나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6686 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 1934-2 로잔팰리스 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호 1, 2)은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 소재 '신촌초등학교' 북동측 인근
에 위치하며, 주위는 아파트 등의 공동주택, 단독주택, 노선변 근린생활시설 등으로 형성된
주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황
은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상7층 건물 내 제1층 제103호(기호 1) 및 제2층
제203호(기호 2)로서,
(사용승인일: 2017.11.30.)
외벽: 석재타일 및 드라이비트 마감 등,
창호: 칼라PVC샷시 이중창호 등임.

이용상태

기호 1, 2 공히 아파트 단위세대(건축물현황도상 각 호별 방 3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장
실 2 등)로 이용 중임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등 갖추
어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 자루형 토지로서, 아파트의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 지적상 노폭 약 15m의 왕복2차로(도로명: 신북로)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

① 신촌리 1934-2: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사
문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대
상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도
시 조성을 위한 특별법>

② 신촌리 1934-4: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획
심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건의 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경6686 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 1934-2 로잔팰리스

* 용도: 아파트

* 감정가: 296,000,000원

* 토지면적: 128.41㎡ (약 38.84평)

* 토지지분: 128.413㎡ (약 38.84평)

* 건물면적: 83.52㎡ (약 25.26평) (전용면적 추정). 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

* 건물지분: 83.521㎡ (약 25.26평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 강남영동새마을금고

* 사용승인일: 2017.11.30.

* 특이사항: 건물 북측 데크시설은 건물에 포함하여 평가함.

* 주의사항: 없음

* 특수물건정보: 없음

1.1. 입지조건

본 물건의 입지조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 소재 '신촌초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등의 공동주택, 단독주택, 노선변 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 양호합니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 지적상 노폭 약 15m의 왕복2차로(도로명: 신북로)와 접합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 자루형 토지로서, 아파트의 부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 신촌리 1934-2: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역

* 신촌리 1934-4: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역

1.2. 권리분석

본 물건의 권리분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 을2 (근저당권, 한국자산관리공사, 2022-04-27 접수, 480,000,000원)

* 말소 예정인 권리 (접수일자 순):

* 갑4 (소유권이전 3번신탁등기말소, 주식회사미산라이프, 2021-12-01 접수)

* 을1 (근저당권, 한국자산관리공사, 2022-04-27 접수, 480,000,000원)

* 을2 (근저당권, 한국자산관리공사, 2022-04-27 접수, 480,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5 (압류, 삼성세무서장, 2024-03-20 접수)

* 갑6 (임의경매, 강남영동새마을금고, 2025-01-17 접수, 414,854,540원)

* 갑7 (압류, 제주특별자치도, 2025-11-17 접수)

* 인수되는 권리: 해당사항 없음. 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-07

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건의 상권 분석은 다음과 같습니다.

* 주위환경: 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 편의시설: 노선변 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 상업시설 정보는 추가 확인 필요)

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 혐오시설 존재 여부를 확인할 수 없습니다.

1.4. 생활정보

본 물건의 생활정보는 다음과 같습니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하고 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: '신촌초등학교'가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설 인접으로 생활 편의성이 양호합니다.

* 주거환경: 공동주택 및 단독주택이 밀집한 조용한 주거단지입니다.

1.5. 잠재적리스크

본 물건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 토지이용계획: 고도지구(20M이하) 및 건축계획심의대상구역 등 일부 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임대관계는 미상으로 확인되었으나, 현재 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. (등기부 외 별도 점유자 여부 확인 필요)

* 건축물 현황: 건물 북측에 설치된 데크시설은 건물에 포함하여 평가되었습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리에 위치한 로잔팰리스 아파트로, 주변으로 공동주택 및 근린생활시설이 형성된 주거지역에 속합니다.

교통이 편리하고 교육시설(신촌초등학교)과 근접해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다.

다만, 고도지구 및 건축계획심의대상구역 지정으로 인한 건축 행위 제한 가능성을 고려해야 합니다.

2017년 준공된 아파트로 비교적 신축이며, 일반적인 아파트 구조(방 3, 거실, 욕실 2)를 갖추고 있어 실거주 및 투자용으로 적합할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 제주시 동부 지역의 안정적인 주거지 내 입지.

* 2017년 준공으로 비교적 신축인 아파트.

* 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없어 안전한 경매 물건.

* 도보 통학 가능한 초등학교 인접.

1.8. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 감정가: 296,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 범위: 감정가를 기준으로, 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가율을 종합적으로 고려하여 260,000,000원 ~ 290,000,000원 선에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

* 실제 입찰가 결정 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 세금 등을 종합적으로 고려하여 본인만의 전략을 수립해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.