나이스옥션 법원경매 제주 2025타경974 [1] 제주특별자치도 제주시 외도일동 2092-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 ""영신교회"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 전 등이 혼재하는 지방도 주변 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 지방도1132호선(일주서로) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 (1,2) : 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도로등입니다.
기호 (3) : 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거기타(주차장등)입니다.

인접 도로상태

기호 (1,2) : 본건이 도로입니다.
기호 (3) : 북서측으로 도로로 이용중인 본건 기호 (1,2)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>,건축계획
심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한
특별법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호 (2,3) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상
구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 5.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

지분매각(목록1,2.). 일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경974 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 외도일동 2092-5

* 용도: 단독주택

* 감정가: 583,100,660원

* 토지면적: 727.00㎡ (약 220.22평)

* 건물면적: 196.41㎡ (약 59.41평)

* 건물 제시외 면적: 51.90㎡ (약 15.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중앙새마을금고

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 지분매각(목록1,2), 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 "영신교회" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 주위 단독주택 및 공동주택, 전 등이 혼재하는 지방도 주변 주택지대입니다.

* 교통상황: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 지방도1132호선(일주서로) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 5월 11일 접수된 중앙새마을금고 근저당권(을18)입니다.

* 토지 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전 (2014-12-03)

* 갑3: 소유권이전 (2018-05-11) - 김명준외 1명

* 을18: 근저당권 (2018-05-11) - 중앙새마을금고, 260,000,000원 (말소기준권리)

* 을23: 근저당권 (2022-06-08) - 큐앤더블유인베스트대부주식회사, 169,000,000원 (말소)

* 을25: 근저당권 (2024-07-03) - 소상공인시장진흥공단, 22,300,000원 (말소)

* 갑6: 임의경매 (2025-02-03) - 큐앤더블유인베스트대부주식회사 (말소)

* 갑7: 3번백정은지분가압류 (2025-02-10) - 제주신용보증재단, 8,184,345원 (말소)

* 갑8: 임의경매 (2025-02-24) - 중앙새마을금고 (말소)

* 건물 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전 (2014-12-03)

* 갑3: 소유권이전 (2018-05-11) - 김명준외 1명

* 을16: 근저당권 (2018-05-11) - 중앙새마을금고, 260,000,000원 (말소기준권리)

* 을21: 근저당권 (2022-06-08) - 큐앤더블유인베스트대부주식회사, 169,000,000원 (말소)

* 을23: 근저당권 (2024-07-03) - 소상공인시장진흥공단, 22,300,000원 (말소)

* 갑6: 임의경매 (2025-02-03) - 큐앤더블유인베스트대부주식회사 (말소)

* 갑7: 3번백정은지분가압류 (2025-02-10) - 제주신용보증재단, 8,184,345원 (말소)

* 갑8: 임의경매 (2025-02-24) - 중앙새마을금고 (말소)

* 등기부채권 총액: 459,484,345원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 6,000,000원

* 전입일자: 2020-03-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건 임차인은 대항력이 없으며 인수되는 보증금이 없으나, 600만원의 차임(월세로 추정)이 명시되어 있어 점유 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본 건 소재지는 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재하는 주택밀집지역입니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 자연취락지구, 대로2류(폭 30m~35m) 접합, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역에 해당합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았으나, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 지방도 1132호선(일주서로) 및 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주택 밀집 지역으로 인근에 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 있을 것으로 예상됩니다. (검색 결과, 외도동 일대에 휘트니스 센터, 다양한 상가들이 분포하고 있음을 확인했습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계 복잡성: 중복사건 및 공동담보 물건으로, 낙찰 후 권리관계 정리에 주의가 필요합니다.

* 지분매각 가능성: '지분매각(목록1,2)' 표기가 있어, 매각 방식에 따른 추가 확인이 필요하며 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 면적 외 51.90㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어, 이에 대한 법적 소유권 및 관리 방안을 확인해야 합니다.

* 토지 이용 현황: 일부 토지가 도로(기호 1,2)로 이용되는 등 전체 토지가 건축 또는 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 점유 여부 및 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 일부 평가 제외: 감정평가서상 건물 지층 부분은 확인불능으로 평가 제외되어 있어, 실제 상태와 다를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 외도동에 위치한 단독주택으로, 넓은 대지와 건물을 일괄매각한다는 점에서 잠재적 가치가 있습니다. 그러나 중복사건, 공동담보, 지분매각 표기 등 복잡한 권리관계와 토지 일부의 용도 제한, 제시외 건물 존재 등은 투자 결정에 신중을 기해야 할 요소들입니다. 임차인 현황 또한 추가적인 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도라는 지역적 희소성과 주택의 잠재적 가치.

* 일괄매각을 통한 토지와 건물의 동시 확보 가능성.

