나이스옥션 법원경매 제주 2025타경906 [1] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 115 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록 · 평가일 2025.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 '대신중학교' 북동측 인근에 위치하며, 일
대는 주택지대로 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 통행이 용이하고, 시가지 내에 위치하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 편리합니다.

형태 및 이용상태

세로장방형의 토지로 완경사지이며, 단독주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 11m 및 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접
합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시), 건축계획심의대상
구역(건축계획심의대상구역)입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로
<사용승인일: 2017.07.20.>
외벽: 미장스톤 마감 등.
내벽: 벽지 및 페인트 마감 등.
바닥: 데코타일 마감 등.
창호: PVC창호 등.

이용상태

다가구주택(현장표시: 트둥이빌)으로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비, 급·배수설비, 태양광발전설비, 보일러에의한 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경906 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 115 (도로명주소: 제주특별자치도 서귀포시 신서로122번길 22)

* 용도: 단독주택 (건축물대장상: 단독주택 / 현장 이용 상태: 다가구주택)

* 감정가: 1,103,298,000 원 (십일억 삼백이십구만 팔천원)

* 토지면적: 354.90㎡ (약 107.36평)

* 건물면적: 373.05㎡ (약 112.85평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행

* 특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 '대신중학교' 북동측 인근에 위치하며, 일대는 주택지대로 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 통행이 용이하고, 시가지 내에 위치하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 사정은 편리한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 세로장방형이며 완경사지로, 단독주택 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 11m 및 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 8월 1일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (토지 을2, 건물 을1) 입니다.

* 주요 권리 현황

* 토지 등기부:

* 갑1: 1996-03-16 소유권이전 (양상홍)

* 갑2: 2017-01-11 소유권이전 (노미애, 매매가 금310,000,000원)

* 을2: 2017-08-01 근저당권 (농협은행주식회사, 채권최고액 금510,720,000원, 말소기준권리)

* 갑3: 2025-02-17 임의경매 (채권자 농협은행, 청구금액 432,137,763원, 매각으로 말소)

* 건물 등기부:

* 갑1: 2017-08-01 소유권보존 (노미애)

* 을1: 2017-08-01 근저당권 (농협은행주식회사, 채권최고액 금510,720,000원, 말소기준권리)

* 을2: 2025-01-21 주택임차권 (임세연, 임차보증금 100,000,000원, 매각으로 말소)

* 을3: 2025-03-07 주택임차권 (김태준, 임차보증금 73,000,000원, 매각으로 말소)

* 을4: 2025-03-14 주택임차권 (변승현, 임차보증금 76,000,000원, 매각으로 말소)

* 을5: 2025-03-18 주택임차권 (김영휘, 임차보증금 75,000,000원, 매각으로 말소)

* 을6: 2025-03-21 주택임차권 (김민정, 임차보증금 76,000,000원, 매각으로 말소)

* 을7: 2025-04-04 주택임차권 (조순미, 임차보증금 85,000,000원, 매각으로 말소)

* 을8: 2025-06-04 주택임차권 (김광진, 임차보증금 68,000,000원, 매각으로 말소)

* 갑2: 2025-02-17 임의경매 (채권자 농협은행, 청구금액 432,137,763원, 매각으로 말소)

* 임차인 현황 및 권리분석:

* 임차인: 임

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-26

* 확정일자: 2022-12-14

* 배당신고일자: 2025-01-21

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 (을2) 되어 있으며, 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 73,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-09-13

* 확정일자: 2018-12-31

* 배당신고일자: 2025-03-07

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 (을3) 되어 있으며, 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인: 변

* 보증금: 76,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-14

* 확정일자: 2022-02-21

* 배당신고일자: 2025-03-14

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 (을4) 되어 있으며, 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-08-28

* 확정일자: 2018-08-28

* 배당신고일자: 2025-03-14

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 (을5) 되어 있으며, 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 76,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-31

* 확정일자: 2023-03-18

* 배당신고일자: 2025-03-21

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 (을6) 되어 있으며, 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인: 조

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2024-01-03

* 확정일자: 2023-10-20

* 배당신고일자: 2025-04-01

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 (을7) 되어 있으며, 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 68,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-14

