나이스옥션 법원경매 제주 2025타경990 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 옹포리 369-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) - 제주특별자치도 제주시 한림읍 옹포리 소재 ""한림고등학교"" 북서측 근거리에 위치
하며 일대는 지방도 주변 주택지대를 형성하여 단독주택, 주거나지 등으로 이용되
고 있음.

기호(3) - 제주특별자치도 제주시 용담이동 소재 ""제주서초등학교"" 남서측 인근에 위치하며
일대는 시가지 주변 주상혼용지대를 형성하여 단독주택, 공동주택 및 소매점, 음
식점 등으로 이용되고 있음.

교통상황

공히 본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯
한 제반 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

공히 인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) - 남서측 및 북서측으로 폭 약 3~4m의 콘크리트 포장도로에 접함.

기호(3) - 북측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로[지적상 도로 폭은 약 15m 임]에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) - 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 고도지구(30M이하), 방화
지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공장설립제한지역<수도법>
기호(3) - 제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제
한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지
구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항
시설법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을
위한 특별법>

제시목록 외의 물건

(ㄹ) 브럭조 스레트지붕 단층 주택 약 29.0㎡
(ㅁ) 브럭조 스레트지붕 단층 주택 약 31.4㎡ [이상 기호(1), 366-1번지 양지상 소재]

(ㅅ) 브럭조 스레트지붕 단층 주택 약 29.2㎡
(ㅇ) 브럭조 슬래브지붕 단층 화장실 및 다용도실(추정) 약 5.4㎡
(ㅈ) 브럭조 판넬지붕 단층 보일러실(추정) 약 0.9㎡ [이상 기호(3) 지상 소재]

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) 벽돌조 스레트지붕 단층으로
<사용승인일 : 1975.10.17.>
외벽 : 몰탈위페인팅마감 등
내벽 : 벽지마감 등
바닥 : 목재마감, 장판마감 등
창호 : 목재창, 알미늄샷시창

기호(2-2) 브럭조 스레트지붕 단층으로
<사용승인일 : 1975.10.17.>
외벽 : 몰탈위페인팅마감 등
내벽 : 시멘트몰탈마감 등
바닥 : 시멘트몰탈마감 등
창호 : 알미늄샷시창

이용상태

기호(2-1) - 주택으로 이용 중임.

기호(2-2) - 창고로 이용 중임.

설비내역

기호(2-1)은 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

(ㄱ) 브럭 및 잡석조 슬래브지붕 단층 주방, 화장실, 세면장 등 약 45.5㎡
(ㄴ) 경량철골조 렉산지붕 단층 비가림 약 23.2㎡
(ㄷ) 잡석조 스레트지붕 단층 보일러실 및 창고 약 9.6㎡ [이상 기호(1) 지상 소재]

(ㅂ) 브럭조 스레트지붕 단층 창고 약 15.2㎡ [기호(1), 366-1번지 양지상 소재]

공부와의 차이

기호(4)는 멸실 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호(2-1), (2-2)는 관찰감가하였음.

- 기호(2-1), (2-2)는 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

해당 물건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 옹포리 369-1에 위치한 단독주택으로, 2025타경990 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 310,833,900원이며, 토지 면적은 278.00㎡ (약 84.1평), 건물 면적은 70.54㎡ (약 21.3평)입니다. 단, 제시외 건물 면적이 153.90㎡ (약 46.5평)에 달하여, 총 건물 연면적은 약 224.44㎡ (약 67.9평)으로 파악됩니다. 토지와 건물 일괄매각 대상이며, 채권자는 김OO입니다. 중복사건으로 진행되며, 제시외 건물 포함 일괄 매각 조건입니다.

1.2. 물건 상세내역

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경990 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 옹포리 369-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 310,833,900원

* 토지면적: 278.00㎡ (약 84.1평)

* 건물면적 (등기부상): 70.54㎡ (약 21.3평)

* 건물 제시외 면적: 153.90㎡ (약 46.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 중복사건, 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.3. 건물 상세 (감정평가서 요약)

* 주요 건물 (기호 2-1): 벽돌조, 스레트지붕 단층, 사용승인일 1975.10.17. 주택으로 이용 중 (면적 70.54㎡).

* 주요 건물 (기호 2-2): 벽돌조, 스레트지붕 단층, 사용승인일 1975.10.17. 창고로 이용 중.

* 제시외 건물 및 부합물 (일부):

* 단층 주택 (약 29.0㎡, 31.4㎡, 29.2㎡)

* 화장실 및 다용도실 (약 5.4㎡)

* 보일러실 (약 0.9㎡)

* 주방, 화장실, 세면장 등 (약 45.5㎡)

* 비가림 (약 23.2㎡)

* 창고 (약 9.6㎡, 15.2㎡)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 옹포리 소재 "한림고등학교" 북서측 근거리에 위치합니다.

* 주변은 지방도 주변 주택지대를 형성하고 있으며, 단독주택 및 주거나지로 이용되고 있습니다.

* 또한, "제주서초등학교" 남서측 인근에는 시가지 주변 주상혼용지대를 형성하여 단독주택, 공동주택, 소매점, 음식점 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

* 토지는 인접도로와 등고평탄한 사다리형이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

* 기호(1) 토지는 남서측 및 북서측으로 폭 약 3~4m의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호(3) 토지는 북측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로(지적상 약 15m)에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1): 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(20M/30M 이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역.

* 기호(3): 제2종일반주거지역, 고도지구(30M 이하), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 제3종 구역(다 지구 - 공항소음 방지), 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리: 2016.03.25. 한림농업협동조합 근저당)

* 토지 등기부상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 소유권 이전: 고봉일(1979.03.12.), 고영찬(2009.06.01. 협의분할 상속).

