나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7738 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 4045-3 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7738 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 4045-3 임야 경매

• 사건번호: 2025타경7738
• 주소: 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 4045-3
• 용도: 임야

제주지방법원 경매5계 2025타경7738 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 4045-3 | 감정가: 3,206,532,000원 | 최저가: 1,571,200,000원 | 용도: 임야

1. 제주지방법원 2025타경7738 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7738 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 4045

용도: 임야 (감정평가 요약상 일부는 전으로 이용 중)

감정가: 3,206,532,000원

토지면적: 16,139.00㎡ (약 4,882.35평)

토지 지분율: 1613900 (이 수치는 면적과 동일하여 오류일 가능성이 높으며, 토지 전체 면적으로 간주합니다.)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 서OO

채무자: 김OO

채권자: 김OO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 본건은 일괄매각 대상이며, 목록1, 2 토지 취득 시 농지취득자격증명이 필수입니다. 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 매수신청보증금이 반환되지 않습니다.

2. 감정평가 요약

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 소재 “조수2리사무소” 남동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 농경지와 일부 주택이 혼재하는 농촌 및 준농촌 지역입니다.

차량 접근이 가능하며 인근에 정기버스 노선이 있어 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

토지는 완경사지대 및 대체로 등고 평탄한 지역으로, 기호(1), (2), (3) 모두 현재 전(밭)으로 이용 중입니다. 다만, 기호(3)은 공부상 지목이 임야이나 현황은 전으로 이용되고 있습니다.

기호(1)과 (2) 토지는 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 기호(3) 토지는 지적도상 맹지이나, 기호(1)과 (2) 토지를 경유하여 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부/전부제한), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등 다양한 환경 관련 제한사항이 적용됩니다.

임대관계는 현재 미상입니다.

3. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리에 위치하며, 주변은 농경지와 주택이 어우러진 한적한 농촌 지역입니다. 인근에 조수2리사무소가 위치하여 기본적인 지역 행정 서비스를 이용할 수 있습니다. 차량을 이용한 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준으로 파악됩니다. 자연경관이 잘 보존된 지역으로 쾌적한 환경을 제공하지만, 대규모 상업시설이나 편의시설 접근성은 차량 이동이 필수적일 수 있습니다.

4. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하여 진행됩니다. 일반적으로 임의경매는 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차에서 소멸되는 것이 원칙입니다. 그러나 정확한 권리관계 및 낙찰 시 인수해야 할 권리가 있는지 여부는 등기부등본 등 관련 서류를 통해 상세한 권리분석이 필요합니다. 매수인은 잔금 납부 후 소유권을 취득하게 됩니다.

5. 상권분석

본 물건이 소재한 제주시 한경면 조수리 지역은 농업이 주를 이루는 지역으로, 상업 기능보다는 농경지와 주거지의 특성이 강하게 나타납니다. 따라서 활발한 상권 형성보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설이 중요하며, 인근 조수2리사무소가 지역 커뮤니티의 중심 역할을 할 수 있습니다.

6. 생활정보

제주시 한경면 조수리는 아름다운 자연 환경을 자랑하는 지역입니다. 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량을 이용해 인근 지역으로 이동하면 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 제주도의 특성상, 많은 농지가 경작되고 있어 농업 관련 활동이 활발할 수 있습니다.

본건 주변 지역에 대한 지도 및 검색 결과, 현재 시점 기준으로 인근에 대규모 폐기물 처리 시설, 공장 등과 같은 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건 토지가 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 인근에 축사가 존재할 가능성은 있습니다.

7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 발급 관련 사항입니다. 본건 목록 1, 2 토지를 취득하기 위해서는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 하며, 이를 제출하지 못할 경우 매수신청보증금이 반환되지 않습니다. 농지취득자격증명 발급 요건 및 절차를 사전에 면밀히 확인해야 합니다. 또한, 본 토지는 계획관리지역 내에서도 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다양한 환경 보호 구역으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 기호(3) 토지가 지적도상 맹지라는 점도 진출입로 확보 및 이용에 잠재적인 문제를 야기할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 제주도의 쾌적한 자연 환경 속에 위치한 총 16,139㎡(약 4,882평) 규모의 토지입니다. 감정가는 32억여 원으로 높게 책정되어 있으며, 현재 농경지(전)로 이용되고 있습니다. 농업 경영을 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있으나, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 다수의 환경 관련 규제로 인해 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다. 장기적인 안목과 해당 지역의 규제에 대한 깊이 있는 이해가 필요합니다.

9. 투자 포인트

제주도라는 희소성 있는 지역에 넓은 면적의 농지를 취득할 수 있는 기회입니다.

계획관리지역으로서 향후 용도 변경 가능성도 염두에 둘 수 있으나, 현재 지정된 환경 보호 구역들을 고려할 때 단기 개발보다는 장기적인 관점에서의 접근이 유리합니다.

농지법 및 환경 규제에 대한 충분한 이해를 바탕으로, 규제 범위 내에서 활용 가능한 특정 농업 분야나 친환경 사업 등으로의 전환을 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매5계