나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7469 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 1613-3 전 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7469 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 1613-3 전 경매

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제주지방법원 경매5계 2025타경7469 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 1613-3 | 감정가: 157,620,000원 | 최저가: 110,334,000원 | 용도: 전

1. 제주지방법원 2025타경7469 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7469 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 1613-3

용도: 전 (농지)

감정가: 157,620,000원

토지면적: 1110.00㎡ (약 335.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타 (토지)

경매구분: 공유물분할을위한경매

소유자: 강OO

채무자: 강OO

채권자: 이OO

특이사항: 공유물분할경매, 농지취득자격증명 필요.

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 반환되지 않음.

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리에 소재하고 있으며, 주위는 농경지가 혼재된 지역입니다. "영락리사무소"에서 남서측 원거리에 위치합니다. 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다. 본건 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 자루형의 토지로서, 현재 전(밭) 및 일부 도로로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 3m의 포장도로에 접해 있습니다. 대정읍은 제주도 서부 지역의 중심지로, 모슬포항을 비롯한 다양한 생활 편의 시설 및 관광 자원이 밀집해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 공유물 분할을 위한 경매 절차에 따라 진행됩니다. 소유자이자 채무자는 강OO이며, 채권자는 이OO입니다. 본 경매에서 가장 중요한 권리 분석 사항은 본 토지가 농지라는 점입니다. 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 하며, 이를 이행하지 못할 경우 매수 신청 보증금을 반환받지 못하는 중대한 불이익을 받게 됩니다. 기타 별도의 부담이나 제한 사항은 명시되지 않았으나, 토지이용계획 및 제한상태는 복합적인 규제를 받고 있습니다.

4. 상권분석

본건은 농경지 지역에 위치한 토지로서, 전통적인 상권 분석보다는 해당 지역의 농업적 가치와 잠재력에 초점을 맞춰야 합니다. 영락리는 마늘, 파, 감귤 등이 주로 재배되는 농업 지역입니다. 대정읍 중심부(하모리, 상모리 등)에는 중앙시장, 오일장, 금융기관 등 기본적인 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 농산물 유통 및 관련 사업을 위한 접근성은 확보됩니다. 다만, 본건 토지 자체는 농업용지로 분류되어 있어 직접적인 상업적 개발이나 상권 형성은 어렵습니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 대정읍은 서귀포시 서부에 자리하며, 읍 소재지인 하모리 및 상모리 일대에 다양한 생활 편의 시설이 밀집해 있습니다. 교육 시설로는 대정초등학교, 대정중학교 등이 있으며, 의료 시설로는 대정읍 보건지소 등을 이용할 수 있습니다. 모슬포항을 통해 마라도, 가파도로 가는 여객선을 이용할 수 있으며, 송악산, 추사관, 알뜨르 비행장 등 다양한 관광 명소가 인근에 위치해 있습니다. 차량 이용 시 대정읍 내 편의시설 및 관광지 접근성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 취득 불가 가능성입니다. 이를 충족하지 못하면 계약 보증금을 몰수당하게 되므로, 사전에 철저한 확인이 필수적입니다. 또한, 본 토지는 다음과 같은 엄격한 토지이용계획 및 제한 상태 하에 있습니다:

- 계획관리지역: 개발 가능성이 있으나, 다른 용도지역 지정으로 제한됨.

- 가축사육제한구역: 가축 사육이 제한되어 축산업 관련 투자는 불가.

- 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 지하수자원특별관리구역: 제주도의 자연환경 보호를 위한 강력한 규제로, 건축 및 개발 행위가 엄격히 제한됩니다.

주변 지역에서 특정 혐오시설(소각장, 장례시설 등)에 대한 언급은 검색 결과에서 두드러지게 나타나지 않았습니다. 다만, 제주도의 경우 환경 규제가 강화되는 추세이며, 농지법 등 관련 법규의 변경 가능성도 잠재적 위험 요소로 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 공유물분할을 위한 경매로 나온 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리의 농지입니다. 아름다운 자연환경과 함께 농업이 발달한 지역에 위치하고 있으나, 개발 및 이용에 있어 다수의 강력한 규제(경관, 생태, 지하수 보호 구역 등)를 받고 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 취득이 필수적이며, 미취득 시 매수 보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 존재합니다. 이러한 제약 조건들을 감안할 때, 본 물건은 농업을 영위하고자 하는 특정 목적을 가진 투자자 또는 실수요자에게 적합할 수 있으나, 일반적인 투자 목적이나 개발을 염두에 둔 투자는 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 농업적 활용: 농지로서의 직접적인 활용이 주된 투자 포인트가 될 수 있습니다. 하지만 가축사육제한구역 등 관련 법규 준수가 중요합니다.

- 장기적 가치 상승 가능성: 제주도의 토지 가치는 전반적으로 상승하는 추세이나, 본건의 경우 엄격한 개발 제한으로 인해 단기 또는 중장기적 시세 차익을 기대하기는 어렵습니다.

- 농지취득자격증명 확보 용이성: 투자 결정 전, 해당 관청에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이는 투자의 성패를 가르는 가장 중요한 요소입니다.

- 개발 제한 지역의 특성: 경관, 생태, 지하수 보호 구역 지정으로 인해 건축이나 토지 형질 변경이 거의 불가능하므로, 이러한 개발 프리미엄을 기대하기는 어렵습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매5계