나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7837 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 와흘리 433 임야 경매

제주특별자치도 제주시 조천읍 와흘리 433 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경7837(제주지방법원 경매10계). 감정가 914,472,000원, 최저가 313,664,000원. 매각기일은 2026-08-11입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 7837 [1]
소재지	제주특별자치도 제주시 조천읍 와흘리 433
용도	토지
매각기일	2026.08.11
관할법원	제주지방법원 경매10계 (064-729-2262)
이용제한	공장설립제한지역, (저촉)지하수자원보전3등급, (저촉)지하수자원보전4등급, (접함)생태계보전지구4-2등급, 생태계보전지구5등급, 경관보전지구4등급, 계획관리지역, 지하수자원보전3등급

면적

토지면적	4,792㎡ (1,449.58평)

금액

감정가	914,472,000원
최저가	313,664,000원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	31,366,400원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.14	914,472,000원	유찰
2차	2026.05.26	640,130,000원	유찰
3차	2026.07.07	448,091,000원	유찰
4차	2026.08.11	313,664,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.04.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경: -
교통상황: -
형태 및 이용상태: -
인접 도로상태: -
토지이용계획 및 제한상태: -
제시목록 외의 물건: -
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): -

물건 비고

일괄매각, 목록 2. 및 4.는 농지취득자격증명 제출 요함(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경7837 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 와흘리 433

용도: 임야

총 감정가: 914,472,000원

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOO (등기부상 대원새마을금고 등 확인)

1.2. 토지 정보

총 토지 면적: 4,792.00㎡ (약 1,450평)

총 토지 지분: 4,792㎡

제시외 토지 면적: 0.00㎡

물건명세서 상의 토지 구분 및 현황:

* 목록 1, 3: 공부상 지목 '임야', 건축신고 득함.

* 목록 2: 공부상 지목 '전', 현재 휴경 상태, 현황 건축신고 득함.

* 목록 4: 공부상 지목 '전', 현재 농로로 이용 중, 현황 건축신고 득함.

특이사항: 목록 1~3은 목록 4를 통해 출입 가능함.

1.3. 건물 정보

총 건물 면적: 0.00㎡

총 건물 지분: 0㎡

제시외 건물 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

제공된 감정평가서 요약 정보에는 위치 및 주위환경, 교통상황 등에 대한 구체적인 내용이 기재되어 있지 않습니다. 다만, 소재지인 제주특별자치도 제주시 조천읍 와흘리는 제주공항에서 약 30분 거리에 위치한 중산간 마을로, 오름과 넓은 초지가 있는 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건 부동산은 등기부상 여러 권리관계가 존재했으나, 대부분 말소(말소 예정)된 상태입니다. 말소기준권리는 2017년 12월 22일 접수된 대원새마을금고의 근저당권(을10)으로, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 등기사항 요약:

* 등기구분 갑2, 갑3, 갑6, 갑8, 갑10, 갑11: 소유권 이전 및 지분 이전 등기 (2002년~2016년)

* 등기구분 을10: 대원새마을금고 근저당권 (2017.12.22, 832,000,000원) - 말소기준권리

* 등기구분 을11: 대원새마을금고 지상권설정 (2017.12.22) - 말소

* 등기구분 을14: 안세영 근저당권 (2019.11.25, 260,000,000원) - 말소

* 등기구분 갑18: 대원새마을금고 임의경매개시결정 (2025.04.04) - 말소

* 등기구분 갑19: 제주특별자치도 압류 (2026.02.27) - 말소

총 등기부채권액: 1,092,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 본건에 현존하는 임차인은 없으며, 인수해야 할 임차인의 권리는 없습니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 12월 22일 접수된 대원새마을금고의 근저당권(을10)입니다. 이 권리보다 후순위인 근저당권(을14), 임의경매개시결정(갑18), 압류(갑19) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

제공된 정보만으로는 구체적인 상권 분석이 어렵습니다. 주변 편의시설, 교통 편의성, 개발 계획 등에 대한 상세 정보가 부족합니다.

5. 생활정보

제공된 정보만으로는 주변 생활 정보(교육, 의료, 문화시설 등)에 대한 분석이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수 제출

* 목록 2번 및 4번 토지는 공부상 지목이 '전'(농지)이나 현황은 건축신고가 득해 있는 상태입니다. 본건 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금을 반환받지 못하는 중대한 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 농지법 개정으로 농지위원회 심의 대상 시 발급 기간이 14일까지 소요될 수 있으므로, 입찰 전 미리 해당 행정관서에 발급 가능 여부 및 절차를 확인하는 것이 매우 중요합니다.

6.2. 토지 지목과 현황 불일치 및 원상회복 가능성

* 목록 2번 및 4번 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 건축신고를 득한 상태로, 실제 신고사항 및 관련 인허가의 존속·승계 가능 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

* 특히, 지목이 '전'인 토지에서 전용허가 없이 현황이 변경된 경우, 원상회복명령이 발하여질 수 있습니다.

6.3. 공동담보 및 높은 총 채권액

* 본건은 공동담보로 진행되는 경매 건으로, 다른 담보물건과의 연관성을 추가로 파악할 필요가 있습니다.

* 총 등기부채권액이 10억 9천 2백만원에 달하여, 낙찰가의 결정 및 경매 진행 상황에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 와흘리의 임야 및 전(밭)으로, 총 감정가는 9억 1천 4백만원입니다. 현재 등기부상 대부분의 권리관계는 말소될 예정이어서 권리 분석 측면에서는 비교적 깔끔한 편입니다. 하지만, 공부상 지목과 실제 이용 현황이 다른 부분(특히 '전'이나 건축신고 득한 토지)이 존재하며, 이에 대한 농지취득자격증명 제출 요건 및 잠재적 원상회복 명령의 위험성이 중요한 리스크로 작용합니다. 토지의 법적 지위와 실제 이용 현황에 대한 철저한 사전 조사와 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 적을 것으로 예상됩니다. (단, 농지 관련 법규 준수 필수)

* 제주도의 중산간 지역에 위치하여 자연환경이 우수하며, 잠재적 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 다양한 지목(임야, 전)과 현황(건축신고 득함)을 포함하고 있어, 용도 변경 및 개발을 통해 부가가치를 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 본건의 개발 가능성, 농지취득 관련 법규의 정확한 해석 및 제반 비용 등을 종합적으로 고려한 심층 분석이 필요합니다.

* 본 물건은 '일괄매각'으로 진행되므로, 모든 목록을 포함하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 반환이 불가하므로, 해당 비용을 제외하고 입찰가를 고려해야 합니다.1.물건 기본정보