나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6372 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 1066 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6372 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 1066 전 경매

• 사건번호: 2025타경6372
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 1066
• 용도: 전

제주지방법원 경매7계 2025타경6372 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 1066 | 감정가: 1,577,132,000원 | 최저가: 772,794,000원 | 용도: 전

1. 제주 대정읍 자연녹지 전(田) 일괄매각 투자보고서

1.1. 물건 개요 및 특이사항

제주지방법원 2025타경6372 (1) 사건의 경매 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 1063-1 외 1필지(일괄매각) 토지입니다. 본 물건은 토지 면적 8084.00㎡ (약 2445.41평)의 농지(전)이며, 건물 없이 토지만 매각 대상인 부동산 임의경매 사건입니다. 감정가는 1,577,132,000원으로 책정되었습니다.

가장 주목할 만한 특이사항이자 주의사항은 '농지취득자격증명(농취증)' 제출 필수입니다. 매각결정기일까지 농취증을 제출하지 않으면 입찰보증금은 반환되지 않으므로, 입찰 전 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 2필지(기호1, 기호2)가 일괄 매각으로 진행됩니다.

1.2. 입지조건 및 주변 환경 분석

본 물건은 서귀포시 대정읍 상모리 소재 '대정농협 하나로마트' 동측 약 1.2km 원거리에 위치합니다.

주위 환경은 전( farmland)이 주를 이루는 전형적인 농촌 지역이며, 농장 및 전분가공공장, 영농조합법인 창고 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근은 가능하며 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태는 기호1은 인접 도로 대비 평지인 자루형의 토지로서 전(일부 잡목 및 돌무더기 있음)으로 이용 중이며, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다. 기호2는 평지인 부정형의 토지로서 전으로 이용 중이나, 지적상 맹지입니다. 다만 기호1과 연접하여 일괄 매각되므로, 기호1을 통해 진입이 가능할 것으로 보입니다.

토지이용계획상 기호1, 2 모두 '자연녹지지역' 및 '지하수자원특별관리구역'입니다. 기호2는 추가적으로 '가축사육제한구역(일부 제한)'으로 지정되어 있습니다. 자연녹지지역은 건폐율 20% 이하, 용적률 50~100% 이하의 제한을 받으며, 주로 농업 및 임업 관련 시설, 일부 단독주택 등의 개발이 가능합니다.

1.3. 권리분석 (임차관계 및 명도)

본 물건은 소유자 강OO, 채무자 주OOOOOOO, 채권자 대OOOOOOOO로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

제시된 정보에는 임대관계가 미상(미확인)으로 명시되어 있습니다. 농지 경매의 경우, 임대차 관계가 존재하더라도 농지법 및 민사집행법에 따라 인도에 큰 문제는 없을 수 있으나, 만약 실제 경작자가 있다면 농지법상 권리 (ex. 계약갱신 청구권)와 명도 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

매수인은 소유권 이전 및 경매 말소기준권리 이후의 모든 권리관계는 말소되므로, 등기부상 특별히 인수해야 할 권리(예: 선순위 지상권, 유치권 등)는 없을 것으로 추정됩니다. 다만, 경매특성상 실제 현장조사를 통해 유치권이나 법정지상권 성립 여부, 혹은 미상의 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활정보

본 물건은 전형적인 농지로서, 상업적인 상권과는 거리가 있습니다.

생활 편의시설은 약 1.2km 거리에 '대정농협 하나로마트'가 위치해 있어 기본적인 생활용품 구매는 가능할 것으로 보입니다. 주변은 농장, 공장, 창고 등이 위치하는 생산 시설 지역의 성격이 강합니다.

주요 관광지인 송악산은 대정읍 상모리 2-13에 위치하며, 본 물건지 인근에 커피숍, 편의점, 먹거리 식당 등 주변 편의시설이 있는 것으로 검색됩니다.

혐오시설 검색 결과, 물건지가 위치한 지역은 농지 및 산업 관련 시설이 주를 이루는 곳으로 파악되며, 현재 정보만으로는 직접적인 악성 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 화장장 등)이 인접해 있다는 정보는 없습니다. 다만, 주변에 전분가공공장 및 영농조합법인 창고 등의 시설이 있어, 이로 인해 발생할 수 있는 소음, 분진, 냄새 등의 여부는 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크 (Risk)

농지취득자격증명 미제출 리스크: 가장 큰 리스크입니다. 낙찰 후 농취증을 제출하지 못하면 보증금을 몰수당합니다. 입찰 전 관할 기관(대정읍사무소 등)에 개발 행위 및 농취증 발급 가능 여부를 사전에 문의하는 것이 필수입니다.

지적상 맹지 리스크: 일괄 매각된 기호2 토지는 지적상 맹지입니다. 기호1이 도로에 접하고 있으므로 기호1을 통해 사용이 가능하나, 향후 기호1과 기호2를 분할하여 매각할 경우 기호2의 가치는 하락할 수 있습니다.

자연녹지지역 및 제한 구역: 자연녹지지역은 개발 행위에 제한이 따르며, 지하수자원특별관리구역 및 가축사육제한구역(기호2)은 개발 가능 용도와 밀도에 추가적인 규제를 부과할 수 있습니다.

농지 원상복구 문제: 감정평가서상 기호1에 '일부 잡목 자생 부분, 돌이 쌓여있는 부분 있음'이 명시되어 있어, 추후 농지법상 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 제주 서귀포시 대정읍의 총 8084.00㎡ (약 2445.41평)에 달하는 비교적 대형 농지(전)를 자연녹지지역의 용도로 취득할 수 있는 기회입니다.

종합 의견:

본 물건은 대규모 농지 확보를 통한 장기적인 개발 또는 농업 경영을 목적으로 하는 투자자에게 적합한 물건입니다. 기호1은 도로에 접해 있고, 기호2는 맹지이나 일괄 매각으로 진입 문제가 해소되며, 전체 면적을 활용한 영농 및 제한적 개발이 가능합니다. 다만, 농취증 발급 여부가 투자의 성패를 좌우하므로 사전 준비가 철저히 이루어져야 합니다.

투자 포인트:

1. 대규모 토지 확보: 2400평이 넘는 면적을 일괄 취득하여 규모의 경제를 실현할 수 있습니다.

2. 도로 접근성: 기호1은 약 10m 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

3. 자연녹지지역: 농지임에도 자연녹지지역에 해당하여 추후 지구단위계획이나 용도 변경을 통해 제한적인 개발(농업 관련 시설, 단독주택 등) 여지를 남겨두고 있습니다.

4. 제주 서귀포시 입지: 제주도의 토지 가치 상승 잠재력을 고려할 때, 장기적인 투자가치를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매7계