나이스옥션 법원경매 제주 2025타경932 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 산65-23 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경932 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 산65-23 임야 경매

• 사건번호: 2025타경932
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 산65-23
• 용도: 임야

제주지방법원 경매5계 2025타경932 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 산65-23 | 감정가: 310,800,000원 | 최저가: 74,623,000원 | 용도: 임야

1. 제주지방법원 2025타경932 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경932 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 산65-23

용도: 임야

감정가: 310,800,000원

토지면적: 2100.00㎡ (약 635.25평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건 토지는 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리에 위치하며, 무릉2리사무소에서 남동측으로 직선거리 약 960m 지점에 자리하고 있습니다. 주변은 자연림과 일부 경비단, 과수원 등이 혼재된 임야 지대로 형성되어 있어 전반적으로 자연환경이 우수한 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 노선이 존재하여 교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지 형태는 인접 도로 대비 대체로 완만한 세장형(길쭉한) 모양을 하고 있으며, 현재는 자연림 상태로 이용되고 있습니다. 다만, 일부 구역에는 건설폐자재가 방치되어 있는 상태입니다. 본건 토지의 남동측은 지적상 폭 약 14m, 현황 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 기본적인 차량 통행이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본건은 농OOOOOOOO을 채권자로 하는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 최OO으로 동일합니다. 임의경매 절차에 따라 경매로 인해 소멸되는 권리들을 확인하는 것이 중요하며, 본건의 경우 채권자의 담보권 실행으로 진행되므로 통상적인 경우 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 임차권 등 이해관계인의 권리관계에 대한 추가적인 정밀 분석이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

물건 소재지는 자연림이 주를 이루는 임야 지대로, 인근에 농경지와 일부 주거시설이 산재해 있을 것으로 예상됩니다. 따라서 직접적인 상업 활동이 활발한 지역으로 보기는 어렵습니다. 주변의 녹지 공간과 자연 경관이 특징이며, 이는 향후 토지의 활용 방안을 결정하는 데 중요한 요소가 될 것입니다. 별도의 상업 시설이나 편의 시설이 밀집된 지역과는 거리가 있습니다.

1.5. 생활정보

제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리는 제주도의 남서쪽에 위치한 지역으로, 상대적으로 조용하고 자연 친화적인 생활 환경을 제공합니다. 무릉2리사무소가 인근에 있어 지역 행정 서비스를 이용할 수 있으며, 버스 노선이 존재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 생산관리지역에 속해 있어 일부 개발 행위가 가능하나, 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법에 따라 다음과 같은 다양한 제한을 받고 있습니다.

가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 경관보전지구3등급, 생태계보전지구 4-1, 4-2, 5등급, 지하수자원보전2등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있어 개발이나 이용에 있어 엄격한 규제가 적용됩니다. 이러한 보전 지구 지정은 토지의 활용 가치를 제한하는 주요 요인이 됩니다.

1.7. 혐오시설 및 주변 환경

주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 명확히 확인되지 않았습니다. 그러나 토지이용계획상의 '가축사육제한구역' 지정은 인근에 축사 등 가축 사육 시설이 존재하거나, 앞으로 설치가 제한될 수 있음을 시사합니다. 또한, '건설폐자재가 방치된 상태'라는 점은 현 상태의 토지가 청소나 정비가 필요한 상황임을 나타냅니다.

1.8. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 제주도의 엄격한 환경 보전 및 개발 규제입니다. 다수의 보전 지구 지정으로 인해 건축이나 개발 행위에 상당한 제약이 따르며, 허가 취득이 어려울 수 있습니다. 또한, 현재 자연림 상태에 건설폐자재가 방치되어 있어 이에 대한 처리 비용 발생 가능성이 있습니다. 임대관계 확인이 되지 않아, 인수 후 예상치 못한 임차인과의 분쟁 발생 가능성도 배제할 수 없습니다. 세장형 토지 형태는 활용도를 제한할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 제주도의 아름다운 자연 속 임야로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만 엄격한 환경 및 개발 규제로 인해 일반적인 개발 목적의 투자는 신중해야 합니다. 자연 친화적인 활용 방안이나, 규제 범위 내에서의 특별한 목적(예: 개인 별장, 소규모 체험 시설 등)을 고려한 접근이 필요할 것으로 보입니다. 방치된 폐자재 처리 문제 해결이 우선 과제입니다.

1.10. 투자 포인트

제주도라는 특수성을 고려할 때, 우량 임야는 장기적으로 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 생산관리지역이라는 점은 제한적이지만 개발 가능성을 열어두고 있으며, 향후 제주도 개발 방향 및 정책 변화에 따라 가치가 재평가될 여지가 있습니다. 인근 도로 접근성은 기본적인 활용의 전제 조건을 충족합니다. 친환경적인 개발 또는 자연 보전 가치에 주목하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매5계