나이스옥션 법원경매 제주 2025타경831 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 2176 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 소재 '신도1리사무소' 서측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
기호(2) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 도로임.

인접 도로상태

기호(1) : 북측으로 노폭 약 8미터 아스콘 포장도로에 접함.
기호(2) : 본건 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역 (2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1) 지상에 이동식 철재 컨테이너 2동 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 일반철골구조 징크패널지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 2023.01.27)
외벽 : 징크패널 등, 내벽 : 판넬 노출 등,
바닥 : 몰탈 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

기호(4) : 일반철골구조 징크패널지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 2023.01.27)
외벽 : 징크패널 등, 내벽 : 판넬 노출 등,
바닥 : 몰탈 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

기호(5) : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일자 : 2023.01.27)
외벽 : 드라이비트 등, 내벽 : 페인팅, 벽지 마감 등,
바닥 : 하드너, 강화마루 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(3) : 근린생활시설임.
기호(4) : 근린생활시설임.
기호(5) : 근린생활시설(1층) 및 주택(2층)임.

설비내역

기호(5) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 보일러에 의한 난방설비(2층) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

제시목록상 기호(5)의 용도는 '제2종근린생활시설'이나, 현황 2층의 용도는 '주택'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경831 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서귀포수산업협동조합 (추정)

감정가: 1,859,836,960 원

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 2176

용도: 근린시설 (주상용 건부지로 이용중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 2580.00㎡ (약 780.45평)

건물면적: 총 595.94㎡ (약 180.27평)

* 건물 (3): 198㎡ (약 59.90평), 일반철골구조, 단층, 근린생활시설

* 건물 (4): 198㎡ (약 59.90평), 일반철골구조, 단층, 근린생활시설

* 건물 (5): 199.94㎡ (약 60.48평), 철근콘크리트구조, 2층 (1층 근린생활시설, 2층 주택)

건물 제시외면적: 7.20㎡ (매각 포함)

사용승인일자: 2023년 1월 27일 (신축 건물)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 소재 '신도1리사무소' 서측 근거리에 위치합니다.

주위는 전, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 상태

토지(기호1)는 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

토지(기호2)는 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 도로로 이용 중입니다.

북측으로 노폭 약 8미터 아스콘 포장도로에 접합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 지하수자원특별관리구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부:

* 소유권: 김창수, 우경숙 (증여)

* 말소기준권리: 서귀포수산업협동조합 근저당 (2022.09.16.)

* 주요 권리:

* 선순위 지상권설정: 서귀포수산업협동조합 (2019.07.12.) - 등기부 요약상 '말소: 인수'로 표기되어 있으나, 물건명세서 상 신청채권자가 말소 동의서를 제출하여 매각으로 소멸될 예정임. 그럼에도 불구하고 잠재적인 권리 인수 부담 가능성이 존재하므로, 매각기일 전 반드시 법원에 최종 확인이 필요합니다.

* 근저당: 서귀포수산업협동조합 (2022.09.16., 2023.02.23., 2024.04.24.)

* 가압류: 중소기업은행 (2024.12.24.), 제이비우리캐피탈 (2025.05.08.)

* 임의경매: 서귀포수산업협동조합 (2025.02.10.)

* 등기부채권 총액: 1,639,155,426 원

건물 등기부:

* 소유권보존: 우경옥 (2023.01.30.)

* 말소기준권리: 서귀포수산업협동조합 근저당 (2023.01.30.)

* 주요 권리:

* 근저당: 서귀포수산업협동조합 (2023.01.30., 2023.02.23., 2024.04.24.)

* 가압류: 중소기업은행 (2024.12.24.), 제이비우리캐피탈 (2025.05.08.)

* 임의경매: 서귀포수산업협동조합 (2025.02.10.)

* 압류: 제주특별자치도 (2025.09.25.)

* 등기부채권 총액: 1,639,155,426 원

3.2. 임차인 현황

총 인수 보증금: 0원

임차인 정보:

* 강권: 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업자 등록일 2024.06.18. 대항력 없음.

* 김해춘: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업자 등록일 2023.05.18. 대항력 없음.

* 주식회사제주생탁: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업자 등록일 2024.05.21. 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 건물은 제2종 근린생활시설로 등록되어 있으며, 일부는 주택으로 이용 중입니다.

