나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1126 [1] 제주특별자치도 제주시 도평동 1398-5 에코그린빌13차 401동 1층102호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1126 [1] 제주특별자치도 제주시 도평동 1398-5 에코그린빌13차 401동 1층102호 연립주택 경매

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제주지방법원 경매5계 2025타경1126 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 도평동 1398-5 에코그린빌13차 401동 1층102호 | 감정가: 415,800,000원 | 최저가: 415,800,000원 | 용도: 연립주택

1. 제주지방법원 2025타경1126 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1126 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 도평동 1398-5 에코그린빌13차 401동 1층 102호

용도: 연립주택

감정가: 415,800,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

소유자: 김OO

채무자: 서OO

채권자: 하OOOOOO

1.2. 감정평가 요약

구분건물감정평가요항표에 의거한 주요 내용은 다음과 같습니다.

위치 및 주위환경:

제주시 도평동 소재 '도평초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

건물 구조 및 상태:

철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 지하1층 지상4층 건물 중 401동 지하1층, 1층 102호입니다. 사용승인일자는 2017년 8월 24일입니다. 외벽은 드라이비트 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

건물 면적:

전용면적 102.17㎡ (약 30.91평) 입니다.

(분양면적 정보는 감정평가서상 명시되지 않았습니다.)

제시외 건물 면적 19.16㎡ (약 5.80평)이 포함되어 매각됩니다.

토지 면적:

토지 면적 243.97㎡ (약 73.81평) 입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

이용상태:

연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역:

기본 급배수, 위생, 홈오토, 승강기, 보일러에 의한 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태:

인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

남서측으로 폭 약 8m 내외, 북서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 입지조건

본건은 제주도의 서부 지역에 위치한 신흥 주거지인 제주시 도평동에 자리 잡고 있습니다. 비교적 최근에 개발된 아파트 단지와 함께 기존의 농경지가 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 제공합니다. 이는 도시 중심부와는 다소 거리가 있지만, 한적한 생활을 원하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

1.4. 교통상황

도평초등학교 인근에 소재한 버스정류장을 통해 제주시 동 지역 및 외곽으로의 이동이 편리합니다. 차량으로는 남서측 폭 약 8m, 북서측 폭 약 4m의 포장도로에 접해 있어 단지 내 차량 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 건물 현황

본건은 에코그린빌13차 401동 1층 102호로, 2017년 8월 24일에 사용 승인된 연립주택입니다. 총 4개 층 (지하 1층 ~ 지상 4층) 건물 내 1층에 위치하며, 전용면적 102.17㎡ (약 30.91평)의 넓은 공간을 제공합니다. 외벽은 드라이비트 및 타일로 마감되었으며, 샷시 창호를 사용하고 있습니다. 지하 1층과 1층에 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 소재하며, 이는 감정평가상 본건과 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

1.6. 토지 현황

본건의 토지는 총 243.97㎡ (약 73.81평) 면적이며, 인접 도로에 비해 평탄한 사다리형 토지로 연립주택의 부지로 이용되고 있습니다. 토지 지분율은 24397.210000000003으로 기재되어 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 제3종 공항소음 방지 및 소음대책지역, 장애물제한표면구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축이나 개발 행위에 있어 일부 제한이 따를 수 있음을 의미합니다. 특히 공항 관련 규제는 항공기 소음 및 안전과 관련된 사항으로, 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자(하OOOOOO)의 신청에 의해 진행됩니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 최고가 매수인이 경락대금을 완납하면 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되어 등기부상 권리관계가 정리되는 경우가 많습니다. 다만, 인수주의 권리(예: 유치권, 법정지상권 등) 발생 가능성은 항상 존재하므로, 현장 조사 및 권리 분석 전문가를 통한 심층적인 확인이 필수적입니다. 소유자와 채무자가 다른 점(소유자: 김OO, 채무자: 서OO) 또한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

1.9. 상권분석

제주시 도평동은 전반적으로 주거 지역 위주로 개발되고 있으며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의점, 마트, 식당 등이 소규모로 운영되고 있습니다. 일부 녹지 공간이 존재하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 다만, 제주시의 주요 상권은 노형동, 연동 등에 집중되어 있어, 생활 편의를 위한 쇼핑, 문화 시설 이용 시에는 차량을 통한 이동이 필요할 수 있습니다.

1.10. 생활정보

가장 가까운 교육 시설로는 도평초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 편리합니다. 인근 버스정류장을 통해 제주시 동 지역 및 외곽으로의 이동이 편리하며, 차량 이용 시 10~15분 거리에 주요 대형 마트, 병원 등 생활 편의 시설이 위치하고 있습니다. 주변에 농경지가 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있으나, 생활 편의를 위한 주요 시설 이용 시에는 차량을 이용한 이동이 권장됩니다.

1.11. 잠재적 리스크

1. 제시외 건물 포함: 지하 1층과 1층에 소재하는 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 매각에 포함되어 있습니다. 이 부분은 별도의 건축물대장이나 사용 허가 여부를 확인해야 하며, 추후 철거 또는 양성화 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 토지이용계획 상 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공항 관련 구역(소음, 장애물 제한) 등에 포함되어 있어, 향후 건축이나 증축, 용도 변경 등 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 공항 관련 규제는 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 임대차 관계 불확실: 현재 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 명도 시 임차인이 존재할 경우 추가적인 명도 절차 및 협상이 필요할 수 있습니다.

4. 소유자/채무자 불일치: 소유자와 채무자가 상이한 점은 경매 절차상 특이사항이 있는지 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

5. 혐오시설 부재: 현재까지 해당 지역 주변에 직접적인 혐오 시설(쓰레기 처리장, 대규모 공장 등)이 확인되지는 않았습니다.

1.12. 종합 의견

본건은 제주시 도평동에 위치한 연립주택으로, 비교적 넓은 토지 면적과 전용면적을 확보하고 있으며, 신축 연도(2017년)가 오래되지 않아 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 도평초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 비교적 쾌적하며, 교통 여건 또한 보통 수준입니다. 다만, 공항 관련 법규의 영향, 제시외 건물 포함, 임대차 관계 불확실성 등 몇 가지 확인해야 할 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 점들을 면밀히 검토하고, 향후 개발 가능성 및 주거 가치를 종합적으로 판단하여 투자 여부를 결정해야 합니다.

1.13. 투자 포인트

1. 넓은 면적: 전용면적 102.17㎡ (약 30.91평)의 넓은 실내 공간과 243.97㎡ (약 73.81평)의 넉넉한 토지 면적을 확보하고 있어 가족 단위 거주에 적합합니다.

2. 양호한 건물 상태: 2017년 사용 승인으로 비교적 신축에 속하여 건물 노후도가 낮을 것으로 예상됩니다.

3. 주거 환경: 도평초등학교 인근의 조용하고 쾌적한 주거 지역에 위치하여 생활 환경이 양호합니다.

4. 개발 잠재력: 제주시의 지속적인 도시 발전과 함께 도평동 지역의 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 토지이용계획 확인 필수)

5. 제시외 건물 활용 가능성: 포함된 제시외 건물(총 19.16㎡)을 합법적으로 활용할 경우, 추가적인 공간 활용 또는 가치 증대를 꾀할 수 있습니다. (단, 법적 검토 필수)

법원 정보

제주지방법원 경매5계