나이스옥션 법원경매 제주 2025타경962 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도이동 228-32 아라팰리스 5층504호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 삼도이동 소재 ""제주중앙여자중학교"" 북동측 인근에 위치하는
아라팰리스 5층 504호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 중소규모 점포, 교육시설 등으로 형
성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상10층내 5층 504호로서,
(사용승인일 : 2019.04.17.)
외벽 : 치장타일 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 생활숙박시설임.

※ 본건은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상
의 용도 및 건축물현황도, 탐문조사 등으로 이용상황 확인을 대체하였음.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 폭 8M 내외, 남측으로 폭 3M 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로2
류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관
한 법률>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별
법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경962 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 남성로26길 26 (삼도이동), 아라팰리스 5층504호 (구: 제주특별자치도 제주시 삼도이동 228-32)

물건종별: 집합건물 (숙박시설)

감정가: 124,000,000원

토지면적: 8.58㎡ (약 2.60평)

건물면적: 28.91㎡ (약 8.75평)

총 세대수: 44세대 (전체 건물 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상10층 내 5층 504호

사용승인일: 2019년 04월 17일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 삼도이동 소재 "제주중앙여자중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 중소규모 점포, 교육시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한을 받고 있습니다.

- 일반상업지역

- 제2종일반주거지역

- 고도지구(30M 이하)

- 고도지구(35M 이하)

- 방화지구

- 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

- 가축사육제한구역

- 장애물제한표면구역 (공항시설법)

- 역사문화환경보존지역

- 지하수자원특별관리구역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을5 근저당권 (제주축산업협동조합, 2021-01-13, 72,000,000원)

* 소멸되는 권리

매각으로 인하여 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다.

- 갑4 소유권이전 (김병조, 2020-12-31)

- 갑5 가압류 (제주신용보증재단, 2024-04-08)

- 갑6 가압류 (제주축산업협동조합, 2024-12-12)

- 갑7 임의경매개시결정 (제주축산업협동조합, 2025-02-18)

- 갑8 압류 (제주세무서장, 2025-03-17)

등기부채권 총액은 110,949,947원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보 상으로는 없습니다.

* 임차인 현황

본건에는 임차인이 없는 것으로 추정되나, 임대 관계는 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 및 지역 특성

본건 소재지는 제주 시내 중심부에 가까운 삼도이동으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 주변에는 제주중앙여자중학교 외에도 다수의 학교가 밀집해 있으며, 상가, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 잠재 수요

직장인, 학생, 관광객 등 다양한 수요층을 확보할 수 있는 입지입니다. 숙박시설로서의 활용도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

제주중앙여자중학교, 제주시청, 제주종합버스터미널 등이 인근에 위치하여 교육, 행정, 교통 이용이 편리합니다.

주변에 다양한 상업 시설(마트, 병원, 식당 등)이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 주요 시설 접근성

제주공항과의 접근성이 양호하며, 제주시 주요 관광지 및 도심 접근성이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장확인 불가

폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가능하였습니다. 따라서 실제 이용 상태, 내부 하자 여부, 공실 여부 등은 집합건축물대장, 건축물현황도, 탐문조사 등으로 대체하였으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

* 복합적인 토지이용계획

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 방화지구 등 다수의 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 공항시설법에 따른 장애물 제한 표면 구역에 해당하여 고도 제한 등 추가적인 제약이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상

임대 관계가 불분명하여 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 시내 중심부에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 숙박시설로서 활용 가치가 높은 물건입니다. 비교적 최근에 사용승인된 건물로 내부 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 현장 확인 불가, 복합적인 토지이용계획, 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 가지고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 도심 입지: 제주 시내 중심부에 위치하여 접근성과 편의성이 뛰어남.

* 숙박시설로서의 잠재력: 관광객 및 비즈니스 수요를 충족시킬 수 있는 생활숙박시설.

* 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물 노후도가 낮음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 124,000,000원입니다.

임차인 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 현장 확인 불가, 복합 용도 지역 지정으로 인한 제약, 잠재적 명도 위험 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 종합적으로 고려하여, 대략 90% ~ 100% 수준인 111,600,000원 ~ 124,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과와 시장 상황을 반영하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.