나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7856 [1] 제주특별자치도 제주시 용강동 610-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다 · 평가일 2025.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 용강동 소재 '용강동마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는
과수원, 전 등의 농경지 및 임야, 창고 등으로 형성된 마을 외곽 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 간선도로인 '아봉로(1136호선 지방도)' 및 노선
버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

북동향의 완경사지대에 조성된 일단의 자루형 토지로서, 건축이 진행 중인 단독주택의 부지
및 진입로, 체류장 등이며, '기호 10' 토지의 남측 단지내 도로 밖 부분은 허가신청 제외 부
분임.(후첨 '항공사진' 참조)

인접 도로상태

'기호 2, 5' 토지의 남측으로 왕복 2차로인 '아봉로'가 소재하며, 지적상 '기호 1~5' 토지가
진입로로 보이나, 조사일 현재 '기호 1~5'의 일부를 포함한 노폭 약 6m 내외의 현황 도로를
통하여 진출입함.(후첨 '항공사진' 참조)

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2, 3, 4, 5, 7, 11: 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건
축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

기호 6, 9: 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 공장설립제한지역<수도법>

기호 8, 10: 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구
역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

'기호 10' 토지의 남측 지상에 별첨 '사진'과 같이 이동이 용이할 것으로 판단되는 현장사무
소용 컨테이너 및 이동식 화장실 등이 소재하며, '기호 14(제3동호)'의 북동측 지상 및 테라
스에 산딸나무 등 조경수 및 조경석이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 지상 3층(기호 12, 13, 14, 15, 16, 19, 20)
및 지하 1층 지상 3층(기호 17, 18) 건물로서,
외벽: 라임스톤 마감,
내벽: 아트월 등 인테리어 마감,
바닥: 폴리싱타일 및 강화마루깔기,
창호: 단열복층유리창호 등임.

이용상태

등기사항전부증명서상 단독주택으로서, 현장조사일 현재 내장 및 전기설비 등에 대한 공사가
진행 중인 사용승인 전 건축물임.

설비내역

승강기설비, 자동출입문 설비가 갖추어져 있으며, 기본 급배수 및 위생설비, 냉난방설비 등
에 필요한 배관 등의 공사는 완료된 것으로 보이나, 에어컨, 보일러 등의 냉난방기, 조명 등
의 전기설비, 도기류 등의 위생설비, 주방가구, 기타 건축물의 사용에 필요한 일부 설비가
미비된 상태임.

부합물 및 종물

별첨 '사진'과 같이 본건 각 동 건물에 인접하여 소형 야외풀장 및 부속 시설로 추정되는 지
하수조 등의 구축물이 소재함.

공부와의 차이

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경7856 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 용강동 610-1

용도: 단독주택

감정가: 17,322,305,000 원

토지면적: 10,706.00㎡ (약 3,238.15평)

건물면적: 3,291.04㎡ (약 995.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 지성석

1.2. 토지 정보

토지면적: 10,706.00㎡ (약 3,238.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용계획 및 제한상태:

생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역 (일부 필지)

1.3. 건물 정보

건물면적: 3,291.04㎡ (약 995.57평)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 3층, 지하 1층 지상 3층

이용상태: 사용승인 전 건축물 (내장 및 전기 설비 등 공사 진행 중)

1.4. 특이사항

중복사건, 공동담보, 일괄매각. 건축 진행 중인 단독주택 부지 및 진입로, 체류장 등.

'기호 10' 토지 지상 현장사무소용 컨테이너 및 이동식 화장실 소재 (매각 제외).

각 동 건물 인접 소형 야외풀장 및 지하수조 등 구축물 소재.

토지 분할 등기 다수 발생 (2025.11.27.).

일부 필지(1,2,3,5,6,8,10) 공부상 지목은 '과수원', '전'이나 농지취득자격증명 불필요 회신.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 용강동 소재 '용강동마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 과수원, 전 등의 농경지 및 임야, 창고 등으로 형성된 마을 외곽 농경지대임.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 간선도로인 '아봉로(1136호선 지방도)' 및 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

2.3. 도로 상태

'기호 2, 5' 토지의 남측으로 왕복 2차로인 '아봉로'가 소재하며, 지적상 '기호 1~5' 토지가 진입로로 보이나, 현재 노폭 약 6m 내외의 현황 도로를 통하여 진출입함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 을구 5번 제주중앙신용협동조합 근저당권(2014.11.25. 접수, 780,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매개시결정(갑27, 지성석 강제경매) 외 다수의 권리들이 등기되어 있으나 대부분 말소 예정임. 건물 등기부상 을구 1번 제주중앙신용협동조합 근저당권(2024.05.28. 접수, 780,000,000원)이 말소기준권리임.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 별지목록 12~20: 갑구 2번 가처분등기(2024.5.28. 접수)가 기재되어 있으나, 가처분권자인 제주중앙신용협동조합의 말소 동의서가 제출되어 있어 최종적으로는 소멸될 가능성이 높음.

