나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1006 [1] 제주특별자치도 서귀포시 호근동 849-7 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 소재 ""서귀포여자중학교"" 북서측 근거리에 위치하며, 본건 인근은 단독주택 및 농경지 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남측으로 중산간동로와 접하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 25미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m∼30m)(접합),
가축사육제한구역(2023.10.20.고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호 2) 자연녹지지역,
가축사육제한구역(2023.10.20.고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3) 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층건으로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 페인팅 및 인테리어 마감 등,
바닥 : 에폭시 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

기호 3) 공부상 “문화 및 집회시설”이나, 현황 가구판매점으로 이용중임.

설비내역

전기설비 및 기본적인 위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1006 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 호근동 849-7

* 용도: 문화 및 집회시설 (건축물 현황: 제2종근린생활시설)

* 감정가: 2,301,467,040 원

* 토지면적: 1175.00㎡ (약 355.44 평)

* 건물면적: 910.72㎡ (약 275.53 평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 62.16㎡ (약 18.81 평)

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 호근동 소재 "서귀포여자중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 단독주택 및 농경지가 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 남측으로 중산간동로와 접하고 있어 전반적인 간선도로 접근성이 양호합니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 폭 약 25미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1, 2 토지 모두 자연녹지지역에 해당합니다.

* 대로3류(폭 25m∼30m), 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

2

* 등기부 현황 요약:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2010년 3월 22일 접수된 제주축산업협동조합의 근저당권 (624,000,000원)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2010년 3월 22일 접수된 제주축산업협동조합의 근저당권 (624,000,000원)입니다.

* 이후 등기된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 924,000,000원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사스왈로제주점

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 3,740,000원

* 전입일자(사업일자): 2018년 1월 3일

* 대항력: 없음

* 권리분석 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 대항력이 없는 임차인이므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

2

* 현황 이용 상태: 공부상 용도는 문화 및 집회시설이나, 현재는 가구판매점으로 이용 중입니다.

* 주변 상업 시설: 본건은 주위 환경이 단독주택 및 농경지로 형성된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 근린 생활 상권에 해당할 것으로 예상됩니다. (※ 상세한 주변 상업 시설 분포는 별도 조사 필요)

5. 생활정보

2

* 주변 편의시설: 서귀포여자중학교가 인근에 위치하고 있으며, 차량 접근이 용이하여 서귀포시 시내의 주요 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (※ 병원, 마트, 관공서 등 구체적인 편의시설 현황은 별도 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

2

* 건물 제시외 면적: 62.16㎡에 해당하는 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 이는 추후 관리 및 활용에 대한 고려가 필요함을 의미합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 신축, 증축, 용도 변경 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 건물 용도 불일치: 공부상 문화 및 집회시설이나 현황 가구판매점으로 사용되고 있어, 향후 업종 변경 시 관련 규제 검토가 필요합니다.

* 이동식 컨테이너 제외: 토지 지상에 소재한 이동식 컨테이너는 매각 대상에서 제외되므로, 이에 대한 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

* 외부 시설 조사 필요: 주변에 혐오시설(예: 축사, 폐기물 처리 시설 등)이 있는지 여부에 대한 외부 조사가 필수적으로 요구됩니다.

7. 종합 의견

2

본 물건은 제주 서귀포시의 자연녹지 지역에 위치한 문화 및 집회시설(현황 가구판매점)로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 접근 가능한 도로망을 갖추고 있으며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매로 소멸될 예정입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 제시외 건물의 포함, 토지 이용 제한, 공부와 현황의 용도 불일치 등은 향후 활용 및 관리에 있어 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 제주 서귀포시의 잠재력 있는 지역에 위치한 상업용 부동산입니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 현재 가구 판매점으로 운영 중으로, 즉시 영업 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

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본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(2,301,467,040원)를 기준으로, 임차인 보증금 인수액(0원)을 제외한 금액에서 산정되어야 합니다. 최종 입찰가는 물건의 현장 상태, 주변 시세, 경쟁 입찰 현황, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.