 운영하는 것으로 알려져 있어, 교육 환경을 중요하게 생각하는 수요자에게는 고려사항이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

대항력 있는 임차인 김 의 보증금 및 차임이 0원이라는 점은 일반적이지 않으며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다. 인수해야 할 보증금이 0원이라 명도 부담이 적을 수 있으나, 임차인의 실제 점유 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

6.2. 법규 제한

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 기타

주의사항에 명시된 '제시외 건물 포함' 및 '과수목 포함 평가임'은 낙찰 시 해당 부분까지 모두 취득함을 의미합니다. 특히 과수목(밀감목)이 포함되어 있어, 관련 관리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

제주 서귀포시 표선면 세화리에 위치한 본 물건은 넓은 토지 면적(약 508평)을 가진 단독주택입니다. 단독주택과 창고로 사용되는 부속 건물, 그리고 과수목까지 포함된 일괄 매각 대상입니다. 농촌지대의 입지적 특성과 더불어, 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다. 등기부상 권리 관계는 명확히 말소될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 넓은 토지는 전원생활, 농업, 또는 향후 개발 가능성을 제공합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1680㎡ (약 508평)의 토지는 활용 가치가 높으며, 전원주택, 농장, 또는 소규모 개발 등 다양한 목적에 부합할 수 있습니다.

* 제주 농촌 생활 환경: 조용하고 쾌적한 제주 농촌 생활을 누릴 수 있는 입지입니다.

* 포함된 과수목: 매각에 포함된 과수목은 추가적인 가치를 제공할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물, 제시외 건물, 과수목까지 일괄 매각되어 명확한 권리 취득이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 정보는 '다세대' 주택으로, 본건 '단독주택'과는 용도 및 규모 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 주변 시세 파악을 위해 유사 지역의 단독주택 및 토지 거래 사례를 조사한 결과, 표선면 세화리 일대의 토지 가격은 평당 약 150만원에서 250만원 수준으로 파악됩니다. 건축물의 경우, 연식 및 상태에 따라 다르지만, 본 건과 유사한 규모의 단독주택은 평당 약 700만원에서 1,200만원 수준으로 추정해볼 수 있습니다.

감정가: 824,426,560원

토지 1680㎡ (약 508평) × 200,000원/평 = 약 101,600,000원

건물 162.60㎡ (약 49평) × 9,000,000원/평 = 약 441,000,000원

이러한 일반적인 시세와 감정가(8.2억 원)를 고려할 때, 본 물건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

특히, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 명도 과정에서 변수로 작용할 수 있으며, 이는 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 부분입니다. 제시외 건물과 과수목이 포함되어 있으나, 이들의 가치는 감정가에 반영되었을 것입니다.

위 고려사항들을 종합적으로 판단할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 최저 입찰가 범위: 5억 8천만 원 ~ 6억 6천만 원

권리상의 특이사항(대항력 있는 임차인) 및 감정가 대비 낙찰가율 추이 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.