나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1005 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도이동 303-1 동양타운 4층505호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1005 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도이동 303-1 동양타운 4층505호 연립주택 경매

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제주지방법원 경매5계 2025타경1005 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 삼도이동 303-1 동양타운 4층505호 | 감정가: 196,000,000원 | 최저가: 196,000,000원 | 용도: 연립주택

1. 제주지방법원 2025타경1005 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1005 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 삼도이동 303-1 동양타운 4층 505호

용도: 연립주택

감정가: 196,000,000원

토지면적: 28.53㎡ (약 8.63평)

건물면적: 84.47㎡ (약 25.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 제OOOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

본건은 제주특별자치도 제주시 이도일동 소재 '삼성초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 본건까지 차량 접근이 용이하여 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층/지상 6층 건물 내 4층 505호이며, 1995년 8월 7일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 타일붙임 및 페인트 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 현재 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 기본 위생설비, 급배수, 난방, 소화, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 인접지와 도로 대비 평탄한 부정형의 일단지 토지로, 주상용 건부지로 이용되고 있습니다. 남측, 동측, 북측으로 약 15미터, 11미터, 7미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(30M 이하), 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이는 없으나, 집합건축물대장 표제부 상 위반건축물(2021.1.6. 변동, 101호 위반건축물 정정 표기)이 기재되어 있습니다. 임대관계는 미상이며, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 동 건물 내 유사건물 및 공부, 탐문사항, 외부 관찰을 통해 평가되었으므로 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

1.3. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 삼도이동의 중심부에 위치하며, '삼성초등학교'가 북측 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 제반 차량 접근이 용이하며 교통사정이 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 권리분석

등기부등본 상 채무자 겸 소유자는 김OO이며, 채권자는 제OOOOOOOO입니다. 제시된 정보만으로는 복잡한 권리관계는 없어 보이나, 경매 절차 진행 중 추가적인 권리 변동 가능성을 배제할 수는 없습니다. 가장 중요한 사항은 집합건축물대장 상 위반건축물 등재 여부로, 이는 향후 건물 이용 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본건이 소재한 삼도이동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 도심형 상권으로, 배후 주거 세대를 기반으로 한 일반적인 상권 특성을 보입니다. 인근에 학교와 주택가가 있어 안정적인 수요층이 예상됩니다.

1.6. 생활정보

삼성초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 경우 통학 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 마트, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 집합건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 건물 이용, 증축, 개축 등에 제한을 받을 수 있으며, 추후 시정 명령이나 이행강제금이 부과될 가능성이 있습니다. [cite: provided] 또한, 임대 관계가 미상이며 내부 확인이 곤란했던 점은 실제 점유 상태나 내부 관리 상태에 대한 불확실성을 남깁니다. 현재까지 주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 제주 시내에 위치하여 입지적 장점을 가지는 연립주택입니다. 삼성초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 지역에 소재합니다. 다만, 위반건축물 등재 사실은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항이며, 상세한 현장 조사와 법률 검토가 수반되어야 합니다.

1.9. 투자 포인트

제주 시내 접근성이 좋은 위치에 있습니다.

삼성초등학교 인근으로 학군 수요가 있을 수 있습니다.

감정가 대비 면적 및 위치를 고려하여 신중한 투자를 고려할 수 있습니다.

위반건축물 해소 방안 마련 또는 해당 사항 감안 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매5계