나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1104 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 1132-1 103동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 소재 ""대흘초등학교"" 남동측 원거리에 위치하고, 주위는 공동주택 및 단독주택, 과수원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호2~3 : 공히 본건 인근까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호2~3: 인접 도로 대비 평지인 일단의 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호2~3: 서측으로 노폭 약 5m 내외의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호2~3: 공히 계획관리지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>기호2~3: 공히 계획관리지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층(사용승인일 : 2017.12.7)

외벽: 석재타일 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.
내벽: 벽지 마감, 등 바닥: 타일 및 강화마루 마감 등

이용상태

단독주택으로 이용중 임.

설비내역

기호 1: 위생설비, 기본급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
-기타: 없음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행 중인 2025타경1104 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 1132-1 103동이며, 용도는 단독주택으로 분류됩니다.

감정평가액은 605,164,600원입니다.

토지 면적은 총 4805.00㎡ (약 1453.74평)이며, 이 중 본건 토지 지분은 476.122㎡ (약 143.97평)입니다.

건물 면적은 177.01㎡ (약 53.55평)이며, 건물 지분 또한 177.01㎡입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 제OOOOOOO이며, 공동담보 및 일괄매각, 제시외 건물 포함이라는 특이사항이 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택으로, 사용승인일은 2017년 12월 7일입니다.

1.1. 토지 정보

총 토지 면적: 4805.00㎡ (약 1453.74평)

토지 지분 면적: 476.122㎡ (약 143.97평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 인접 도로 대비 평지인 일단의 부정형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

토지 관련 규제: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급에 해당합니다.

1.2. 건물 정보

건물 면적: 177.01㎡ (약 53.55평)

건물 지분 면적: 177.01㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층

사용승인일: 2017년 12월 7일

건물 이용 상태: 단독주택으로 이용 중입니다.

주요 설비: 위생설비, 기본급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 소재 "대흘초등학교" 남동측 원거리에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 과수원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 제반 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 서측으로 노폭 약 5m 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을12 (2018.02.28.) 성산포수산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 요약

토지 등기부채권 총액은 3,131,659,839원이며, 건물 등기부채권 총액은 464,902,360원입니다.

등기부상 을구에 기재된 다수의 근저당 및 가압류는 말소기준권리보다 후순위로, 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

갑구에 기재된 소유권 이전 및 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 또한 말소될 예정이거나 매각으로 소멸될 권리들입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 해당 사항 없으며, "지상권 개요" 또한 해당 사항 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사 및 관련 서류 확인을 통해 임차인 현황을 정확히 파악해야 합니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 조천읍 대흘리 인근의 유사 건물(다세대, 연립)은 다음과 같은 시세를 보입니다.

- "모다정"(2022년 건축, 전용면적 73.79㎡): 2026년 3월 거래가 34,000만원 ~ 35,000만원.

- "제주더오름카운티1"(2019년 건축, 전용면적 84.95㎡): 2026년 3월 거래가 36,000만원.

본건은 2017년 사용승인의 단독주택으로, 건물 면적 177.01㎡ (약 53.55평)으로 유사 거래 사례에 비해 상당히 넓은 면적을 가지고 있습니다.

유사 거래 사례의 평당 가격을 단순 환산 시, 본건 건물 면적을 기준으로 약 75,000만원 ~ 83,000만원 수준의 가치를 추정해볼 수 있습니다.

그러나 이는 단순 면적 비교에 따른 추정치이며, 물건의 정확한 가치는 감정평가액 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

본건의 감정평가액은 605,164,600원이며, 이는 제시된 유사 거래 사례의 환산가보다 낮습니다. 감정평가액은 토지 가치 등을 종합적으로 반영한 결과일 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시설 및 혐오시설

제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 지역은 주거, 농업, 자연이 혼합된 지역으로, 대흘초등학교 및 인근의 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변을 조사한 결과, 단지 인근에 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용계획상 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 존재합니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 대흘초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

조천읍 소재지 내에 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 은행 등)이 분포하고 있으며, 대중교통 이용 시 접근이 가능합니다.

5.3. 기타

주거 지역 특성상 조용하고 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 미확인

임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 따른 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 규제

계획관리지역 외 경관, 생태, 지하수 관련 보전 지구로 지정되어 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 복잡한 권리 관계

등기부상 다수의 근저당 및 가압류가 설정되었으나, 본 경매 절차를 통해 모두 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 낙찰 후 발생할 수 있는 미해결된 법적 문제에 대한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주도 내 조용한 주거 지역에 위치한 대지면적이 넓은 단독주택입니다. 비교적 신축 건물이며, 일괄 매각 대상이므로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 권리 관계는 명확히 정리될 것으로 보이며, 인수되는 권리도 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 철저한 사전 조사를 통해 대비해야 합니다. 주변 시세 분석 결과, 감정평가액과의 차이가 존재하므로 시세 조사를 통한 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 내 수요가 꾸준한 주거 지역에 위치

* 넓은 토지 면적과 신축급 건물 보유

* 권리 관계가 명확하게 정리될 것으로 예상

* 일괄 매각으로 토지와 건물 동시 취득 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 605,164,600원입니다. 제공된 인근 유사 부동산 거래 사례(다세대, 연립)를 바탕으로 단순 환산 시, 본건 건물 면적 기준의 잠재적 가치가 감정평가액보다 높게 산출되기도 합니다.

그러나 부동산 경매는 시장 상황, 경쟁 정도, 물건의 고유 특성 등 다양한 변수에 영향을 받으므로, 감정평가액을 기준으로 전략적인 접근이 필요합니다.

종합적인 시세 분석과 경매 물건의 특성을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 첫 경매임을 감안하여 약간의 할인율을 적용한 590,000,000원 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 권리 관계 재확인, 해당 경매 기일의 참여자 수 및 분위기 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.