3.3. 채권자 현황

본건 경매채권자는 지성석이며, 이 외 다수의 근저당권자 (제주중앙신용협동조합, 주식회사해올, 최일규 등) 및 가압류권자 (주식회사웅진산업, 정병식, 주식회사그린시스템창호, 고무준, 주식회사청봉환경, 조준범 등)가 존재했으나, 대부분 말소 예정임.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

본 물건은 마을 외곽의 농경지 및 임야, 창고 등이 혼재된 지역에 위치하며, 현재 단독주택 건축이 진행 중인 상태임. 주변에 일반적인 상업시설보다는 농업 관련 시설이나 창고 등이 분포하고 있어, 전통적인 의미의 상권 형성보다는 전원생활 또는 대규모 주택 개발의 잠재력을 가진 입지로 판단됨.

5. 생활정보

본건은 제주시 용강동의 농경지대에 위치하여 인근 마을에서 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 보임. 제주시 중심 시가지로의 접근성은 차량 이용 시 약 20~30분 소요될 것으로 예상되며, 대중교통 이용 시 버스 노선 및 배차 간격에 따라 다소 불편함이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 건축 진행 중 및 사용 승인 전 건축물: 준공 완료 및 사용 승인을 받기 위한 추가 공사 비용 및 시간 발생 가능성이 높음. 건축 관련 법규 준수 여부 확인 필요.

* 토지 이용 계획 및 제한: 생산녹지지역 등으로 개발 행위에 제한이 있을 수 있으며, 가축 사육 및 공장 설립 제한 구역에 해당함.

* 복잡한 권리관계: 중복사건, 공동담보 물건으로 권리 분석이 복잡하며, 경매 절차 지연 가능성 있음.

* 미상 임대관계: 임차인 현황 보증금 합계는 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 현장 조사를 통한 정확한 확인이 필요함.

* 분할 등기: 다수의 토지 분할이 이루어져 있어 필지별 경계 및 이용 현황에 대한 면밀한 확인이 요구됨.

* 제시외 물건 (매각 제외): 컨테이너, 이동식 화장실 등은 매각에서 제외되므로 낙찰 후 별도 처리가 필요함.

7. 투자 포인트

* 매우 넓은 토지 면적 (약 3,238평)을 확보하고 있어 개발 잠재력이 높음.

* 신축 단독주택 건축이 진행 중으로, 완공 시 가치 상승 기대 가능.

* 제주도라는 지리적 이점을 바탕으로 향후 관광객 유치 또는 고급 주거 단지로서의 활용 가능성.

* 감정평가액이 매우 높으나, 현 시세 대비 적정 입찰가 산정 시 투자 기회 발생 가능.

8. 종합 의견

본 물건은 제주도 제주시 외곽 농경지에 위치한 대규모 토지 위에 건축 중인 단독주택으로, 넓은 면적과 신축이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 사용 승인 전 건축물, 복잡한 권리관계, 토지 이용 제한 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 173억 원이라는 매우 높은 감정가는 현재 시장 상황 및 물건의 완성도를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 건설 완료 및 추가 공사 비용, 잠재적 임차인 문제, 토지 이용 계획 등을 종합적으로 고려하여 투자를 결정해야 할 것입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 특히, 비교할 만한 유사 단지 또는 건물 매매/임대 정보가 없어 현 시세 기준의 예상 입찰가를 산출하기에는 한계가 있습니다. 또한, 본건의 감정평가액이 17,322,305,000원으로 매우 높아, 이를 기준으로 한 시장 가치 분석이 선행되어야 합니다. 본 물건의 경우, 건축 완료 시 예상 가치, 토지 개발 가능성, 제반 비용 등을 면밀히 분석한 후, 경매 시장의 동향과 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 낙찰 희망자는 반드시 현장 방문 및 관련 법규, 시장 동향에 대한 충분한 조사를 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.