나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7621 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 동복리 628 전 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7621 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 동복리 628 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매5계 2025타경7621 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 동복리 628 | 감정가: 6,652,902,000원 | 최저가: 4,657,031,000원 | 용도: 전

1. 제주지방법원 2025타경7621 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7621 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 동복리 628

용도: 전

감정가: 6,652,902,000원

토지면적: 10,649.00㎡ (약 3,221.50평)

토지 지분율: 10,649,000 (전체 지분으로 보입니다.)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 주OOOOOOO

채권자: 동OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 일괄매각, 농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함.

1.2. 입지조건

본건(기호 1~3)은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 동복리 소재 '김녕초등학교 동복분교장' 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 양어장 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 간선도로인 해안도로에 접해 있어 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 김OO입니다. 채무자는 주OOOOOOO이며, 채권자는 동OOOOOOOO입니다. 임의경매의 특성상, 경매 신청 채권자가 담보권을 실행하여 진행하는 것으로 파악됩니다. 제공된 정보만으로는 후순위 권리나 인수되는 권리 관계를 상세히 파악하기 어렵지만, 일반적으로 임의경매는 권리 분석상 비교적 명확한 경우가 많습니다. 다만, 정확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 및 매각물건명세서를 상세히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 농경지가 주를 이루는 지역으로, 인근에 김녕초등학교 동복분교장이 위치해 있습니다. 또한 근린생활시설과 양어장이 인접해 있어, 농업 활동 및 지역 생활 편의 시설과의 연계성을 고려할 수 있습니다. 해안도로에 인접해 있어 물류 이동 등 교통망은 갖추고 있으나, 배후 주거 상권의 밀집도는 높지 않은 농촌 지역의 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 교육 시설로는 김녕초등학교 동복분교장이 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 읍면 소재지 또는 제주시내를 이용해야 할 것으로 보입니다. 농경지로서의 활용 가치가 크며, 주변의 자연환경이 비교적 잘 보존되어 있는 지역입니다.

1.6. 토지감정요항표 요약

위치 및 주위환경: 김녕초등학교 동복분교장 북동측 근거리, 근린생활시설, 양어장, 농경지 혼재.

교통상황: 차량 접근 가능, 해안도로 접함, 교통상황 보통.

형태 및 이용상태: 기호(1) 부정형 완경사지, '전'으로 이용중. 기호(2),(3) 인접지/도로 대비 등고평탄한 부정형 토지, '전'으로 이용중.

인접 도로상태: 기호(1),(2)는 지적도상 맹지(타 토지 경유 접근). 기호(3)은 북서측 폭 약 12m 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역.

기호(2): 자연녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(일부/전부), 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역.

기호(3): 자연녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(전부), 역사문화환경보존지역, 상대보전지역, 건축계획심의대상구역.

제시목록 외 물건: 기호(2) 지상에 분묘 1기 소재.

공부와의 차이: 없음.

기타: 임대관계 미상.

1.7. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않는다는 점은 가장 큰 리스크입니다. 기호(1), (2) 토지가 지적도상 맹지로서 타인의 토지를 경유해야만 접근이 가능하다는 점은 향후 활용에 제약을 줄 수 있습니다. 기호(2) 토지 지상에 분묘 1기가 소재하여 이장 문제 발생 가능성이 있습니다. 또한, 자연녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보전지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 있어 개발 행위에 제약이 따릅니다. 임대 관계가 파악되지 않아, 낙찰 후 기존 임차인이 있을 경우 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍에 위치한 광활한 농지(전)로, 감정가는 약 66억 5천만원입니다. 토지 자체가 매각 대상이며, 농지로서의 가치를 지니고 있습니다. 김녕초등학교 동복분교장 인근이라는 점은 생활 기반 시설과의 근접성을 의미하지만, 전체적으로는 농업 지역에 해당합니다. 접근성에 일부 제약(맹지)이 있고, 분묘가 소재하는 점, 그리고 가장 중요하게는 농지취득자격증명 발급이 필수적이며 미제출 시 보증금을 몰수당하는 점 등을 고려해야 합니다. 다양한 토지이용계획 및 제한 지역에 속해 있어 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

본건은 대규모 농지를 취득할 수 있는 기회입니다. 제주도의 부동산 가치 상승 잠재력을 고려할 때, 장기적인 관점에서 농업 목적 또는 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 특히, 해안도로와 인접해 있어 접근성이 양호한 편이며, 주변의 양어장, 근린생활시설 등은 지역의 경제 활동과 연관성을 시사합니다. 농지취득자격증명 발급 요건을 충족할 수 있는 투자자라면, 향후 제주 지역의 개발 계획이나 농업 정책 변화에 따라 가치가 재평가될 가능성이 있습니다. 다만, 맹지 문제, 분묘 처리, 복잡한 토지이용 제한 등은 명확한 해결 방안 마련 후 투자 결정을 내려야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매5계