나이스옥션 법원경매 제주 2025타경934 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3596 오션캐슬 101동 4층401호 연립주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경934 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3596 오션캐슬 101동 4층401호 연립주택 경매

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제주지방법원 경매7계 2025타경934 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3596 오션캐슬 101동 4층401호 | 감정가: 425,000,000원 | 최저가: 208,250,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경934 (1)

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3596 오션캐슬 101동 4층401호

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

감정가: 425,000,000원

채권자: 서OOOOOOO

소유자/채무자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO (동일)

1.2. 물건 상세 정보

건물면적: 전용 84.55㎡ (약 25.58평)

토지면적: 대지권 86.36㎡ (약 26.12평)

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지상 4층 중 4층

이용상태: 단지형 연립주택 (도시형생활주택)

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 바닥난방, 천장형 냉방설비, 승강기, 화재탐지설비

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 '신항동복지회관' 북측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

서귀포 서쪽의 주요 관광지인 산방산, 송악산, 오설록 티뮤지엄 등과의 접근성이 우수하여 관광자원 활용에 유리한 입지입니다.

주변은 비교적 조용하고 쾌적하며, 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형의 '연립주택' 건부지로 이용 중입니다.

차량 진·출입이 용이하며, 서측 노폭 약 10미터, 동측 및 남측 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 교통 여건은 보통 수준입니다. 인근에 버스정류장도 소재하고 있습니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

본 건은 도시형 생활주택 밀집 지역으로, 기본적인 생활편의시설과 교통 인프라가 갖추어져 있어 주거 선호도가 높은 편입니다.

차량 5~6분 거리에 제주 영어교육 생활권이 위치하고 있어 국제학교 통학이 가능하여 교육 인프라 접근성이 우수합니다.

신화월드(대규모 복합 리조트)가 차량으로 접근 가능한 거리에 위치하여 생활 편의 및 관광 연계성이 높습니다.

2.3. 주변 환경 및 혐오시설

주변은 공동주택 및 관광자원이 혼재된 주거 및 휴양지역의 특성을 보입니다.

외부 지도 서비스나 검색 결과를 바탕으로 볼 때, 주거 환경을 저해할 만한 대형 폐기물 처리장, 송전탑 등의 혐오시설은 본 건 소재지에 인접하여 확인되지 않습니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리분석

경매 구분: 부동산임의경매 (채권자: 서OOOOOOO)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각입니다. 건물과 토지의 소유권에 대한 매각이 함께 이루어지므로, 낙찰 후 소유권 확보에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

소유자 및 채무자가 동일하여 복잡한 권리관계 발생 가능성은 낮습니다.

감정평가서상 '공부와의 차이'는 없습니다.

주의사항 및 특이사항: 제시된 정보에 특이사항 및 주의사항은 없습니다.

3.2. 잠재적 리스크

임대관계: 감정평가서상 임대관계는 미상으로, 낙찰자는 정확한 임차인 현황을 파악해야 합니다. 임차인이 있을 경우 대항력 유무에 따라 명도 책임 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

용도 특성: 본 건은 '도시형 생활주택'으로 일반 연립주택이나 아파트와는 건축법, 주차장 설치 기준 등에서 차이가 있을 수 있어 대출 가능 금액 및 담보 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

제주 부동산 시장: 제주도의 부동산 시장은 외부 환경 및 관광 산업 변동에 민감하게 반응할 수 있으므로, 지역 시장 상황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 제주 서귀포시의 주요 관광 자원과 영어 교육 생활권에 인접한 입지적 장점을 가진 '도시형 생활주택'입니다.

감정가 4억 2천 5백만원은 주변의 분양가 수준과 비교했을 때 합리적인 가격대이거나 경쟁력이 있을 수 있습니다. (2022년 기준 4억 7천~6억 1천만원대 분양가)

권리상으로는 소유자/채무자 동일 및 일괄매각 조건으로 비교적 명료하나, 임대차 관계 파악이 핵심 권리 리스크입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 서귀포 서부권역의 관광 중심지 (산방산, 송악산) 인근에 위치하여 주거와 임대수익 창출을 위한 입지적 매력이 높습니다.

교육 환경: 차량 5~6분 거리의 제주 영어교육도시 접근성으로 인해 국제학교 학부모를 대상으로 한 임대 수요가 잠재적으로 존재합니다.

상품성: 연립주택이지만 승강기, 천장형 냉방 등 아파트급 설비를 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

전략적 접근: 최초 감정가부터 경쟁력 있는 가격으로 평가되었다는 점을 고려하여, 임대차 현황을 정확히 파악하고 시장 조사 후 입찰한다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매7계