주변은 전, 단독주택이 혼재된 지역으로, 상업 시설보다는 주거 및 농경지가 많은 편입니다.

신도1리사무소 인근에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설로서의 잠재력은 있습니다.

4.2. 잠재 고객

인근 단독주택 거주민 및 지역 주민.

대정읍 일대의 유동 인구.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 편의시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다. (신도1리사무소 인근에 위치)

5.2. 교육시설

주변 교육 시설 정보는 추가 확인이 필요합니다. (대정읍 소재 학교)

5.3. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 시 인근 간선도로를 이용해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 불확실성

선순위 지상권(서귀포수산업협동조합, 2019.07.12. 설정)은 등기부 요약상 '인수'로 표기되어 있으나, 물건명세서 상 신청채권자가 말소 동의서를 제출하여 매각으로 소멸될 예정입니다. 그럼에도 불구하고 등기부상의 '인수' 표기로 인해 잠재적인 권리 인수 부담 가능성이 존재하므로, 매각기일 전 반드시 법원에 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 용도 불일치

건물(5)의 2층이 공부상 '제2종근린생활시설'이나 현황 '주택'으로 이용 중인 점은 추후 건축물대장 말소나 원상복구 명령 등의 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 2023년 1월 사용승인받은 신축 건물로, 불법 증축/개조가 아닌 경우 허용 범위 내에서의 용도 변경일 가능성도 있습니다. 현장 조사 필요)

6.3. 제시외 건물

토지(기호1) 지상에 이동식 철재 컨테이너 2동이 소재하나, 이는 매각에서 제외됩니다. 해당 컨테이너의 처리 문제는 별도로 고려해야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한

계획관리지역 외 다수의 환경, 경관, 생태, 지하수 관련 제한 구역에 해당되어 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 축사 등)이 있는지 추가적인 현장 조사 및 지도 검색을 통해 확인이 필요합니다. 현재 지도 검색으로는 명확한 혐오시설이 확인되지 않으나, 농경지와 주택이 혼재하는 지역 특성상 인근 축사 등의 존재 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 신축된 근린생활시설 및 주택으로, 토지 면적이 넓어 활용도가 높습니다.

그러나 선순위 지상권의 인수 여부, 건물 용도 불일치, 다수의 토지 이용 제한 등 법적, 행정적 리스크가 존재합니다.

채권 총액이 감정가를 상회하여 유찰 가능성이 있으며, 명확한 권리 관계 확인 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

주변 환경이 상업 시설보다는 주거 및 농경지 위주이므로, 상권 활성화 잠재력은 제한적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2023년 사용 승인을 받은 비교적 신축 건물로, 즉시 사용 가능하거나 최소한의 리모델링으로 활용할 수 있습니다.

8.2. 넓은 토지 면적

2580㎡ (약 780평)의 넓은 토지는 향후 증축, 용도 변경, 또는 토지 분할 등 다양한 개발 가능성을 제공합니다.

8.3. 일괄 매각

토지와 건물을 함께 매각하므로, 별도의 토지 사용권 확보 없이 일체로 활용 가능합니다.

8.4. 잠재적 시세 차익

권리 관계 등 명확한 리스크 요소를 해결하고 정상적인 거래가 성사될 경우, 시세보다 저렴하게 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금: 0원

9.2. 총 채무액: 1,639,155,426 원 (등기부채권 총액)

9.3. 감정가: 1,859,836,960 원

9.4. 예상 입찰가 산정:

본 물건은 다수의 권리, 특히 선순위 지상권(인수 여부 불확실) 및 용도 불일치 등의 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 총 채무액이 감정가를 초과하며, 최선순위 근저당권보다 앞선 지상권의 인수 여부가 불확실하여 권리 분석에 신중해야 합니다.

통상적으로 이러한 물건은 감정가의 60~80% 수준에서 유찰될 가능성이 있습니다.

리스크 감안 및 투자 수익률 고려 시, 입찰 희망가는 감정가의 70% 수준인 약 1,300,000,000원 내외로 시작하여, 권리 인수 및 명도 관련 추가 비용, 미래 가치 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.

참고사항: 본 물건은 채권 총액이 감정가를 상회하고 있어, 최고가 매수신고인의 잔금 미납 가능성도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.