나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7739 [1] 제주특별자치도 서귀포시 토평동 3085-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 토평동 소재 ""토평공업단지"" 남서측 인근에 위치하며, 본건은 농경 및 공업지대로서 인근은 농경지, 공동주택, 공업단지 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1~3)은 인접지와 대체로 등고 완만한 부정형 완경사지이며, 기호(1~3) 건물신축중단 상태임.

인접 도로상태

본건 기호(1~3) 북동측으로 노폭 약 10미터, 북서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(2) 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(3) 지상에 이동식컨테이너 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(2,3) 공부상 지목은 기호(2) 임야, 기호(3) 과수원으로 등재되어 있으나, 현황 일부 건축신축중단 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층건으로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등
내벽 : 공사중
바닥 : 공사중
창호 : 강화유리 등

이용상태

공부상 제1종근린생활시설(공사중단) 상태임.

설비내역

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부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

제주지방법원 2025타경7739 (1)

1.2. 소재지

제주특별자치도 서귀포시 토평동 3085-2

1.3. 물건종별

토지/건물 일괄매각

1.4. 용도

근린시설

1.5. 감정가

6,637,677,000원

1.6. 토지면적

7053. 00㎡ (약 2133.28평)

1.7. 건물면적

5175. 25㎡ (약 1566.74평)

1.8. 매각방법

토지/건물 일괄매각

1.9. 경매구분

부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 토평동 소재 "토평공업단지" 남서측 인근에 위치하며, 본건은 농경 및 공업지대로서 인근은 농경지, 공동주택, 공업단지 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황은 보통임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3)은 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

기호(2)는 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

2.4. 인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 10미터, 북서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 9월 26일 접수된 김종용 근저당권(을1)임.

3.2. 인수되는 권리

* 임차인 현황

임차인: 고

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2004-07-01

대항력: 있음

비고: 대항력있는 임차인이나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없으나, 해당 임차인의 권리 관계 및 명도에 대한 면밀한 검토가 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요.

3.3. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 4,540,000,000원

건물 등기부채권 총액: 3,300,000,000원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 상세 내용 명시되지 않음.

4. 상권분석

* 본건은 토평공업단지 인근에 위치하며, 주변이 농경지 및 공업지대로 형성되어 있어 관련 산업 종사자나 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 잠재력을 가지고 있음.

* 최근 서귀포 토평동 인근 지역에서 발암물질 공장 설립 관련 주민 반발이 있었던 사례가 있어, 지역 내 잠재적인 환경 또는 산업 시설 관련 이슈를 인지할 필요가 있음.

* 이는 향후 상권 형성에 영향을 미칠 수 있는 요인이 될 수 있음.

5. 생활정보

* 서귀포시 토평동은 제주특별자치도 서귀포시에 속한 지역으로, 한라산을 중심으로 한 남쪽에 위치하며 온화한 기후를 자랑함.

* 교육시설로는 토평초등학교, 삼성여자고등학교 등이 인근에 위치함.

* 주요 관광지로는 한라산국립공원, 서귀포 매일 올레 시장, 왈종 미술관 등이 있으며, 다양한 숙박 시설과 상업 시설이 공존하는 지역임.

6. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 본건 건물(기호 4)은 철근콘크리트구조 3층 건물로서, 현재 공사중단 상태이며 건축법상 사용승인을 받지 못한 미준공 건물임. 이는 신축 완료 및 사용승인까지 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있음을 의미함.

* 대항력있는 임차인: 고숙희 임차인은 2004년부터 대항력을 가지고 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있음.

* 환경 문제 가능성: 토평동 지역에서 발암물질 공장 설립 관련 주민 민원이 제기된 사실이 있어, 잠재적인 환경 문제나 지역 사회 갈등이 상권 형성에 부정적인 영향을 미칠 수 있음.

* 토지 이용 제한: 일부 토지가 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있음.

* 제시외 물건: 기호(3) 토지 지상에 이동식컨테이너가 소재하나, 매각 대상에서 제외됨.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 토평동에 위치한 근린시설로, 넓은 토지 면적과 일괄 매각이라는 점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 토평공업단지 인근이라는 입지적 특성을 활용하여 상업 시설로의 활용이 기대됩니다.

그러나 현재 건물은 공사중단 상태의 미준공 건물이며, 대항력 있는 임차인의 존재와 토지 이용 제한 사항 등은 명도 및 건축 완료에 있어 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있는 위험 요인입니다. 또한, 주변 지역에서 제기된 환경 문제 관련 이슈는 상권 형성에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 토평공업단지 인근 입지로 잠재적 수요 확보 가능성.

* 7053㎡(약 2133평)의 넓은 토지 면적을 활용한 개발 가능성.

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 건축 완료 시 시너지 효과 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 복합적인 시장 분석, 건축 비용 추산, 명도 가능성, 법률적 검토 등을 종합적으로 고려해야 하므로 본 보고서에서 구체적인 금액을 제시하기는 어렵습니다.

본건의 감정가는 6,637,677,000원이며, 등기부상 총 채권액은 약 7,840,000,000원에 달합니다. 낙찰자는 인수해야 할 보증금(본건의 경우 0원)은 없으나, 말소되지 않는 권리 및 미준공 건물의 건축 완료 비용, 명도 비용 등을 충분히 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 투자 결정 전 반드시 현장 조사 및 전문가와 상담을 통해 상세한 분석을 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.