* 복잡한 권리관계 해소 및 제시외 건물 활용 시 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 583,100,660원입니다. 제시된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매가를 참고할 때, 본 건 단독주택의 시장 가격대는 다를 수 있습니다. 그러나 현재까지 제공된 정보와 잠재적 리스크 요인(지분매각, 복잡한 권리관계 등)을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 1차 고려 범위: 약 408,000,000원 ~ 495,000,000원

* 보수적 접근 시: 약 400,000,000원 ~ 450,000,000원

* 공격적 접근 시: 약 480,000,000원 ~ 530,000,000원

상기 예상 입찰가는 시세 분석 및 리스크 요인을 반영한 것이며, 실제 경매 시 경쟁률 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 조사 및 권리 분석을 재확인하시기 바랍니다.1.물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경974 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 외도일동 2092-5

* 용도: 단독주택

* 감정가: 583,100,660원

* 토지면적: 727.00㎡ (약 220.22평)

* 건물면적: 196.41㎡ (약 59.41평)

* 건물 제시외 면적: 51.90㎡ (약 15.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중앙새마을금고

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 지분매각(목록1,2), 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 "영신교회" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본 건은 주위 단독주택 및 공동주택, 전 등이 혼재하는 지방도 주변 주택지대입니다.

* 교통상황: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 지방도1132호선(일주서로) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 5월 11일 접수된 중앙새마을금고 근저당권(을18)입니다.

* 토지 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전 (2014-12-03)

* 갑3: 소유권이전 (2018-05-11) - 김명준외 1명

* 을18: 근저당권 (2018-05-11) - 중앙새마을금고, 260,000,000원 (말소기준권리)

* 을23: 근저당권 (2022-06-08) - 큐앤더블유인베스트대부주식회사, 169,000,000원 (말소)

* 을25: 근저당권 (2024-07-03) - 소상공인시장진흥공단, 22,300,000원 (말소)

* 갑6: 임의경매 (2025-02-03) - 큐앤더블유인베스트대부주식회사 (말소)

* 갑7: 3번백정은지분가압류 (2025-02-10) - 제주신용보증재단, 8,184,345원 (말소)

* 갑8: 임의경매 (2025-02-24) - 중앙새마을금고 (말소)

* 건물 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전 (2014-12-03)

* 갑3: 소유권이전 (2018-05-11) - 김명준외 1명

* 을16: 근저당권 (2018-05-11) - 중앙새마을금고, 260,000,000원 (말소기준권리)

* 을21: 근저당권 (2022-06-08) - 큐앤더블유인베스트대부주식회사, 169,000,000원 (말소)

* 을23: 근저당권 (2024-07-03) - 소상공인시장진흥공단, 22,300,000원 (말소)

* 갑6: 임의경매 (2025-02-03) - 큐앤더블유인베스트대부주식회사 (말소)

* 갑7: 3번백정은지분가압류 (2025-02-10) - 제주신용보증재단, 8,184,345원 (말소)

* 갑8: 임의경매 (2025-02-24) - 중앙새마을금고 (말소)

* 등기부채권 총액: 459,484,345원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 6,000,000원

* 전입일자: 2020-03-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건 임차인은 대항력이 없으며 인수되는 보증금이 없으나, 600만원의 차임(월세로 추정)이 명시되어 있어 점유 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본 건 소재지는 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재하는 주택밀집지역입니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 자연취락지구, 대로2류(폭 30m~35m) 접합, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역에 해당합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았으나, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 지방도 1132호선(일주서로) 및 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주택 밀집 지역으로 인근에 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 있을 것으로 예상됩니다. (검색 결과, 외도동 일대에 휘트니스 센터, 다양한 상가들이 분포하고 있음을 확인했습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계 복잡성: 중복사건 및 공동담보 물건으로, 낙찰 후 권리관계 정리에 주의가 필요합니다.

* 지분매각 가능성: '지분매각(목록1,2)' 표기가 있어, 매각 방식에 따른 추가 확인이 필요하며 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 면적 외 51.90㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어, 이에 대한 법적 소유권 및 관리 방안을 확인해야 합니다.

* 토지 이용 현황: 일부 토지가 도로(기호 1,2)로 이용되는 등 전체 토지가 건축 또는 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 점유 여부 및 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 일부 평가 제외: 감정평가서상 건물 지층 부분은 확인불능으로 평가 제외되어 있어, 실제 상태와 다를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 외도동에 위치한 단독주택으로, 넓은 대지와 건물을 일괄매각한다는 점에서 잠재적 가치가 있습니다. 그러나 중복사건, 공동담보, 지분매각 표기 등 복잡한 권리관계와 토지 일부의 용도 제한, 제시외 건물 존재 등은 투자 결정에 신중을 기해야 할 요소들입니다. 임차인 현황 또한 추가적인 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도라는 지역적 희소성과 주택의 잠재적 가치.

* 일괄매각을 통한 토지와 건물의 동시 확보 가능성.

* 복잡한 권리관계 해소 및 제시외 건물 활용 시 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 583,100,660원입니다. 제시된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매가를 참고할 때, 본 건 단독주택의 시장 가격대는 다를 수 있습니다. 그러나 현재까지 제공된 정보와 잠재적 리스크 요인(지분매각, 복잡한 권리관계 등)을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 1차 고려 범위: 약 408,000,000원 ~ 495,000,000원

* 보수적 접근 시: 약 400,000,000원 ~ 450,000,000원

* 공격적 접근 시: 약 480,000,000원 ~ 530,000,000원

상기 예상 입찰가는 시세 분석 및 리스크 요인을 반영한 것이며, 실제 경매 시 경쟁률 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 조사 및 권리 분석을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.