나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7290 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 1313 대정헤르멘하우스 제3동 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7290 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 1313 대정헤르멘하우스 제3동

용도: 다세대주택

감정가: 604,000,000원

토지면적: 131.87㎡ (약 39.9평)

토지지분: 131.8667㎡ (약 39.9평)

건물면적: 94.28㎡ (약 28.5평)

건물지분: 94.28㎡ (약 28.5평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

건물명: 대정 헤르멘하우스

총세대수: 29세대

주차대수: 53대

사용승인일: 2020-04-02

1.1. 입지조건

제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 농경지와 함께 공동주택 단지가 혼재된 지역입니다. 자연환경이 비교적 잘 보존되어 있으며, 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통상황: 인근에 주요 도로가 있어 차량 이동이 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 주위환경: 농촌 및 전원 지역 특성상 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

* 인접 도로상태: 차량 통행이 가능한 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 지역의 토지이용계획에 따른 제한사항이 있을 수 있으므로, 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 정보 탐색 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 선순위 전세권이 인수되는 특수 권리관계를 가지고 있습니다.

* 말소기준권리:

* 갑11 가압류 (세종중앙농업협동조합, 2025-01-20, 500,000,000원)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 갑12 강제경매 (주식회사한성건자재상사, 2025-01-24, 4,581,488원)

* 갑13 가압류 (강연희, 2025-02-06, 353,000,000원)

* 갑14 압류 (제주세무서장, 2025-05-01)

* 매수인에게 인수되는 권리:

* 을6 전세권설정 (강우철, 2024-12-12, 550,000,000원). 본 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 소유권 변동 내역:

* 갑5 소유권이전 (이혁주, 2022-05-31)

* 갑10 소유권이전 (이재욱, 2024-12-12, 매매 600,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 강우철

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 없음

* 권리분석 종합: 등기부상 채권 총액은 1,403,000,000원입니다. 말소기준권리보다 선순위에 있는 을6 전세권(강우철, 550,000,000원)이 매수인에게 인수되므로, 실질적인 총 부담액이 상당함을 유의해야 합니다. 임차인 강우철은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 서귀포시 대정읍 안성리의 지역 생활권 내에 위치합니다. 주변은 주로 단독주택 및 소규모 공동주택 단지로 구성되어 있으며, 생활 편의시설은 주로 대정읍 소재지나 인근 지역으로 이동하여 이용하는 것이 일반적입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 학군: 인근에 초등학교, 중학교 등이 소재할 수 있으며, 교육 환경에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요한 거리에 있을 가능성이 높습니다. 소규모 상점이나 마트는 단지 인근에 있을 수 있습니다.

* 교통: 차량 이용 시 편리한 접근성을 가지나, 대중교통 노선 및 배차 간격은 이용 빈도에 따라 불편할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 전세권 인수: 을구 6번 전세권(강우철, 550,000,000원)이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 매수인의 총 매입 비용을 상당히 증가시키므로, 낙찰 후 추가 부담액을 면밀히 산정해야 합니다.

* 건축물대장 정보 상 동/호수 불일치 가능성: 제공된 주소지는 '제3동'이나, 건축물대장 전유부 정보상 '5동 202호'로 표기되어 있습니다. 이는 실제 현황과 다를 수 있으며, 계약 전 반드시 확인이 필요한 사항입니다.

* 감정가와 시세의 차이: 제공된 최근 매매 정보를 볼 때, 감정가(604,000,000원) 대비 최근 실거래가(가장 유사한 면적의 82.66㎡ 약 3.45억원)가 현저히 낮아, 시세 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 다세대주택으로, 외관상 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다. 그러나 등기부등본상 매수인에게 인수되는 5억 5천만원의 선순위 전세권이 가장 큰 부담 요인입니다. 감정가가 6억 4백만원임에도 불구하고, 선순위 전세권으로 인해 실질적인 취득 비용이 감정가를 상회하거나, 시세 대비 현저히 높아질 수 있습니다. 또한, 건축물대장 상의 동/호수 불일치 가능성도 중요한 확인 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도 내 부동산 투자: 제주도라는 입지적 장점을 고려할 수 있습니다.

* 낮은 낙찰가율 기대: 높은 인수 부담금으로 인해 경쟁률이 낮을 가능성이 있어, 희망하는 총 취득가에 매수할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금(을6 전세권 550,000,000원)을 제외한 금액으로 산정합니다.

* 감정가: 604,000,000원

* 인수되는 선순위 전세권: 550,000,000원

* 예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

* 예상 입찰가: 54,000,000원

* 주의사항: 위 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 산정된 금액이며, 이는 매수인이 실제로 부담해야 할 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 604,000,000원이 됨을 의미합니다. 최근 실거래가 정보를 감안할 때, 실제 시세보다 높은 총 취득가가 될 수 있으므로, 인수되는 전세권 금액을 고려한 최종적인 총 부담액과 물건의 현재 시장 가치를 면밀히 비교하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.