나이스옥션 법원경매 제주 2025타경664 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2391-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인 · 평가일 2025.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 '사계초등학교' 남서측 근거리에 위치하며 부근 일대는 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건으로 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반교통의 사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 '단독주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장된 단지 내부도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(제주 사람발자국과 동물발자국 화석산지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타
- 기호 1) 지상에 조경수목(먼나무, 소철 등)이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 구조로서,(사용승인일자 : 2017.02.23)
외벽 : 스타코플랙스마감 및 징크마감 등,
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등,
바닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창호 : 시스템창호 등 임.

이용상태

단독주택으로 이용중 임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 천정매립형 냉방설비 및 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타
현장조사시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 일반건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 조경수목 포함 평가임. 방부목 테크, 야외욕조 시설, 확장형 발코니 포함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

제주지방법원 2025타경664 (1)

1.2. 소재지

제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2391-14

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

492,949,600원

1.5. 면적

토지면적: 352.00㎡ (약 106.5평)

건물면적: 105.54㎡ (약 31.9평)

건물 제시외면적: 9.50㎡ (약 2.9평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

손OO (등기부상 강제경매 신청 채권자는 손성창)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 '사계초등학교' 남서측 근거리에 위치합니다. 주변 일대는 농경지와 단독주택이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로상태

본건 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 단독주택의 부지로 이용 중입니다. 북서측으로는 폭 약 6m 내외의 포장된 단지 내부 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 9월 6일 접수된 최가연의 가압류 (30,000,000원) 입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 2023년 9월 6일 접수된 최가연의 가압류

* 2024년 1월 31일 접수된 최무림의 소유권이전 (매매)

* 2025년 2월 3일 접수된 손성창의 강제경매 (350,957,100원)

3.3. 매수인 인수 권리

다음 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 2024년 5월 16일 접수된 손성창의 주택임차권 (을8)

* 임차보증금: 350,000,000원

* 전입일자: 2022년 4월 29일

* 확정일자: 2022년 4월 21일

* 비고: 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 손

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 29일

* 확정일자: 2022년 4월 21일

* 배당신고일자: 2024년 5월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금이 350,000,000원입니다. 임대관계는 미상으로, 보증금 외 추가적인 채권이나 미납 차임 등이 있는지 여부는 현장 확인 또는 추가 조사가 필요합니다.

3.5. 기타 권리사항

* 본건은 공동담보로 진행된 물건으로 파악됩니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등의 제한사항이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 주로 연립 및 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 2026년 4월 거래된 오션캐슬(연립, 79.31㎡)은 263,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월 거래된 산방산코아루아이비타운(다세대, 99.74㎡)은 350,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 거래된 몬트마레(연립, 41.07㎡)는 220,000,000원에 거래되었습니다.

상기 연립/다세대 주택 시세를 참고할 때, 본건 단독주택의 건물 면적(105.54㎡)과 유사한 산방산코아루아이비타운(99.74㎡)의 거래가 350,000,000원이었으나, 본건은 토지 면적이 352㎡로 훨씬 넓어 단순 비교는 어렵습니다. 감정가(492,949,600원)는 넓은 토지 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보상으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지 않습니다. 다만, 주변 지역의 특성상 농경지 등이 혼재되어 있으므로, 상세한 개발 계획 및 인허가 사항은 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 사계초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 생활편의시설: 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 주변 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 기타

* 건물은 2017년 2월 23일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택입니다.

* 외벽은 스타코플랙스 및 징크 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 바닥은 강마루 및 타일 등으로 시공되었습니다.

* 위생, 급배수, 냉난방 설비 등이 되어 있습니다.

* 감정평가에는 조경수목(먼나무, 소철 등), 방부목 데크, 야외 욕조 시설, 확장형 발코니 등이 포함되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

350,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 부담입니다. 이는 낙찰가 외 추가되는 실질적인 자금 부담이 됩니다.

6.2. 건물 내부 확인의 한계

현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 일반 건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰에 의존하여 감정평가되었습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등 다수의 공법상 제한이 있어 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 임대관계 미상

임차인(손 )의 보증금 외 차임, 관리비 등 미납 여부 및 임대차 관계의 상세 내용은 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 안덕면 사계리에 위치한 단독주택으로, 적절한 토지 및 건물 면적을 갖추고 있으며 조경수목, 데크, 야외 욕조 등 부대시설이 포함되어 감정평가되었습니다.

가장 중요한 권리관계는 대항력 있는 임차인(손 )이 보증금 350,000,000원을 인수해야 한다는 점이며, 이는 매수인의 실질적인 자금 부담을 크게 가중시킵니다. 또한, 건물 내부 확인의 한계와 토지 이용 계획상의 여러 제한 사항도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

주변 시세는 연립/다세대 주택 위주로 형성되어 있어 본건 단독주택과의 직접적인 비교는 어렵지만, 감정가는 넓은 토지 면적을 고려한 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주 서귀포시 안덕면이라는 입지 조건

* 352㎡의 토지 면적을 활용한 단독주택으로서의 가치

* 감정가에 포함된 부대시설 (조경수목, 데크, 야외 욕조 등)

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 350,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건이 있어, 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다. 입찰자는 실제로 부담하게 될 총 금액(입찰가 + 인수 보증금 350,000,000원)을 기준으로 투자 수익률을 고려해야 합니다.

감정가(492,949,600원)를 기준으로 보았을 때, 인수 보증금 350,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 가상 시나리오 1: 총 지출액이 감정가를 넘지 않도록 보수적으로 접근할 경우, 입찰가는 약 140,000,000원 이하로 제한될 수 있습니다 (492,949,600원 - 350,000,000원). 그러나 이 가격으로는 낙찰 가능성이 매우 낮습니다.

* 가상 시나리오 2: 시장 상황과 리스크를 고려하여, 총 지출액(입찰가 + 350,000,000원)이 감정가 대비 약 80~90% 수준이 되도록 입찰가를 책정해 볼 수 있습니다. 예를 들어, 총 지출 목표를 450,000,000원으로 설정한다면, 예상 입찰가는 100,000,000원 (450,000,000원 - 350,000,000원) 수준이 됩니다.

* 입찰가는 낙찰가의 상한선으로서, 본건의 잠재적 리스크(임차인 부담, 내부확인 불가, 공법상 제한 등)를 충분히 반영하여 결정해야 합니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서, 총 지출액(입찰가 + 350,000,000원)이 투자자의 기대 수익률 및 위험 감수 수준에 부합하도록 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 상세한 권리 분석과 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.