나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7712 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서호동 15-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 호근동 소재 "서귀포여자고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 전 및 과수원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하며, 본건으로의 제반차량 진출입이 가능하여 제반 교통상황 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 상업기타 건부지임.
기호(3): 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지임.
기호(6): 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 과수원임.
기호(7): 인접 토지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 과수원임.

인접 도로상태

기호(1,3,6): 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함.
기호(7): 지적상 맹지이나, 인접필지(기호 6)를 경유하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,6): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

기호(3,7): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

기호(7): 공부상 지목은 전이나, 현황 과수원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 토지 기호(6,7)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당 관청의 재확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(2-1)
구조: 철근 블록조, 콘크리트조 슬래브, 스레트지붕
규모: 단층
외벽: 몰탈 위 페인팅 등
창호: 샷시창 등

- 기호(2-2)
구조: 시멘트블록조 스레트지붕
규모: 단층
외벽: 몰탈 위 페인팅 등
창호: 샷시창 등

- 기호(2-3)
구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕
규모: 단층
외벽: 몰탈 위 페인팅 등
창호: 샷시창 등

- 기호(4)
구조: 벽돌조 슬라브지붕
규모: 단층
외벽: 몰탈 위 페인팅 등
창호: 샷시창 등

- 기호(5)
구조: 경량철골조 철골트라스위아스팔트슁글지붕
규모: 단층
외벽: 강화유리 등
창호: 샷시창 등

이용상태

기호(2-1): 저장고, 관리사, 대중음식점임.
기호(2-2): 관리사임.
기호(2-3): 창고(저장고)임.
기호(4): 주택임.
기호(5): 제1종근린생활시설임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록6. 및 7.은 농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7712 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서호동 15-1

용도: 근린시설

감정가: 5,099,073,660원

토지면적: 4437.00㎡ (약 1342.49평)

건물면적: 329.40㎡ (약 99.65평)

건물 제시외면적: 494.90㎡ (약 149.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 무진새마을금고

건물 상세 (JSON 분석 결과):

* 건물(2): 철근 블록조, 콘크리트조 슬래브, 스레트지붕, 단층. 주요 용도: 저장고, 관리사, 대중음식점. 건축면적 254.56㎡.

* 건물(4): 벽돌조 슬라브지붕, 단층. 주요 용도: 주택. 건축면적 75.7㎡.

* 건물(5): 경량철골조, 단층. 주요 용도: 제1종근린생활시설. (면적 상세 정보 부족)

2. 입지조건

* 위치: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 서호동에 위치하며, "서귀포여자고등학교" 북서측 인근입니다.

* 주위 환경: 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 그리고 농지(전, 과수원)가 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 차량의 진출입이 용이하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 토지(기호 1, 3, 6)는 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 기호(7) 토지는 지적상 맹지이나, 인접 필지(기호 6)를 경유하여 출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 기호(1,6) 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역에 해당합니다. 기호(3,7) 토지 또한 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역에 속합니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황 (토지/건물 공통):

* 갑1: 소유권이전청구권 가등기 (1982-12-06) - 김호준

* 갑2: 소유권이전 (2021-12-15, 증여) - 선양남

* 을1: 근저당권 (2023-12-15) - 주식회사새마을금고자산관리회사 (말소기준권리)

* 갑3: 임의경매 (2025-03-11) - 무진새마을금고 (채권자)

* 등기부채권 총액: 2,760,000,000원 (말소기준권리인 근저당권 금액 기준)

* 인수되는 권리: 말소기준권리(을1: 근저당권)보다 선순위인 권리는 존재하지 않으므로, 본 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤희남

* 보증금: 0원

* 차임: 333,333원

* 전입일자: 2017-02-07

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금이 0원으로 기재되어 있어 법적 검토 및 명도 과정에서 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 서귀포여자고등학교 인근에 위치하며, 주거 시설(단독, 공동주택), 근린생활시설, 그리고 농경지가 공존하는 복합적인 지역 특성을 보입니다.

* 상업 기능: 근린생활시설 용도의 건물이 일부 포함되어 있으며, 본건 물건 자체도 근린시설로 분류되어 지역 내 상업 활동의 기반이 될 수 있습니다.

* 교통 접근성: 인근 버스정류장과 양호한 도로망을 통해 지역 내외 이동이 편리한 편입니다.

* 발전 가능성: 지역의 기본적인 수요와 교육 시설의 존재는 안정적인 상권 유지 및 잠재적 성장을 기대하게 합니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 주변의 주거 시설들은 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 교육 시설: 서귀포여자고등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. (추가적인 대형 편의 시설 정보는 제한적입니다.)

* 자연 환경: 전, 과수원 등이 인접해 있어 쾌적한 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 목록 6~7번 토지는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않으므로, 입찰 전 해당 관청에 사전 확인이 필요합니다. (농지법 개정으로 농지위원회 심의 후 14일 이내 발급 가능성 있음)

* 대항력 있는 임차인 존재: 보증금 0원의 대항력 있는 임차인(윤 )이 존재합니다. 보증금 0원에 대한 법적 해석 및 명도 과정에서의 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 다수의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 일부(1-1, 1-2, 7-13)는 현상 및 관리 상태 불량으로 평가에서 제외되었습니다. 명도 및 철거 시 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역 등으로 묶여 있어 건축 및 개발에 제한이 따릅니다.

* 맹지 및 도로 접면: 기호(7) 토지는 지적상 맹지이며, 인접 필지를 경유해야 하므로 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시에 위치한 근린시설로, 광대한 토지와 복합적인 용도의 건물을 일괄 매각받을 수 있는 기회를 제공합니다. 서귀포여자고등학교 인근이라는 입지 조건과 양호한 교통 환경은 긍정적인 요소입니다. 그러나 농지법 관련 규제, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 다수의 제시외 건물, 토지 이용 제한 등은 반드시 확인하고 대비해야 할 리스크 요인입니다. 특히, 보증금 0원 임차인의 처리 방안과 농지취득자격증명 발급 여부를 철저히 검토한 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 4437.00㎡ (약 1342.49평)에 달하는 토지를 확보하여 다양한 개발 및 활용이 가능합니다.

* 복합 용도 건물: 저장고, 관리사, 대중음식점, 주택, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물은 향후 용도 변경 또는 재건축을 통한 가치 상승 잠재력을 내포합니다.

* 교육 및 생활 인프라: 서귀포여자고등학교 인접 및 주변 근린생활시설은 안정적인 수요 기반을 제공합니다.

* 자연 친화적 환경: 주변 농경지는 쾌적하고 여유로운 생활 환경을 조성합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 5,099,073,660원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 윤 의 보증금 0원)

* 종합 의견: 본 물건은 다수의 권리 관계와 농지 관련 규제, 대항력 있는 임차인 등의 리스크 요인을 가지고 있습니다. 따라서, 감정가를 기준으로 낙찰가율을 보수적으로 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 감정가의 75% 수준인 약 3,824,305,247원을 예상 입찰가로 제안합니다. (이는 일반적인 시장 상황을 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사, 법률 검토, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.