* 확정일자: 2020-07-14

* 배당신고일자: 2025-05-19

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 (을8) 되어 있으며, 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인: 강

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-25

* 확정일자: 2023-12-27

* 배당신고일자: 2025-05-19

* 대항력: 없음

* 비고: (제공된 정보에 특이사항 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련 주의 문구: 본 건의 임차인들은 모두 대항력이 없으며, 임차권 등기도 매각으로 인해 말소되는 권리이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 관계의 사실 여부 및 채권 신고 내용에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 유형: 제공된 JSON 데이터는 강정동 일대의 연립, 다세대, 빌라 등 집합건물의 최근 매매 사례를 보여줍니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월, 강정동 177번지 대림한숲빌라 (1995년식, 99.05㎡) 29,500만원에 거래 (약 29.7만원/㎡)

* 2026년 5월, 강정동 1053-6번지 아너스빌B동 (2016년식, 77.5㎡) 18,000만원에 거래 (약 23.2만원/㎡)

* 2026년 7월, 강정동 5669-1번지 강정코아루더테라스블루아도시포럼 (2017년식, 84.34㎡) 31,500만원에 거래 (약 37.3만원/㎡)

* 시세 동향: 연립/다세대 주택의 경우, 2016-2017년식 신축 건물이 2026년 현재 평당 약 23만원에서 37만원 사이로 거래되고 있음을 확인할 수 있습니다. 본 건은 단독주택으로, 제공된 연립주택 시세와 직접 비교하기에는 어려움이 있으나, 해당 지역의 전반적인 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 대상 물건은 주택지대에 위치하여 비교적 정온한 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 소규모 점포들이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 교육시설: '대신중학교'가 북동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 경매 물건은 유동화물건으로 분류됩니다. 이는 일반 경매 물건보다 인수 또는 관리 과정에서 추가적인 법률적, 행정적 검토가 필요할 수 있음을 의미합니다.

* 토지 이용계획: 본 건 토지는 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역 등 다양한 도시계획이 적용되어 있어 향후 건축이나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역 및 건축계획심의대상구역 지정 여부는 상세 확인이 필요합니다.

* 경사지 토지: 토지가 완경사지인 점은 건축 시 공사비 증가 또는 활용도 제한의 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2017년에 건축된 신축급 단독주택으로, 넓은 토지면적과 쾌적한 주거 환경을 자랑합니다. 제주 서귀포시 강정동에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리관계는 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 큰 부담이 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 일부 토지 이용계획상의 제한 사항, 그리고 완경사지라는 점은 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다. 전반적으로 입지, 건물 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 볼 때 투자가치가 있는 우량 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건물: 2017년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 활용 가능합니다.

* 넉넉한 대지 면적: 354.90㎡(약 107평)의 토지 위에 건축되어 있어 향후 활용도가 높습니다.

* 우수한 입지: 시내권에 위치하며 교통이 편리하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 모든 임차인의 대항력이 없어 명도 리스크가 낮습니다.

* 개발 잠재력: 서귀포시의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,103,298,000원입니다. 제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 사례(2026년 7월, 84.34㎡ 기준 31,500만원, 약 37.3만원/㎡)는 본 건과 같은 단독주택의 가치를 직접적으로 반영하기 어렵습니다. 단독주택은 토지 가치와 건물 가치가 개별적으로 평가되며, 특히 넓은 토지면적을 가진 경우 그 가치가 더 높게 평가될 수 있습니다.

본 건은 2017년식 단독주택으로서 감정가가 11억원대를 형성하고 있으며, 인수할 보증금이 없는 점을 감안할 때, 경매 시장에서 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 관점에서 감정가 대비 95% 수준인 약 1,050,000,000원부터, 공격적인 관점에서는 감정가 수준인 1,103,298,000원을 고려한 입찰이 가능할 것으로 판단됩니다.

본 보고서에서는 본 건의 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 감정가 수준인 1,103,298,000원을 중심으로 산정합니다. 입찰 시에는 유동화 물건 특성을 감안하여 추가적인 법률 검토를 진행하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.