* 근저당: 한림농업협동조합(2016.03.25, 60,000,000원 - 말소기준권리), 김승범(2019.04.24, 22,500,000원), 김승범(2019.07.05, 9,000,000원), 김승범(2019.12.04, 30,000,000원).

* 임의경매: 김승범(2025.02.28, 43,872,109원 - 본건 경매개시).

* 가압류: 오케이저축은행(2025.04.07), 제주킹덤시티(2025.05.15), 롯데캐피탈주식회사(2025.05.19), 에스비아이저축은행(2025.05.21).

* 강제경매: 제주킹덤시티(2025.07.02).

* 토지 등기부 채권 총액: 373,217,336원.

* 건물 등기부상 소유권 보존: 고영찬(2009.06.18.).

* 건물 등기부상 권리 내역은 토지 등기부와 유사하며, 말소기준권리(을2, 근저당) 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부 채권 총액: 373,217,336원.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현황상 인수해야 할 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 특이사항

* 일괄매각으로 토지와 건물이 함께 매각됩니다.

* 제시외 건물(주택, 화장실, 보일러실, 창고 등)이 다수 존재하며, 감정평가서상 이들 제시외 건물의 총 감안 가액은 263,165,000원입니다.

* 제시외 건물 중 일부(ㄹ, ㅁ, ㅂ)는 본건 토지(369-1번지)와 인접 토지(366-1번지) 양 지상에 걸쳐 소재하는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 본건 소재지는 제2종일반주거지역 및 일반상업지역이 혼재되어 있어 주거 기능과 상업 기능이 공존하는 지역입니다.

* 인근에 "한림고등학교", "제주서초등학교" 등 교육시설이 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 지방도 및 2차선 도로에 인접해 있어 차량 접근성이 좋으며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 상점, 음식점 등 편의시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 일반상업지역으로 지정된 토지는 향후 상업시설 개발 가능성도 잠재하고 있습니다.

5. 생활정보

* 본건 주변은 주거 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

* 학교, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설이 인근에 잘 갖춰져 있습니다.

* 바다와도 멀지 않아 자연 친화적인 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 주요 건물(기호 2-1, 2-2)의 사용승인일이 1975년으로, 건축된 지 약 50년이 경과하여 건물 노후화에 따른 수리 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 다수의 제시외 건물이 존재하며, 이들의 현황 및 법적 상태, 유지 보수 필요성 등을 면밀히 파악해야 합니다. 일부 제시외 건물은 인접 토지와 양 지상에 걸쳐 있어 경계 문제가 발생할 수 있습니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하므로, 진행 상황 및 매각 기일 등을 면밀히 확인하여 혼란을 방지해야 합니다.

* 용도지구 및 제한사항: 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지구 및 제한사항이 존재하므로, 건축이나 개발 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

* 혐오시설 가능성: 현재 검색 결과상 인근에 명확한 혐오시설(폐차장 등)이 직접적으로 운영되고 있지는 않으나, 과거 옹포리 지역에 폐차장 설립이 추진되었던 사례가 있어 향후 주변 환경 변화 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 대지와 함께 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있는 단독주택 경매 물건입니다. 특히, 일부 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있어 투자 가치가 잠재되어 있습니다. 그러나 1975년에 건축된 노후 건물과 다수의 제시외 건물, 복잡한 용도지구 지정은 주의 깊은 검토가 필요합니다. 권리분석상 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 점도 긍정적 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 내 개발 잠재력이 있는 지역에 위치 (일반상업지역 포함).

* 넓은 대지 면적 (278㎡ / 약 84.1평)을 활용한 재건축 또는 증축 가능성.

* 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성 우수.

* 감정가 대비 저렴한 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대 가능 (다만, 건물 노후화 및 제시외 건물 관련 비용 고려 필요).

9. 예상 입찰가 분석 및 산정

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 유형의 단독주택이 아닌 '연립주택(아파트/빌라)'의 거래 사례만 존재합니다.

* 한림서해파스텔 (2019년식, 54.78㎡): 2026년 4월 18,500만원, 2026년 6월 21,000만원에 거래. (평당 약 620만원 ~ 720만원 수준)

* 주암썬빌리지(옹포) (2001년식, 33.03㎡): 2025년 12월 9,200만원에 거래. (평당 약 550만원 수준)

이는 단독주택과는 특성이 다르며, 특히 본건은 넓은 토지 면적 (278㎡/약 84.1평)이 큰 강점입니다. 제주 지역 토지 시세를 고려할 때, 옹포리 지역의 일반상업지역 및 주거지역 토지 가격은 평당 500만원 이상으로 형성될 수 있습니다.

* 토지 감정액 추정: 278㎡ (약 84.1평) * 5,000,000원/평 (보수적 추정) = 약 420,500,000원.

* 건물 감정가: 310,833,900원 (토지+건물+제시외 건물 포함).

건물 연식(1975년)이 오래되었으나, 넓은 대지 면적과 일반상업지역 포함이라는 입지적 장점을 감안할 때, 감정가는 토지 가치를 충분히 반영하지 못했을 가능성이 있습니다. 제시외 건물들을 포함한 총 면적(약 67.9평)과 토지 면적을 고려하여, 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 높다고 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 320,000,000원.

* 감정가(310,833,900원)를 중심으로, 낙찰 가능성을 높이기 위해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 다만, 향후 개발 가능성 등을 고려하여 공격적인 입찰도 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.