나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6952 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1207-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민 · 평가일 2025.02.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '고성오일시장' 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 주택, 농지 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형으로서 평지이며 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.
기호(3) : 부정형으로서 평지이며 나지 또는 조경수 등 식재되어 있으며 일부 통행로 등으로 이용중임.
기호(4) : 부정형으로서 평지이며 나지 또는 조경수 등 식재되어 있는 상태임.
기호(5) : 부정형으로서 평지이며 나지임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 남서측으로 중로에 접함.
기호(3,4,5) : 지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,5) : 공히 일반상업지역, 고도지구(30m이하), 방화지구, 가축사육제한지역(2023.10.20.고시(전부제한)), 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면), 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))임.

기호(3,4) : 공히 제2종일반주거지역, 고도지구(20m이하), 가축사육제한지역(2023.10.20.고시(전부제한)), 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면), 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건 토지상에는 소유권 미상의 수목(기호(1) 지상 및 기호(2) 옥상 : 동백나무, 당종려, 소철 등, 기호(3,4) 지상 : 워싱턴야자 등)이 소재하는바, 규격, 식재상황, 관리상태 등을 고려하여 수목을 토지에 포함하여 평가하였음. 수목을 제외한 토지평가액을 감정평가명세표에 별도로 기재하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물로서, 외벽 : 석재, 타일, 드라이비트 등 마감, 내벽 : 타일, 석재, 페인팅 등, 바닥 : 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

기본적인 전기설비, 소방설비(화재탐지, 소화전, 스프링클러 등), 천장형냉난방설비, 위생및급배수설비, 승강기, 덤웨이트, 주방설비, 냉동창고, 냉장창고, 데크 등 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(2) 건물내 승강기는 현황 표시 및 국가승강기정보센터 '승강기정보 열람' 내용 등에 따르면 검사연기로 운행이 중지된 것으로 조사되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경6952 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 고성오조로 102 (성산읍 고성리 1207-1)

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 10,175,177,100원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유아이제이십팔차유동화전문

1.2. 면적 정보

토지면적: 2676.00㎡ (약 809.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 3272.65㎡ (약 990.3평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 토지 정보

2.1. 토지 현황

총 면적: 2676.00㎡ (약 809.5평)

기호(1): 제2종근린생활시설 부지로 이용 중. 부정형, 평지.

기호(3,4,5): 나지 또는 조경수 식재. 부정형, 평지. 일부 통행로 등으로 이용 중.

지목: 기호(1)은 대지, 기호(3,4,5)는 전.

2.2. 인접 도로 상태

기호(1): 본건 남서측으로 중로에 접함.

기호(3,4,5): 지적상 맹지임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

기호(1,5): 일반상업지역, 고도지구(30m 이하), 방화지구, 가축사육제한지역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (제2공항개발사업예정지역 및 주변지역).

기호(3,4): 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 가축사육제한지역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (제2공항개발사업예정지역 및 주변지역).

3. 건물 정보

3.1. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물

연면적: 3272.65㎡ (약 990.3평)

주요 용도: 제2종근린생활시설

건축허가일: 2014년 9월 5일

사용승인일: 2015년 6월 2일

3.2. 설비 내역

기본적인 전기, 소방, 천장형 냉난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 덤웨이트, 주방 설비, 냉동/냉장 창고, 데크 등이 설치되어 있습니다.

3.3. 특이사항

건물 내 승강기는 검사 연기로 인해 운행이 중지된 상태입니다.

4. 입지조건

4.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '고성오일시장' 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 숙박시설, 주택, 농지 등이 소재하고 있으며, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

4.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

5. 권리분석

5.1. 등기부 현황

말소기준권리:

토지: 2017년 11월 15일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을16)

건물: 2017년 11월 15일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을10)

등기부 채권 총액: 7,700,000,000원

5.2. 임차인 현황

임차인: 제이앤에이치홀딩스

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

임차인: 주식회사제이디네이쳐

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2015년 7월 13일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

5.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 보증금 0원 기준)

5.4. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(주식회사제이디네이쳐)이 존재합니다. 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 실제 권리관계를 면밀히 확인하고 명도 관련 절차에 대한 주의가 필요합니다. 유동화 물건, 공동담보 물건으로 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

6. 상권분석

6.1. 주변 상권 특성

본건은 근린생활시설, 숙박시설, 주택 등이 혼재된 지역에 위치하며, '고성오일시장'이 인근에 있습니다. 토지 일부가 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 시설 입지에 잠재력이 있습니다.

6.2. 개발 호재

본건 토지이용계획 상 '제2공항개발사업예정지역 및 주변지역'에 포함되어 있어, 향후 제주 제2공항 건설 사업 추진에 따른 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

7. 생활정보

7.1. 주변 편의시설

'고성오일시장'이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한 아쿠아플라넷 제주, 섭지코지, 성산일출봉 등 관광 명소와도 접근성이 좋은 편입니다.

7.2. 교통 편의성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용 또한 가능합니다.

7.3. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 지목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인(주식회사제이디네이쳐)의 존재는 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

8.2. 맹지

토지 중 일부(기호 3,4,5)가 지적상 맹지이므로, 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

8.3. 건물 시설 노후화 및 유지보수

건물 내 승강기가 검사 연기로 인해 운행이 중지된 상태로, 추후 수리 또는 교체에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

8.4. 토지 이용 제한

고도지구, 가축사육제한지역, 장애물제한표면구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 개발 및 활용에 제약이 있습니다.

8.5. 유동화 및 공동담보 물건

물건의 성격상 채권 양수도, 복잡한 권리관계 등이 얽혀 있을 가능성이 높아, 법률 및 권리 분석에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

9. 종합 의견

제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리에 위치한 본 물건은 근린생활시설로서, 제2공항 개발 예정 지역 인접이라는 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 총 면적 2676㎡의 토지와 3272.65㎡ 규모의 건물은 일괄 매각 대상입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 일부 맹지, 운행 중단된 승강기, 복잡한 토지 이용 계획 등 인수 및 활용에 있어 주의가 필요한 요소들을 다수 포함하고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 권리관계 파악과 명도 절차에 대한 심도 있는 검토가 필수적입니다.

10. 투자 포인트

10.1. 제2공항 개발사업 연계성

제2공항 개발사업 예정지 및 주변 지역에 포함되어 있어, 사업 추진 시 지역 가치 상승의 수혜를 기대할 수 있습니다.

10.2. 지역 내 입지

일부 일반상업지역 포함 및 관광지와의 근접성으로 인해 장기적인 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

10.3. 대규모 토지 및 건물

넓은 토지 면적과 규모 있는 건물은 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 제공합니다.

11. 예상 입찰가

11.1. 감정가 대비 고려사항

본 물건의 감정가는 10,175,177,100원입니다. 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 위에 열거된 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 맹지, 시설 노후화 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

11.2. 제안

권리관계 분석(특히 대항력 있는 임차인), 건물 상태, 주변 시세, 향후 제2공항 개발 사업 진행 상황 등을 면밀히 조사하고, 전문가와 상담 후 적정 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 낙찰가의 80~90% 수준을 잠정적으로 고려해 볼 수 있으나, 이는 투자 목표 및 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.