나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7838 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 925 제주드림타워복합리조트 27층 2730호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '노형오거리' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 상업지대임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 교통여건은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하6층/지상 38층 건물 내
제27층 제2730호로서,(사용승인일: 2020.11.05.)

외벽: 금속패널마감, 컬러복층유리마감 등,
바닥: 강마루, 폴리싱타일마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 등임.

이용상태

일반숙박시설(객실 방1개, 욕실2개)으로 이용중임.(후첨 호별배치도, 평면도, 사진용지 참고)

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 중앙냉난방설비설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로 대비 등고가 평탄한 사다리형의 토지로서, 대규모 숙박시설 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 25m, 남측으로 폭 약 15m, 남서측으로 폭 약 12m, 동측으로 폭 약 12m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

공부와의 차이는 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 별도로 확인되지 않았음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경7838 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 925 제주드림타워복합리조트 27층 2730호

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 666,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 임OOOOO

1.2. 건물 정보

* 건물명: 제주 드림타워 복합리조트

* 층수: 지상 27층 (총 38층 중)

* 호실: 2730호

* 구조: 철골철근콘크리트구조, 평슬래브지붕

* 사용승인일: 2020년 11월 5일

* 총 세대수: 867세대

1.3. 면적 정보

* 토지 지분 면적: 10.61㎡ (약 3.21평)

* 건물 전용 면적: 65.27㎡ (약 19.74평)

* 건물 전체 연면적: 약 303,737㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '노형오거리' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 상업지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 비교적 양호한 편입니다.

* 토지 및 도로 상태: 토지는 인접 도로 대비 등고가 평탄한 사다리형으로, 대규모 숙박시설 건부지로 이용되고 있습니다. 북측 약 25m, 남측 약 15m, 남서측 약 12m, 동측 약 12m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반, 중심), 제1종지구단위계획구역 등이며, 소로 및 중로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 29일 접수된 신일자산관리대부주식회사의 근저당권(420,000,000원)입니다.

* 소멸 예정 권리: 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

* 인수 주의 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. (현재 등기부상 해당 내용 없음)

* 채무 총액: 등기부상 채무 총액은 약 1,730,943,221원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 롯 (롯데관광개발주식회사)

* 보증금: 0원

* 차임: 36,948,902원

* 전입일자(사업일자), 확정일자, 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금도 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 차임 정보는 있으므로 계약 관계는 확인이 필요합니다.

* 특이사항: 본 건은 중복사건으로 분류되어 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본 물건은 제주 최대 복합리조트 내 위치하며, 주변 상업지대는 다양한 근린생활시설 및 공동주택과 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다. 제주드림타워복합리조트 내부에 위치하여 풍부한 유동인구 및 잠재 고객 확보가 가능합니다.

5. 생활정보

* 편의 및 접근성: 노형오거리 인근으로 시내 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 상업지대의 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 사건번호에 '중복사건' 표기가 되어 있어, 유사한 경매 사건이 진행 중이거나 과거에 있었을 가능성이 있습니다. 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 임대차 관계는 별도로 확인되지 않은 부분이 있습니다. 계약 내용 및 명도 관련 사항은 면밀히 검토해야 합니다.

* 건물 관리 상태: 2020년 사용승인을 받은 신축 건물에 해당하므로 건물 노후화로 인한 직접적인 문제는 적을 것으로 예상되나, 대규모 복합리조트로서 공용부 관리 상태 등을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 노형동의 핵심 상업지구에 위치한 대규모 복합리조트 내 숙박시설로, 비교적 신축 건물에 해당하며 교통 및 입지 조건이 우수합니다. 등기부상 채무 총액이 높으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 보증금은 없어 권리 관계상 깔끔한 편입니다. 다만, '중복사건' 표기와 미확인 임대차 관계 등은 추가적인 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 제주 핵심 상업지구인 노형동에 위치하며, '노형오거리' 인근으로 접근성이 매우 뛰어납니다. 제주드림타워 복합리조트 내부에 있어 풍부한 관광객 및 유동인구를 배후로 할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인을 받아 건물 상태가 양호하며, 현대적인 시설을 갖추고 있을 것으로 기대됩니다.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리 외 대부분의 권리가 소멸 대상이며, 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 및 권리 확보가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 입찰가 산정 고려사항: 본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 권리 인수 부담은 없습니다. 감정가는 666,000,000원입니다. 투자자는 해당 물건의 실제 시장 가치, 임대 수익률, 향후 시세 상승 가능성, 명도 비용, 세금 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다. '중복사건' 표기를 고려하여, 다른 경매 절차나 법적 상황을 면밀히 파악한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.